≡ 

Получите бесплатную юридическую консультацию прямо сейчас:

+7 (499) 703-43-52 Москва и область

+7 (812) 309-57-61 Санкт-Петербург и область

8 (800) 333-45-16 доб. 530 Регионы

Как проверить квартиру на чистоту при покупке?

Приобретение жилья сопряжено не только с выбором технических параметров и комфортабельности, но и с проверкой документов, счетов и прочих нюансов.

Большинство сложностей возникает при юридическом оформлении.

Проблемы могут возникнуть, если покупатель не удостоверился в правомочности продавца или представителя собственника совершать сделку, существуют скрытые владельцы квартиры и прочее.

Полная проверка квартиры на чистоту при покупке включает:

  • анализ документации удостоверяющей права владения;
  • установление истории перехода собственности;
  • соответствие качеству, если жилье покупается в новостройке;
  • права заинтересованных третьих лиц;
  • обременение, наложенное на недвижимость по кредитным договорам, судами или другими ведомствами.

Проверку можно провести самостоятельно или воспользоваться услугами юристов и лиц, специализирующихся на данной проблематике.

При анализе копии документов рекомендуется сверять с оригиналами, а осмотр производить в присутствии владельца недвижимости.

Важные моменты

Приобретение недвижимого имущества, независимо от типа, проводится в несколько этапов, самым ответственным из которых является юридическое обследование.

Существует несколько шагов позволяющих ответить на вопрос: как проверить квартиру на чистоту при покупке?

В отдельных случаях, например при приобретении коммерческих объектов организациями могут понадобиться дополнительные юридические действия.

Документы на недвижимость

Первоначально следует изучить пакет документации на предмет:

  • достоверность и легитимность правоустанавливающих свидетельств о праве собственности;
  • полномочий продавца и его физическое состояние (состоит на учете в ПНД или НД);
  • постоянную и временную регистрацию граждан на покупаемой жилплощади;
  • притязания третьих лиц, включая несовершеннолетних членов семьи продавца;
  • обременения, аресты, запрет отчуждения по решению суда и так далее;
  • баланс по оплате коммунальных услуг;
  • соответствие планировки помещений.

У продавца следует истребовать следующие документы:

  • свидетельство о праве владения, договор купли-продажи, мены, дарения или решение суда;
  • завещание или свидетельство о вступлении в права наследника;
  • техпаспорт, кадастровый паспорт;
  • последнюю квитанцию об оплате коммунальных платежей.

Другие сведения необходимо проверить самостоятельно. К ним относится установление статуса продавца на предмет вменяемости, то есть, не состоит ли он на диспансерном учете в психиатрическом или наркологическом диспансере.

Эта процедура исключит заключение сделки с человеком, который впоследствии может ее расторгнуть, ссылаясь на свое недееспособное состояние.

Следует с осторожностью относиться к квартирам, переданным по решению суда. Постановление может быть обжаловано в установленные сроки и сделка будет расторгнута.

При изучении документов необходимо требовать предоставление оригиналов, а для дальнейших действий сделать фотокопии.

Бумаги исследуют на предмет содержания, наличия подписей и штампов регистрирующих учреждений.

Документы должны быть оформлены на специальных бланках, если использование таких установлено законом.

История жилья

Основным источником информации для проверки возможных претендентов на квартиру из числа бывших собственников или лиц, ранее прописанных по этому адресу, является домовая книга.

Записи проверяют на наличие причин, по которым выписаны граждане и ссылок на подтверждающие документы.

Если жилец выписан по причине длительной командировки, отбывает срок в местах заключения или находится на срочной службе, он имеет право вернуться и получить регистрацию (прописку) по адресу убытия.

Кроме того, необходимо обратить внимание на граждан, убывших до приватизации объекта. Возможно, они имеют право на часть в недвижимом имуществе.

Данные о владельцах, зарегистрированных и выписанных из квартиры должны совпадать во всех документах, начиная с домовой книги и заканчивая выпиской из ЕГРПУ.

Расширенная выписка о зарегистрированных (проживающих) лицах в квартире предоставляется на платной основе.

Качество

Анализ документов на вторичное жилье требует тщательного изучения. Достоверность сведений можно подтвердить только наличием всех документов, включая выданные до момента приватизации.

Качественное изучение исключает возможность оспорить результаты сделки третьими лицами.

При покупке жилья в новых многоквартирных домах следует изучить статьи договора о качестве жилья, документ или приложение к нему должны описывать:

  • материалы, из которых построено помещение;
  • коммуникации;
  • прочие технические данные;
  • гарантию на выполненные работы и оборудование.

Кроме того, если застройщик оформляет договор долевого участия, его необходимо зарегистрировать в установленном законом порядке. Такое условие исключает двойные продажи одной и той же жилплощади.

Права третьих лиц

На объект недвижимости (квартиру) или его часть, помимо владельца, указанного в свидетельстве на право собственности, могут претендовать по закону:

  • ранее прописанные граждане;
  • несовершеннолетние члены семьи;
  • супруг;
  • наследники, которые ранее не были заявлены.

