Горячая линия юридической помощи
≡ 

Условия продажи ипотечной квартиры

Главное условие продажи – это извещение банка.

Договор ипотеки предусматривает пункт, запрещающий продавать ипотечную недвижимость без согласия кредитного учреждения.

Такое имущество находится в залоге и может быть изъято у собственника, если будет допущена существенная просрочка по ипотечному кредиту.

Необходимо найти платежеспособного покупателя, который согласится подождать, когда будет погашен жилищный заем и с квартиры снимут обременение.

Недвижимость в залоге у банка

Согласно ФЗ об «Ипотеке» от 21.07.1998 г. такой кредит выдается под залог приобретаемой или иной недвижимости.

Право собственности на квартиру будет у заемщика, но жилплощадь остается с обременением до тех пор, пока ипотека полностью не оплачивается.

До полного возврата кредита хозяин не имеет право реализовать квартиру. Это можно сделать только в крайнем случае – при невозможности погашать кредит.

Все случаи продажи заложенного имущества должны быть согласованы с банком.

Обременение

Продажа ипотечной квартиры предполагает наличие закладной.

Ее владельцем является банк, но это не лишает его возможности перепродать права на залог другому банку, или частным лицам.

Обременение не распространяется на право собственника распоряжаться жилплощадью.

Главное, чтобы покупатель был осведомлен о наличии на квартиру залога и располагал необходимой для покупки суммой. Залог регистрируется в Росреестре.

Информация о таком обременении может быть получена при заказе выписки.

Продажа ипотечной квартиры

Условия продажи зависят от того, будет ли полностью погашен кредит по жилищному займу.

Обычно требуется, чтобы реализация недвижимости была осуществлена только после оплаты долга, но ситуация вынуждает заемщика добиваться от банка разрешения на преждевременную сделку.

Возможно несколько вариантов развития ситуации:

  1. Иногда покупатель соглашается принять ипотечные обязательства на основании цессии. Тогда оставшаяся часть недвижимости оплачивается уже другим заемщиком – цессионарием.
  2. Для держателя ипотеки будет выгодна ситуация, когда обязательства уступают третьим лицам. Они же обязаны оплачивать все неустойки и штрафы по кредиту, если не докажут, что задолженность возникла не по их вине.

Менее 3 лет в собственности

Закон не запрещает реализовать имущество, находящееся в собственности менее 3 лет. Но существует обязанность по оплате налога, в размере 13% от сделки. Продажа возможна даже если ипотека не была полностью погашена.

Обязательно предварительное одобрение банка.

Он принимает активное участие в сделке:

  • иногда занимается подбором покупателей, оформлением страховки;
  • ведет расчетные операции.

При разводе

Если ипотека оформляется во время брака, то банки выдвигают условие о регистрации кредита на обоих супругов – т.е. они выступают созаемщиками, несут солидарную обязанность за долги.

Если квартира не оформлена в долевую собственность, то при ее продаже необходимо согласие второго супруга. Оно оформляется у нотариуса и вместе с согласием банка передается покупателю наряду с основным договором.

Здесь представлен образец согласия супруга на продажу квартиры.

При переуступке

Переуступка предполагает переход прав и обязанностей по ипотеке от цедента к цессионарию. Помимо суммы оплаты стоимости недвижимости, новому собственнику придется нести расходы за открытие счета и оплачивать страхование своей жизни, платежеспособности и здоровья.

Цессия оформляется отдельным договором.

Купля-продажа предусматривает:

  • переход собственности на недвижимость;
  • повторную регистрацию обременения в Росреестре.

Новый собственник обязан оплачивать ипотеку по прежнему графику, но по заявлению держателя ипотеки банк может пересмотреть порядок оплаты кредита, в том числе процентную ставку.

С материнским капиталом

Семейный капитал обычно позволяет оплатить только часть взноса. Остальную стоимость квартиры заемщик выплачивает за счет собственных средств.

Продажа происходит на общих основаниях. Цель продавца – найти платежеспособного покупателя и добиться согласия от банка.

Способы

Продажа ипотечной квартиры в залоге у банка возможна как напрямую, так и при посредничестве кредитного учреждения:

  1. Основной способ – это когда организация сама находит клиента, определяет стоимость недвижимости. Возможны случаи, когда вырученные за квартиру деньги не погашают сумму ипотеки, так как банк, кроме основной суммы, рассчитывает получить прибыль в виде начисленных процентов.
  2. Другой способ – погасить кредит досрочно и выкупить квартиру из залога, затем выставить ее на свободную продажу.

