≡ 

Получите бесплатную юридическую консультацию прямо сейчас:

+7 (499) 703-43-52 Москва и область

+7 (812) 309-57-61 Санкт-Петербург и область

8 (800) 333-45-16 доб. 530 Регионы

Как действует Закон об ипотеке?

Федеральный Закон (ФЗ) «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)» прошел слушания на заседании Государственной Думы Российской Федерации в июне 1997 года, а через 13 месяцев одобрен Советом Федерации.

Законную силу нормативный акт набрал 16 июля 1998 года и ему был присвоен регистрационный номер 102-ФЗ. До 2015 года в закон внесено 24 поправки.

Основным направлением положений закона является регулирование отношений заимодателей и заемщиков при ипотечном (залоговом) кредитовании.

Правовой акт:

  • обозначает права и обязанности заинтересованных сторон;
  • регламентирует порядок заключения договоров, государственную регистрацию и прочие аспекты.

ФЗ 102

Законодательный акт составлен в виде документа разбитого на главы и статьи, каждая из которых несет информацию об одном или нескольких нормах, присущих отношениям кредитора и заемщика при передаче имущества в залог.

Закон распространяется на все субъекты РФ и применяется ко всем ипотечным договорам, объектом залога в которых является недвижимость, расположенная на территории государства.

Основные положения

В соответствии с ФЗ № 102 стороне, которая является залогодержателем по ипотечному договору и является кредитором, удовлетворение денежных требований производится из стоимости залога, при этом такой заимодавец имеет преимущество перед иными кредиторами.

К залогу применяются общие правила, отраженные в параграфе 3 статьи 23 Гражданского Кодекса (ГК) Российской Федерации.

Земельные участки, квартиры, дома, здания и прочая недвижимость может являться предметом залога, если она законодательно допущена в гражданский оборот (статья 5 ФЗ № 102).

Ипотекой обеспечиваются обязательства по договору займа или кредитному соглашению, если они основаны на:

  • купле-продаже объекта недвижимости;
  • аренде;
  • подряде;
  • причинении вреда и прочих соглашениях.

Ипотека обеспечивает кредитору выплату суммы долга, процентов, и может пойти, если иное не предусмотрено договором и действующим законодательством, на иные причитающиеся суммы, а именно:

  • погашение неустойки;
  • проценты за нецелевое (неправомерное) использование кредита;
  • возмещение издержек, связанных с судебными разбирательствами;
  • компенсация расходов на реализацию предмета залога.

Если договором ипотеки не предусмотрено иное, кредитор имеет право на возмещение только с суммы заложенного имущества, стоимость которого определяется на момент удовлетворения требований.

Ипотека устанавливается исключительно на недвижимость, которая принадлежит залогодателю на правах собственности или на правах хозяйственного управления (ведения).

Заключение договора

Соглашение об ипотеке оформляется в соответствии с нормами Гражданского Кодекса, главой 2 ФЗ № 102, и обязаны содержать данные:

  • оценки предмета ипотеки;
  • описания недвижимости по существу, включая наименование, место нахождения и другие данные позволяющие осуществить идентификацию;
  • по размеру обязательств и сроках их исполнения;
  • о документе, устанавливающем право залогодателя на имущество и наименование органа, осуществившего государственную регистрацию недвижимости.

Сумма кредитных договоров, заключенных с физическими лицами, которые не используют деньги на предпринимательские нужды, должна быть определена полностью в соответствии с требованиями ФЗ «О потребительском займе».

Кроме того, в соответствии с этим нормативным актом:

  • информация о полной стоимости кредита обязана размещаться на первой странице договора;
  • заемщику должен быть предоставлен график платежей;
  • все данные об ипотечной программе должны публиковаться в местах приема платежей или в сети Интернет.

Закладная

В качестве обеспечения обязательств по ипотечным договорам права залогодержателей могут удостоверяться закладной.

Закон определяет, что к этому виду залога применяются идентичные положения в силу договора (глава 3 ФЗ № 102).

Закладная является видом ценной бумаги (Федеральный закон №152) и удостоверяет следующее:

  1. Право получить исполнение обязательств по ипотеке, не представляя другие доказательства существования таких обязательств.
  2. Право залога на недвижимость, обремененную обязательствами по ипотеке.

За обязательства по закладной отвечают должник и залогодатель.

Закладную нельзя оформить на следующие объекты и условия:

  • цельный имущественный комплекс и его аренду;
  • если нет возможности определить сумму долга в момент заключения договора ипотеки.

Закладная составляется в соответствии с действующим законодательством и подлежит государственной регистрации.

Все изменения в содержании закладной или составление дополнительных соглашений по действиям, связанным с оборотом документа, подлежат регистрации в госорганах.