Обременение

Удостоверится, наложен на квартиру арест или есть иные типы обременения, например, залог в качестве обеспечения по кредиту, можно путем получения выписки из ЕГРП (реестр прав владельцев недвижимым имуществом).

В документе:

  • указывается тип обременения;
  • имеются другие сведения о владельце квартиры, моменте вступления в права собственника и прочее.

Проверка квартиры на юридическую чистоту при покупке

Качественный сбор информации и анализ зависит от возможности получить данные по квартире.

Для новостроек и вторичного жилья существуют различные нюансы, которые нужно учитывать при покупке:

  • вторичный рынок делится на жилье, приватизированное и купленное в частную собственность у застройщика;
  • к новостройкам относят строящиеся дома по договорам ДДУ и готовые, ранее не имеющие владельца.

В обоих вариантах их приобретение могло быть связано с ипотекой, а соответственно недвижимость имеет обременение.

На вторичном рынке

Переход права собственности от физического лица к иному владельцу подразумевает:

  • изучение правомерности действий продавца;
  • наличие других претендентов, обременения и долгов.

Если квартира была приватизирована (передана из государственной собственности в частную), то такую сделку следует проверять на нарушение правил приватизации.

В новостройке

Договора долевого участия подлежат обязательной регистрации в Росреестре, а передача прав на имущество путем переуступки возможна только при переоформлении ДДУ.

В любых договорах на покупку в новостроях следует учитывать обязательства по качеству и комплектность квартир.

Переуступка прав оформляется путем переоформления и перерасчета выплаченных сумм.

Кроме того, в договоре должен быть указан момент приема-передачи имущества, который является основанием для регистрации прав собственности.

Можно ли самостоятельно?

Анализ документов на квартиру можно произвести собственными силами:

  1. Первоначально изучаются бумаги, которые обязан предоставить продавец. Документы необходимо анализировать в оригиналах, а себе снять фотокопии, что поможет идентифицировать данные в дальнейшем.
  2. Предварительную проверку необходимо совершать по выписке из ЕГРП.
  3. Оплата коммунальных услуг и другие задолженности проверяются в соответствии с выпиской из управляющей компании (ЖЭК).
  4. Сведения о прописанных лицах, временно убывших и прочих, можно узнать из расширенной ведомости, составленной на основании домовой книги.

Через Рореестр

Основные данные о владельце, обременениях и прочие характеристики квартиры внесены при регистрации в государственном реестре.

Для получения выписки заинтересованные лица на платной основе имеют право обратиться в Росреестр. Услуга предоставляется как в региональных офисах службы, так и в интерактивном режиме.

Онлайн

Для получения выписки из ЕГРП реализован официальный сайт регистрационной службы РФ.

На портале каждый зарегистрированный пользователь может заказать электронную или бумажную версию документов о регистрационных данных недвижимого имущества.

На сайте заполняется форма, а оплата за предоставленную услугу производится на основании счета, выставленного на электронную почту заявителя. Выписка готовится в течение 5 дней.

Подробная инструкция

Чтобы удостоверится в чистоте квартиры, необходимо выполнить следующие действия:

  1. Запросить у продавца документы: паспорт, договор купли-продажи (свидетельство на право собственности), расширенную выписку из домовой книги, выписку по лицевому счету, технический и кадастровый паспорт.
  2. Проверить согласно выписке из ЕГРП обременения, сведения о владельце и сравнить их с паспортными данными.
  3. Изучить информацию о прописанных и временно выписанных лицах, наличии несовершеннолетних, используя выписку из домовой книги.
  4. Если владелец получил квартиру по наследству, установить возможных претендентов, изучив завещание, а в случае его отсутствия обратить внимание на прямых родственников умершего.
  5. Сравнить данные технического паспорта с фактической планировкой.
  6. Проанализировать оплату коммунальных услуг.

Для установления дееспособности продавца необходимо запросить данные о нем в ПНД и НД.

Все документы изучать только на оригинальных бланках, установленного образца и заверенных гербовыми печатями.

Что должно насторожить?

Результатом документальной проверки должно быть выявлено полное соответствие данных на различных документах.

Если информация разнится, то следует осторожно и внимательно подходить к покупке данного объекта.

Различие в данных говорит о том, что предоставлены либо не действительные, либо устаревшие документы.

Как правильно оформить покупку?

После проверки документов и удостоверения в легитимности продавца, договор купли-продажи оформляют в нотариальной конторе.

Если квартира владельцем была получена по наследству, то рекомендуется в договоре указать, что компенсацию возможным наследникам, последний уплачивает из своих собственных средств.

Здесь представлен образец типового договора покупки квартиры.

Все фотокопии предоставленные продавцом и документы, полученные в государственных инстанциях необходимо сохранить после совершения сделки.

Заключенный договор следует незамедлительно зарегистрировать в Росреестре и получить свидетельство о праве владения недвижимым имуществом.

На видео о проверке недвижимости

На ту же тему
Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Жилищные вопросы © 2017 ·   Войти   · Все права защищены Наверх