Горячая линия юридической помощи
≡ 

Особенности продажи квартиры с обременением

Не все сделки, предметом которых выступает недвижимое имущество, проходят быстро и гладко. Нередко сложности возникают при продаже квартир с обременением.

Что это такое?

Обременение – одна из форм ограничений, налагаемых на недвижимость.

В соответствии с ФЗ № 122 от 1997 года, они могут быть следующих видов:

  • ипотека;
  • управление, основанное на доверии;
  • аренда;
  • наложение ареста;
  • сервитут (чаще используется в отношении земельных территорий).

Выделяют дополнительные ограничения, применяемые при отчуждении объектов недвижимости – заключение соглашения бессрочной ренты, наличие собственников, не достигших совершеннолетнего возраста и т.д.

Наличие обременения не свидетельствует о невозможность продажи имущества. Если оно имеется, то покупатель обязательно должен быть осведомлен, – это позволит избежать неблагоприятных последствий.

Законодательство

ФЗ №122 содержит норму, согласно которой все права на недвижимое имущество должны быть зарегистрированы в государственном порядке.

Это условие распространяется на обременения, которые налагаются на квартиру – чтобы они были признаны законными, их необходимо зарегистрировать.

Подобные сведения содержатся в особом реестре данных.

Информация является доступной для всех граждан, поэтому покупатель перед проведением сделки может запросить сведения об ограничениях, действующих в отношении того или иного объекта.

Как проверить?

Продажа квартиры с обременением – это серьезный шаг. Покупатель сможет проверить наличие ограничений путем обращения в органы Росреестра.

Для этого необходимо составить соответствующий запрос, ответ будет содержать причины их применения.

Продажа квартиры с обременением

Порядок отчуждения недвижимости с обременением отличается в зависимости от вида ограничения. Для определения сущности каждого из них требуется детальное рассмотрение.

По ипотеке

Если для приобретения квартиры используется ипотека, то в соответствии с договором, заключенным с банком, недвижимость является залогом.

Продать такую жилую площадь можно, но для этого необходимо разрешение залогодержателя.

Банковские организации дают его охотно, главное – подтвердить материальную состоятельность покупателя, представив справку с места работы.

Если в качестве обременения выступает ипотека, то предусматривается два вариант развития событий:

  1. Покупатель переоформляет банковский договор на себя, поэтому дальнейшую ответственность по выплате ипотеки ложится на него. Те средства, которые уже были внесены продавцом, возвращаются ему обратно.
  2. Покупатель может оплатить средства двумя частями. Первая будет передана банку для погашения остатка по ипотеке, а другая продавцу.
  3. Покупатель передает средства продавцу следующим путем: для начала сумму, равную задолженности по ипотеке, отдает сразу, другую часть выплачивает после погашения продавцом процентов по ипотечному продукту и снятию залога.

Вышеописанные схемы могут использоваться даже в том случае, если залогодержателем выступает не банковская организация, а иное юридическое лиц, к примеру, строительная компания.

Здесь представлен образец договора купли-продажи квартиры с ипотечным обременением.

По материнскому капиталу

Если покупка квартиры осуществлялась с использованием материнского капитала, то одним из собственников обязательство будет ребенок.

Если он не достиг 18 лет, то требуется позаботиться о получении разрешения на отчуждение имущества от органов попечительства.

Этим важным условием нельзя пренебрегать, иначе сделка будет признана ничтожной.

Если прописан ребенок

Если при продаже квартиры выясняется, что в ней прописан ребенок, то необходимо получить согласие на проведение сделки от его родителей (законных опекунов) и органов попечительства.

Это возможно только в том случае, если дети будут выписаны из прежней жилой площади и прописаны в новой квартире, которая по условиям проживания не уступает предыдущей.

Здесь можно скачать образец заявления в органы опеки о получении разрешения на продажу квартиры.

Без согласия органов попечительства нельзя проводить сделку, иначе она будет оспорена и признана недействительной.

Для предотвращения подобных ситуаций перед подписанием договора важно оформить справку от продавца с указанием всех прописанных лиц.

Рента

Как правило, соглашение ренты подписывается людьми в пожилом возрасте, которым необходима различная помощь. Таким образом, за её предоставление они расплачиваются недвижимостью.

Гражданин, который получает право собственности, в соответствии со статьей 604 ГК РФ имеет все полномочия по пользованию и распоряжению объектом только после получения соответствующего разрешения.

Приобретая недвижимость, в отношении которой заключено соглашение ренты, важно учитывать, что при невыполнении обязательств, касающихся рентной платы, до конца, они переходят к покупателю.

Получатель ренты может расторгнуть договор продажи, если он не будет получать все требования содержания, в нем указанные.

Аренда

В приобретенном объекте недвижимости могут проживать арендаторы. Все соглашения аренды, заключенные на время, превышающее год, составляются в письменной форме и регистрируются в общем порядке.

