≡ 

Получите бесплатную юридическую консультацию прямо сейчас:

+7 (499) 703-43-52 Москва и область

+7 (812) 309-57-61 Санкт-Петербург и область

8 (800) 333-45-16 доб. 530 Регионы

Что такое продажа по переуступке?

В настоящее время все большее распространение получает приобретение недвижимости не в возведенной новостройке, а во время осуществления строительных работ. Однако это связано с множеством нюансов.

Одним из них является вопрос о том, как поступить, если стройка не завершена, но потребовалось продать будущую собственность? В этом поможет договор переуступки.

Все об оформлении

Чтобы понять, как осуществляется продажа и покупка квартир по договору переуступки, необходимо узнать, как можно больше о процедуре оформления. Именно эта тема и послужила основой для написания статьи.

Чтобы человек мог распоряжаться своей квартирой, необходимо получить на неё свидетельство собственности.

Сделать это до окончания строительных работ невозможно, поскольку:

  • дом не введет в эксплуатацию;
  • не оформлен акт передачи.

Временной промежуток, в течение которого будет завершена стройка и пройдет регистрация, может занимать до года, а иногда и более.

В связи с этим инвесторы желают реализовать имущество, им принадлежащее, до сдачи в эксплуатацию новостройки.

Более того, некоторым гражданам, заключившим договор, могут потребоваться денежные средства по определенным причинам, либо они переезжают на другое место жительства, в соответствии с чем, необходимо продать квартиру.

Почему покупают?

Главным достоинством приобретения недвижимости по договору переуступки является невысокая стоимость.

Квартира, которая находится в процессе строительства, будет стоить ниже, чем та, которая уже возведена.

Более того, покупка квартир осуществляется чаще всего инвесторами, рискующими собственными средствами.

Они не желают оформлять их в собственность, поэтому продают по соглашению переуступки, причем за меньшую стоимость.

Здесь нужно заметить тенденцию – чем дольше идут строительные работы, тем выше будет стоимость квартиры.

Продажа по переуступке прав

Продажа по переуступке прав квартиры является распространенной разновидностью сделки. Несмотря на это, встречается множество вопросов о том, как это и что необходимо принимать во внимание.

Что это такое?

Продажа по переуступке – это реализация не самой квартиры, а прав на неё.

Если ранее был заключен договор долевого участия, то в соответствии с ним покупатель имеет право требовать от застройщика сдачи квартиры в указанное время.

Если заключается соглашение переуступки, то это право требования переходит к другому лицу.

Квартиры

Соглашение о переуступке прав на квартиру, или как он еще именуется, договор цессии, действует на основании ФЗ № 214 от 2004 года.

Несмотря на то, что в нем нет упоминания о необходимости извещения строительной компании о заключении этого документа, сделать это придется, поскольку сами застройщики включают данный пункт в ДДУ.

Уведомление необходимо отправлять заранее, причем делать это нужно в письменной форме.

Образец уведомления застройщика о переуступке прав собственности на квартиру можно скачать здесь.

Строительные компании, обладающие отличной репутацией, не будут препятствовать процедуре переуступки прав.

В случае если продаваемая квартира была приобретена в браке, то необходимо получить согласие от супруга на продажу.

Согласие супруга на переуступку прав собственности представлено тут.

Чтобы оно являлось законным, важно предварительно заверить документ у нотариуса. В некоторых ситуациях не исключается личное присутствие супруга.

Недвижимости

Приобретая недвижимость в соответствии с соглашением цессии, покупатель выступает заменой продавца по ДДУ. В связи с этим он наделяется правами и обязанностями.

Что касается первого, то он имеет право требовать сдачи квартиры в установленный срок и в соответствии со всеми условиями.

К его обязанностям относится выплата средств за квартиру, если они не были в полном объеме выплачены предыдущей стороной.

Порядок действий

Продажа по переуступке должна осуществляться в соответствии с инструкцией:

  1. Для начала необходимо найти покупателя. Это моно сделать самостоятельно или с помощью посреднических услуг, к примеру, риэлтора.
  2. Если вы не полностью выплатили средства за недвижимость, то необходимо получить согласие на процедуру от строительной компании. Большая часть застройщиков требуют за это дополнительной оплаты, варьирующей в пределах от 1 до 5% стоимости объекта.
  3. Если для оплаты квартиры использовалась ипотека, то разрешение на передачу прав и обязанностей должна оформить банковская организация. Для этого потребуется сдать: справку, подтверждающую доходы, документы, указывающие на материальную стабильность и т.д. Если банк согласен, то новый собственник получит обязанность уплаты взносов.
  4. Затем подпишите соглашение с правопреемником, зарегистрируйте его в регистрационной службе.
  5. После этого необходимо только дождаться выплаты средств.

Перечень документов

Для сделки необходимо подготовить пакет документов:

  • первоначальное соглашение ДДУ;
  • письменное согласие строительной компании;
  • согласие от банковской организации;
  • предварительный договор, прилагаемая к нему дополнительная документация;
  • договор переуступки.

Здесь можно скачать образец первоначального договора долевого участия.

Заключение договора

При заключении договора рекомендуется воспользоваться помощью профессионального юриста. Он позволит избежать ошибок, предоставит возможность подписать соглашение на выгодных условиях.

Оформить его можно только до момента сдачи новостройки в использование.

Здесь представлен образец договора переуступки прав собственности.

Уплата налогов

В соответствии с НК РФ с полученного заработка взимается налог, размер которого составляет 13%.

В налогооблагаемую базу входит доход, полученный от реализации недвижимости на основании соглашения переуступки.

По факту налог оплачивается только с разницы между стоимостью покупки и продажи квартиры.

Если недвижимость была продана по той же стоимости или дешевле, то налог соответственно не взимается.

Есть ли риск?

При заключении договора переуступки есть определенные риски. Главным из них является признание подписанного соглашения недействительным по различным причинам.

Немаловажную роль здесь могут сыграть строительные компании, которые не получили уведомление о передаче прав или сделали вид, что его не получили.

Нередко встречаются ситуации с «двойными» и даже «тройными» продажами. Они происходят, когда права на недвижимость передаются одновременно нескольким лицам.

Около четверти всех заключаемых сделок в области недвижимости основывается на соглашениях переуступки.

В большей части они безопасны для сторон, поэтому получили одобрение в банковской среде.

Риски, связанные со сделкой, большей частью основываются на рисках долевого строительства.

Например, даже после завершения стройки не гарантируется, что новостройку примет контрольная комиссия, и она будет сдана в использование.

Как избежать проблем?

Чтобы избежать проблем и рисков, описанных выше, необходимо внимательно относится к заключению договора.

Всегда указывайте в нем реальную стоимость квартиры, чтобы в спорной ситуации вернуть денежные средства в полной сумме.

Чтобы избежать продажи одной квартиры нескольким гражданам, необходимо использовать только ДДУ с регистрацией.

Нельзя переводить деньги по предварительному соглашению, поскольку по ним не ведется государственного учета.

Перед заключением соглашения важно проверить не только инвестора, но и строительную компанию. Ознакомьтесь с её репутацией, поговорите с людьми, которые уже покупали у них квартиры.

Чтобы обезопасить себя, нельзя заключать сделки с продавцами, имеющими другие договоры, вместо ДДУ с регистрацией. Только он защищается действующим законодательством в соответствии с ФЗ № 214 от 2004 года.

На видео о продаже жилья по уступке права собственности

На ту же тему
Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Жилищные вопросы © 2017 ·   Войти   · Все права защищены Наверх