≡ 

Получите бесплатную юридическую консультацию прямо сейчас:

+7 (499) 703-43-52 Москва и область

+7 (812) 309-57-61 Санкт-Петербург и область

8 (800) 333-45-16 доб. 530 Регионы

Как действует закон о долевом строительстве?

С целью защитить частных инвесторов, определить их права и обязанности, а также исключить мошенничество в сфере строительства за счет привлечения заемных средств у физических и юридических лиц, в 2004 году Указом Президента вступил в силу Федеральный Закон №214.

Нормативный акт определяет:

  • все аспекты взаимоотношений застройщика и заимодателя;
  • порядок заключения договоров;
  • обеспечение привлеченного капитала;
  • другие нюансы при строительстве жилья на долевой основе.

Предмет регулирования

Государственная Дума в декабре 2004 года приняла закон о долевом строительстве, который был призван внести правовые коррективы при заимствовании денежных средств у физических лиц при постройке жилья.

Одновременно законодательный акт стал шагом к формированию рынка ипотечного кредитования, который основан на финансировании частного жилья.

До принятия Федерального Закона (ФЗ) №214 банковские и другие финансовые учреждения не имели инструмента кредитования населения, так как недостроенное жилье, или то которое только будет строиться, не могло быть обеспечено ни государственной гарантией, ни застройщиком.

Норма, предусматривающая государственную регистрацию договоров на строительство жилья, а также процедура обеспечения обязательств застройщика и страхование объекта позволили кредитовать физических лиц без увеличения рисков для банковской сферы.

Закон о долевом строительстве

Федеральным Законом №214 регулируются взаимоотношения участников (дольщиков) долевого строительства (физических и юридических лиц) – заимодателей и застройщика в лице девелопера или строительной организации.

В качестве объектов застройки могут выступать:

  • жилые и нежилые помещения, включенные в многоквартирные дома;
  • другие объекты недвижимого имущества, на которые после завершения строительных работ предоставляется право собственности субъектам долевого финансирования.

Кроме того, для дольщиков и застройщиков акт устанавливает гарантии и обеспечение защиты интересов, прав и свобод.

Использование финансовых средств граждан, для строительства жилья, допускается исключительно:

  • на основании зарегистрированного в установленном порядке договора долевого участия (ДДУ);
  • при продаже ценных бумаг, выпуск которых допускается действующим законодательством;
  • накопительным (жилищно-строительным) кооперативом.

Нормы закона не распространяются на инвестиционную деятельность индивидуальных предпринимателей и юридических лиц.

Не допускается переуступка прав инвесторами в пользу лиц, у которых возникнет право собственности на жилое помещение.

214-ФЗ

Закон, регулирующий отношения, связанные с привлечением заемных средств для строительства жилых зданий, с последующей передачей объекта в собственность подписан Президентом Российской Федерации 30 декабря 2004 года и зарегистрирован под номером 214-ФЗ.

Федеральный нормативный акт:

  • определяет терминологию;
  • устанавливает стандарты;
  • конкретизирует права участников;
  • раскрывает прочие аспекты, связанные с реализацией сделки по долевому строительству жилья.

С 1 октября 2015 года вступают в силу изменения в закон ФЗ-214, принятые в середине июля текущего года.

Новый закон предусматривает изменения связанные с вступлением в силу Земельного Кодекса (ЗК) РФ и других нюансов влияющих на функционирование долевых отношений в современных реалиях.

В частности изменения затрагивают:

  • размещение информации о банках на сайте Центрального Банка (ЦБ) РФ;
  • публикацию информации о страховых компаниях соответствующих требованиям законодательства на официальных государственных сетевых ресурсах;
  • возможность осуществления запросов у Центробанка о финансовых поручителях и страховщиках застройщика;
  • другие аспекты, связанные с обеспечением застройщиком обязательств перед дольщиками.

Основные понятия

В тексте ФЗ №214 используются следующие специфические определения:

  • застройщик – предприятие (юридическое лицо) имеющего законные права на участок под строительство жилого дома привлекающий финансовые средства граждан или других предприятий;
  • участник – физическое или юридическое лицо, предоставляющее заемщику средства в виде денег, строительных материалов и прочего на строительство жилых помещений после постройки которых, у них возникает право собственности на оговоренную заранее жилплощадь;
  • объект долевого строительства – часть многоквартирного дома или иной недвижимости, включая жилые и нежилые помещения, а также общее имущество, которое строится на средства дольщиков.