Отчуждение жилой площади, сдаваемой в аренду, возможно, но смена владельца не станет поводом для расторжения договора.

Следовательно, наниматели смогут проживать в ней до того момента, пока не истечет время, установленное соглашением.

Чтобы не произошло подобных недоразумений, договор аренды рекомендуется расторгнуть до заключения сделки.

Сделать это можно уже после, но тогда, если арендаторы будут против, без денежных потерь не удастся обойтись. Более того, потребуется обращаться в судебную инстанцию.

Арест

Арест недвижимости является сложным обременением, в соответствии с которым полностью или частично запрещается распоряжаться имуществом (иногда – даже пользоваться).

Отличительной чертой ограничения является его наложение определенным кругом лиц – судебной инстанцией, органами правоохранительных служб, приставами.

Арест может быть использован в качестве меры обеспечения выполнения того или иного действия. Реже они выступают мерой обращения взыскания на имущество гражданина.

Отчуждение арестованной жилой площади – нелегкая процедура. Для этого требуется оформить согласие от органа, принявшего подобную меру.

Сделать это сложно, поскольку для них главное – обеспечение порядка и действие в рамках закона.

Арест не будет снят до того момента, пока должник не выполнит ряд обязанностей.

Если он откажется от их исполнения либо пройдет отведенный для этого срок времени, то жилая площадь реализуется путем проведения торгов или аукциона.

Разрешение от второго супруга

Законом запрещается отчуждение имущества, являющегося совместной собственностью супругов, если отсутствует разрешение одного из них.

Поскольку квартира является объектом общей собственности, то её нельзя продать, приняв единоличное решение. Согласие на продажу оформляются в письменной форме, и требует удостоверения у нотариуса.

Здесь представлен образец разрешения супруга на продажу квартиры.

Не требуется получать согласия в том случае, если квартира была получена одним из супругов до вступления в брак, либо путем принятия наследства или в качестве подарка.

Доли недвижимости

При продаже доли недвижимости ограничением выступают остальные собственники. Они должны дать свое согласие на продажу части.

При этом не стоит забывать про преимущественное право, в соответствии с которым продавец должен предложить покупку доли на тех те условиях сначала другим собственникам, а уже потом публиковать объявление на внешнем рынке недвижимости.

Тут можно скачать образец договора продажи доли в квартире.

Преимущества и недостатки

Основным плюсом приобретения квартиры, приобретенной по ипотеке, является стоимость, которая на 10-15% ниже, нежели подобные объекты, уже полностью выкупленные.

Недостатком выступают имущественные риски, поскольку недвижимость находится в залоге у банковской организации.

Преимущество покупки объекта по соглашению ренты является материальная выгода.

Минусов такого подхода намного больше:

  • рентодатель может требовать расторжения сделки;
  • смерть хозяина может привести к объявлению наследников, у которых имеются свои интересы в отношении жилой площади.

Есть ли выгода?

Продажа квартиры с обременением неизменно связано с плюсами:

  • удастся закрыть обязательства по ипотеке перед банком или передать их покупателю;
  • тот, в свою очередь, сможет приобрести квартиру, стоимость которой будет ниже, чем другие подобные объекты без ограничений.

Риски

Главным риском при покупке квартиры с обременением – неосведомленность покупателя о таком «сюрпризе».

Не проверив недвижимость на «юридическую чистоту», он может заключить договор и передать денежные средства, даже прожить определенное время в жилой площади, но после столкнуться с судебными разбирательствами, касающимися оспаривания сделки.

Как оформляется?

Оформление сделки по продаже имущества с ограничением осуществляется в таком же порядке, как и сделки с квартирами без обременения.

Способы совершения сделки

Выделяют несколько способов оформления сделки:

  1. Заключение договора до того момента, как будет снято обременение. Такой подход подразумевает, что покупатель становится новым держателем залога.
  2. Предварительное подписание соглашения о продаже. Его суть заключается в том, что покупатель под расписку выдает средства продавцу для уплаты задолженности перед банком, дальнейший расчет происходит на условиях, определенных ими самостоятельно.

Образец договора купли-продажи квартиры с обременением можно скачать здесь.

Перечень документов

Для продажи квартиры с обременением потребуется стандартный перечень документов, сопровождающих сделки по отчуждению имущества.

К нему потребуется приложить только согласие от банка, супруга или органов попечительства.

Возможные трудности

При проведении сделки можно столкнуться с трудностями. Они проявляются в получении согласия на отчуждение имущества.

Банк и органы попечительства должны убедиться в целесообразности проведения сделки, для этого могут потребоваться документальные подтверждения.

На видео о реализации жилья с обременением

Предыдущая статья: Следующая статья:
На ту же тему
Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Жилищные вопросы © 2018 ·   Войти   · Все права защищены Наверх