≡ 

Получите бесплатную юридическую консультацию прямо сейчас:

+7 (499) 703-43-52 Москва и область

+7 (812) 309-57-61 Санкт-Петербург и область

8 (800) 333-45-16 доб. 530 Регионы

Продажа приватизированной квартиры

Законом предусмотрен единственный возможный законный способ продажи приватизированной квартиры – оформление договора купли-продажи.

Дарение и залог не представляют собой возмездное отчуждение, а используются в качестве альтернативных способов передачи жилья на коммерческой основе.

Квартира, оформленная в собственность

Приватизированная квартира – недвижимость, переданная из государственного или муниципального жилищного фонда в частную собственность.

Процедура приватизации жилищного фонда началась в начале 90-х годов и продолжается до сегодняшнего времени. Правоустанавливающим документом владельца приватизированной квартиры будет не договор социального найма, а свидетельство о праве собственности, с указанием одного или нескольких собственников.

Порядок продажи

Продажа приватизированной квартиры инициируется собственником.

Возможна принудительная реализация частного жилья по решению суда.

Существенное условие сделки купли-продажи недвижимости – цена, которая должна быть согласована до подписания договора.

Владелец жилья должен обладать всеми необходимыми правоустанавливающими документами:

  • свидетельством о праве собственности;
  • технической документацией;
  • домовой книгой и др.

В собственности менее 3-х лет, менее года

Время, которое жилье находилось в собственности, влияет на расчет подоходного налога для покупателя:

  1. Если приватизированная квартира была продана за более, чем 1 млн. руб. и срок владения составляет менее 3-х лет, то будет необходимо заплатить налог в размере 13% от суммы, превышающий 1 млн. руб.
  2. Квартира, находящаяся во владении сроком менее года, продается на аналогичных налоговых условиях.

С прописанными жильцами

Постоянная регистрация жильцов не является препятствием для продажи приватизированной недвижимости. Прекращение права собственности на реализованную квартиру автоматически лишает таких жильцов на право постоянного пользования.

В договор купли-продажи можно включить условия о предоставлении определенным лицам права постоянного бессрочного пользования недвижимостью.

Продажа квартиры также не влечет за собой утраты арендных прав на недвижимость.

Выписать зарегистрированных жильцов можно через суд – за исключением:

Если проживающее в квартире лицо отказалось от приватизации квартиры, и она впоследствии была продана, то такой гражданин сохраняет право постоянного пользования жилплощадью.

Подобные нюансы должны быть тщательно обозначены в договоре купли-продажи.

Несколько собственников

Правила продажи приватизированной квартиры распространяются и на долевых собственников. Жилье может быть поделено на равноценные и непропорциональные доли, на каждую из которых можно получить отдельное свидетельство о праве собственности.

При продаже доли необходимо придерживаться права преимущественной покупки (статья 250 ГК РФ). Уведомление о продаже своей доли необходимо оформлять в письменной форме, с оформлением письма у нотариуса.

Если в течение месяца от дольщиков не поступило согласия на покупку, то доля может быть продана стороннему покупателю по изначально заявленной цене.

Доли несовершеннолетнего ребенка

Если несовершеннолетний указан в договоре приватизации в качестве собственника, то он имеет право на долю в квартире. Продажа части квартиры, принадлежащей ребенку, возможна только после получения согласия органов опеки и попечительства о том, что права ребенка при осуществлении сделки не нарушены.

В договоре купли-продажи доли несовершеннолетнего родители выступают в качестве заинтересованной стороны, представляющей интересы своего ребенка.

С несовершеннолетними детьми

При продаже квартиры, на которой зарегистрированы несовершеннолетние дети, собственник должен учитывать права ребенка в обязательном порядке. По общему правилу, переход права собственности на квартиру к новому собственнику влечет прекращение права пользования бывшим собственником и членами его семьи.

Сложность может возникнуть, если несовершеннолетние были зарегистрированы на момент приватизации квартиры. В таком случае они имеют право постоянного бессрочного проживания, и новые собственники по закону не могут запретить им пользоваться жильем.

На практике при покупке квартиры с подобным «дефектом» необходимо:

Комнаты в коммунальной квартиры

Возможна ситуация, когда несколько комнат находятся в собственности у муниципалитета, а одна приватизирована. При продаже приватизированной комнаты о предстоящей сделке необходимо уведомить Департамент жилищной политики (в городах) или администрацию (в ПГТ и селах).

В случае отказа местных органов власти купить комнату по заявленной цене собственник может продать недвижимость любому заинтересованному лицу.

Одним из супругов

Особенности сделки зависят от того, была ли квартира приватизирована до заключения брака либо после. Если недвижимость была приватизирована одним из супругов до заключения брака, то он имеет право распорядиться жилплощадью по своему усмотрению.

Супруг имеет право продать приватизированную в период брака квартиру только с нотариально удостоверенного согласия другого супруга.

При несоблюдении подобного правила территориальный орган Росреестра откажет в регистрации права на квартиру за новым собственником.

Если квартира, приватизированная в период брака, была продана одним из супругов уже после развода, то у второго супруга есть право оспорить такую сделку в течение 3-х лет с момента продажи жилья.