Наиболее удачный для покупателя способ избавиться от проблемной ипотеки – это передать обязанности по ее оплате новому собственнику.

Самостоятельно

Такой способ требует хороших знаний в области финансов и права. Собственник квартиры обращается в банк, чтобы получить разрешение на продажу. Вместе со специалистом учреждения ведется подсчет оплаченной суммы, остатка долга.

Банки не заинтересованы в досрочном возврате ипотеки, так как желают обогатиться за счет процентов, оплаченных пеней, штрафов, а также страховых сумм.

Если согласие от банка получено, то собственники недвижимости могут искать клиента самостоятельно – через СМИ, агентства недвижимости, и предложить ему условия сделки.

Самостоятельная продажа чревата рисками продать квартиру за более низкую цену по сравнению с реальной стоимостью недвижимости.

Кредитная организация – распорядитель

Тогда банк дает согласие на сделку и сам выступает в качестве представителя собственника заложенной квартиры. Он ищет клиентов, может перепродать недвижимость другой компании.

Вырученная сумма делится на 2 части:

  • одна – покрывает остаток долга по ипотеке;
  • другая передается продавцу.

Это возможно, если стоимость недвижимости высока. Допускается прямо противоположная ситуация, когда вырученных от квартиры денег не хватает на погашение ипотеки.

Остальную сумму по кредиту придется выплачивать за счет собственных средств.

Передача кредита новому собственнику

Она осуществляется через договор цессии. Цедент передает собственнику квартиры не только остаток долга, но обязанность оплатить все проценты, включая начисленные неустойки и штрафы.

До передачи кредита осуществляется тщательный подсчет сумм, выясняется разница между реальной стоимостью квартиры и размером ипотеки.

За наличный расчет

Это возможно, если с квартиры сняты все обременения.

После погашения ипотеки собственник квартиры, вместе с представителем банка, обращается в Росреестр, на обратной стороне «розового» свидетельства делается запись о снятии обременений на заложенное имущество.

Вопросы налогообложения

Плательщики налога НДФЛ вправе получить имущественный вычет, как с продажи квартиры – в максимальном размере в 260 тыс. руб., так и с процентов, оплачиваемых по ипотеке – сумма вычета – 3 млн.

Такой льготой облагают граждане, которые получают регулярный доход – трудятся по трудовому договору или в качестве ИП.

Порядок действий

Заемщик обращается в банк с заявлением о продаже квартиры и просит разрешение на сделку. Если оно получено, то гражданин вправе искать клиентов – самостоятельно или при помощи кредитного учреждения.

Далее между продавцом и покупателем оформляется договор купли-продажи квартиры с ипотечным обременением. К нему может быть приложено соглашение о цессии и график платежей по остатку кредита.

Документы

Для продажи квартиры необходимо подготовить следующие документы:

  • согласие от банка;
  • договор продажи;
  • соглашение о цессии;
  • акт передачи жилья;
  • регистрационную запись об ипотеке.

Тут можно скачать образец акта приема-передачи квартиры при продаже.

Передача денег осуществляется через депозитарные ячейки. Их может быть две. В одну помещают сумму остатка ипотеки. В другую – деньги для продавца.

Дополнительно может быть подписано соглашение о задатке.

Образец договора

Договор должен соответствовать правилам статей 549-558 ГК РФ.

В документе обозначают:

  • полную информацию о сторонах;
  • стоимость недвижимости.

Дополнительно обозначаются права и обязанности не только продавца и покупателя, но и банка. Документ составляется в 3-х экземплярах и может быть удостоверен у нотариуса.

Здесь представлен образец договора продажи квартиры с ипотечным обременением.

Риски и сложности

Главный риск – это продать квартиру, отдать деньги банку и еще остаться быть ему должным за ипотеку.

Собственнику следует искать приемлемые по цене варианты и не соглашаться на первое предложение о покупке.

Сложность заключается в отказе банка оформить согласие на продажу, так как он не заинтересован в потере клиента. Проблема поиска покупателя на ипотечную квартиру также актуальна.

Продажа недвижимости, заложенной банку, должна осуществляться только в крайнем случае – когда нет возможности самостоятельно погашать заем, а стоимость квартиры позволяет рассчитаться с кредитором.

При необходимости следует обращаться за поддержкой к риелтору или ипотечному брокеру.

На видео о продаже жилья, приобретенного в кредит

На ту же тему
Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Жилищные вопросы © 2018 ·   Войти   · Все права защищены Наверх