Интересы дольщиков

В соответствии с ФЗ привлечение средств возможно исключительно по договору строительства, который:

Договор, не заверенный регистратором, не имеет юридической силы, а в соответствии со статьей 395 Гражданского Кодекса (ГК) предусматривается взыскание в пользу гражданина суммы вдвое превышающей фактически вложенную им в строительство.

Застройщик для привлечения денежных средств, в соответствии со статьей 3 ФЗ №214, обязан:

  • получить и опубликовать разрешение на строительство;
  • предоставить проектную декларацию;
  • оформить право на пользование земельным участком, на котором будут размещены объекты долевого строительства.

Все интересы граждан выступающих участниками долевого строительства защищаются ФЗ 214 и другими законодательными актами, но отдельные нормы обязаны быть включены в ДДУ.

Заключение договора

В соответствии со статьей 1 ФЗ №214 от 30.12.2004 года застройщик и заимодатель обязаны заключить и зарегистрировать договор долевого строительства на объект недвижимости.

Структура документа должна соответствовать нормам, изложенным в статье 4 вышеуказанного закона.

Содержание

В соответствии со статьей 4 Федерального закона ДДУ составляется с учетом пунктов содержащих:

  • описание, характеристики и назначение подлежащего передаче определенного объекта указанного в проекте, который после сдачи в эксплуатацию переходит в собственность дольщику;
  • предельную дату оформления акта приема-передачи объекта строительства долевому участнику;
  • общую цену договора, порядок оплаты и сроки внесения платежей;
  • гарантийные обязательства по эксплуатации законченного сооружения;
  • способ покрытия обязательств застройщика перед дольщиком.

Договор, как и подписанные в последствие дополнительные соглашения подлежит обязательной государственной регистрации.

Здесь можно скачать образец договора долевого строительства.

Цена

Порядок указания цены установлен статьей 5 ФЗ №214. В соответствии с изложенными нормами застройщик вправе расторгнуть действующий ДДУ, в случае если дольщик, оплачивающий стоимость по частям просрочил очередной платеж более, чем на 2 месяца, или допустил задержку 3 и более раз в течение одного года.

Кроме того, за просрочку девелопер или строительная компания может потребовать компенсацию в виде неустойки или пени, сумма которой установлена в законодательном порядке.

Передача объекта

Закон обязывает застройщика осуществить передачу объектов одновременно всем участникам и в срок не позднее указанного в договоре долевого участия.

Общим считается здание или его часть, в которой все участники имеют общее имущество (например, секция, парадная, блок и другие подобные конструкции).

Нарушение сроков предусматривает компенсацию убытков дольщиков в размере одной трехсотой ставки, которую установил Центробанк для рефинансирования.

Застройщик обязан уведомить участников долевого строительства не позднее, чем за 2 месяца до момента передачи объекта о переносе сроков.

Дольщик считается принявшим объект в момент подписания акта приема-передачи.

Гарантийный срок

Закон о долевом строительстве 214 фз предусматривает, что объект должен быть построен в соответствии с проектной документацией и соблюдением требований предусмотренных действующими градостроительными и строительными правилами и нормами (СНиП).

Нарушение градостроительных или технических регламентов, а также выявленные недостатки предоставляют дольщику право требовать:

  • устранения недостатков в установленные разумные сроки;
  • уменьшить цену на сумму равную затратам на устранение недостатков или на ту площадь которая фактически не была передана по акту приема-передачи;
  • компенсировать убытки в денежном выражении.

Недостатки качества рассматриваются законодательством как нарушение прав потребителя, и в этом случае к застройщику применяются санкции, предусмотренные соответствующим нормативным актом.

Дольщик имеет право удовлетворить свои требования по устранению недостатков путем переговоров или обратившись в суд.

На видео об изменениях в законодательстве

На ту же тему
Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Жилищные вопросы © 2017 ·   Войти   · Все права защищены Наверх