По ипотеке

При оформлении сделки продажи под ипотеку необходимо согласие банка на одобрение покупки. Финансово-кредитная организация тщательно проверяет «прозрачность» объекта недвижимости, требуя предоставить всю необходимую правоустанавливающую документацию.

Сама приватизированная квартира остается в залоге у банка до полной выплаты ипотечного кредита.

Способы

Гражданское законодательство предоставило собственникам несколько эффективных способов продажи приватизированной квартиры:

  1. Договор купли-продажи.
  2. Дарение квартиры либо доли.
  3. Залог (по договору займа).

Подобные варианты реализации жилья требуют обязательной регистрации в Росреестре, с последующей выдачей всей необходимой правоустанавливающей документации.

Схема дарения

Дарение недвижимости является безвозмездной сделкой. Возмездный характер подобному договору придают для практической целесообразности.

При дарении нет необходимости в предварительном уведомлении долевых собственников о продаже.

Дарение также может «прикрывать» сделку купли-продажи с целью сэкономить на налогах в региональные и муниципальные бюджеты.

Стандартная схема дарения предполагает следующие последующие действия:

  1. Сбор необходимой документации.
  2. Согласование условие договора.
  3. Подписание документа и регистрация его у нотариуса.
  4. Передача денег через банковскую ячейку (для конфиденциальности сделки).

После подписания договора приватизированная квартира должна быть зарегистрирована за новым собственником в Росреестре.

Для этого необходимо обратиться с заявлением к должностному лицу, с предоставлением технической и правоустанавливающей документации на жилье.

Залоговая схема

Квартира, переданная в качестве залога, свидетельствует о нарушении срока возврата займа. Стороны могут договориться заключить такой договор, умышленно просрочить его исполнение.

Отчуждение заложенной квартиры требует следующих действий:

  1. Согласование условий договора займа.
  2. Подписание соглашения о залоге.
  3. Просрочки исполнения договора займа.
  4. Передачи квартиры в качестве заложенного имущества.

Залоговая схема остается наиболее сложной и рискованной для покупателя. Проблема состоит в том, что продавец может отказать займодавцу предоставить квартиру после просрочки исполнения договора займа.

Это может потребовать длительного судебного разбирательства, в результате которого может быть установлена «притворная» основа такой сделки.

Чистая продажа

Подобный способ остается наиболее безопасным и законным для сторон сделки:

  1. Продавец предоставляет покупателю квартиру, без обременения правами третьих лиц.
  2. Покупатель приобретает недвижимость, передает за нее заранее обговоренную сумму денег.

Продажа приватизированной квартиры

Продать приватизированное жилье необходимо с предварительным согласованием цены на недвижимость.

При подписании договора требуется учитывать права всех лиц, в том числе граждан, отказавшихся в свое время от приватизации и сохранивших право бессрочного проживания в квартире.

Необходимые документы

При разъяснении вопроса: какие документы нужны для продажи приватизированной квартиры необходимо учитывать особенности каждой сделки.

Типовой перечень документации включает:

  • Правоустанавливающую документацию.
  • Справку из БТИ о стоимости квартиры.
  • Договор купли-продажи.

Пакет документов можно подготовить самостоятельно либо обратиться за помощью в юридическую фирму.

В качестве дополнительных справок могут потребоваться:

  • документы обо всех перепланировках в квартире;
  • письменное согласие органов опеки и попечительства – при продаже квартиры или доли несовершеннолетнего и д.р.

Договор (образец)

Договор должен быть оформлен с требованиями статьи 549, статьи 558 ГК РФ.

Существенными условиями сделки являются:

  • информация о квартире, ее местоположение, размер и др.;
  • сведения о правах третьих лиц;
  • цена, прописанная цифрами и продублированная прописью.

Здесь можно скачать образец договора продажи приватизированной квартиры.

Налог с продажи

В 2015 году продолжают действовать нормы статьи 220 НК РФ. Гражданин обязан заплатить 13% подоходный налог, если он продал квартиру, которая была у него в собственности менее 3-х лет.

Если стоимость проданной квартиры (которая находилась в собственности менее 3-х лет) составляет более 1 млн. продавец также имеет право воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн. руб.

Часто задаваемые вопросы

Продавцов часто интересуют вопросы имущественного и налогового характера: порядок заключения договора, правила подачи декларации на НДФЛ и др.

Защитить квартиру от продажи

Собственник имеет право распорядиться приватизированной квартирой по своему усмотрению. При наличии у должника алиментных или других обязательств заинтересованные лица могут обратиться в суд с заявлением о наложении ареста на имущество.

Обращение взыскания на приватизированную квартиру возможно, если у собственника есть другое жилье.

Продать долю

Продать долю можно при соблюдении права приоритетной покупки и оформления сделки купли продажи.

Письменное уведомление других собственников о продаже целесообразно отправлять заказным письмом.

Продажа квартиры требует посредничества опытных юристов, которые смогут проанализировать все преимущества сделки для продавца и обеспечить ее наиболее приемлемые условия.

На видео о налоге с продажи приватизированной квартиры

На ту же тему
Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Жилищные вопросы © 2017 ·   Войти   · Все права защищены Наверх