Если закладная состоит на депозитарном учете, то сделки по закладной производятся только при внесении соответствующих отметок по счету депо.

В соответствии со статьей 14 ФЗ № 102 закладная обязана содержать:

  • в названии документа слово «закладная»;
  • реквизиты залогодателя;
  • реквизиты первоначального залогодержателя;
  • наименование ипотечного договора, по которому закладная является обязательством;
  • реквизиты должника, если он и залогодатель не являются одним лицом;
  • сумму денежных обязательств и размер процентов или условия, по которым в любой момент их можно определить;
  • сроки и графики уплаты долга;
  • описание имущества, которое сможет идентифицировать объект залога;
  • экспертную оценку имущества;
  • подтверждение права залогодателя на владение имуществом;
  • отметка о том, что предмет залога не обременен обязательствами перед третьими лицами (пожизненным пользованием, сервитутом, арендой и другое);
  • подпись должника и залогодателя;
  • сведения о регистрации ипотеки в госорганах;
  • дату выдачи закладной.

Отсутствие любого из перечисленных пунктов при составлении закладной или неполное указание сведений приводит к признанию документа недействительным.

Регистрация

Ипотечные договора и закладные носят законный характер только после регистрации в государственном реестре в соответствии с Федеральным Законом № 122.

Регистрация производится на основании совместного заявления заемщика и кредитора или на основании обращения нотариуса, если договор заверялся нотариальными органами (статья 10 ФЗ № 102).

Государственное оформление в силу закона осуществляется по заявлению одной из сторон и не подлежит обременению государственной пошлиной.

При обеспечении ипотеки по закладной необходимо приложить копии приложений указанных в документе.

Для государственной регистрации уступки прав необходимо представить:

  1. Совместное заявление залогодержателя и его правопреемника.
  2. Договор, отражающий условия по уступке прав.
  3. Документ, удостоверяющий оплату госпошлины.

Ипотека регистрируется в течение месяца с момента поступления документов, при этом подать их необходимо:

  • для земельных участков, сооружений и других нежилых помещений в течение 15 дней;
  • для жилья – в течение 5.

Нотариус передает документы на регистрацию в течение 5 дней.

Приостановка регистрации ипотеки и аннулирование, а также изменения в договора регулируется статьей 21, статьей 22, статьей 23 ФЗ №102.

Закон об ипотеке

Кроме общих положений ФЗ об ипотеке №102 ссылается на условия для отдельных категорий граждан, в отношении которых действуют специальные нормативные акты.

Нормативный акт не регулирует суммы залога, процентные ставки и другие аспекты, которые влияют на хозяйственную деятельность организаций предоставляющих ипотечные займы.

Военной

Для лиц, относящихся к категории военнослужащих, разработана и закреплена на законодательном уровне специальная ипотечная программа – военная ипотека.

Положения программы отражены и регулируются Федеральным Законом №117, который вступил в силу 20.08.2004 года.

Нормативный акт описывает:

  • создание накопительно-ипотечной системы;
  • порядок участия военнослужащих в проекте;
  • использование и инвестирование целевых накоплений;
  • контроль и надзор за исполнением указанного закона.

Валютной

Очередной виток валютной нестабильности в России снова обострил проблему ипотеки, полученной в валютном выражении и привязанной к курсу рубля по отношению к другим валютам.

В настоящее время законом не предусмотрены действия по реструктуризации или другие меры, позволившие урегулировать вопрос выполнения обязательств со стороны заемщика.

Но законодатель рассматривает несколько проектов, которые позволят привести ситуацию к нормализации.

Залог недвижимости

Под ипотечное кредитование может быть использовано любое недвижимое имущество, оборот которого не запрещен действующим законодательством (статья 6 ФЗ 102).

В залог также можно отдать имущественные права на часть объекта, а передача в залог доли в общем имуществе требует согласования с другими совладельцами.

Процентная ставка

В соответствии с действующим законом предмет залога обеспечивает обязательства заемщика по возмещению не только одолженной суммы, но и процентов, начисленных за период пользования деньгами.

Законодатель допускает другие положения по использованию залогодателем имущества, если такое было предусмотрено ипотечным договором.

Изменения 2015 года

В настоящее время существует несколько официально зарегистрированных законопроектов об ипотеке:

  • закон, который продвигают депутаты Госдумы, прежде всего, направлен на ограничение и запрет выдачи валютных кредитов и займов с плавающей процентной ставкой;
  • на рассмотрение внесен проект предусматривающий реструктуризацию валютных обязательств граждан по договорам ипотеки.

На видео о законодательных изменениях

На ту же тему
Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Жилищные вопросы © 2017 ·   Войти   · Все права защищены Наверх