Горячая линия юридической помощи
≡ 

Особенности продажи доли в квартире

Продажа доли в квартире требует соблюдения порядка уведомления соседей о сделке. Оно может быть направлено заказным письмом или оформляется у нотариуса.

Право преимущественной покупки в некоторой степени гарантирует, что в квартиру не будут заселены другие лица.

Доля выражается не в метраже, а в процентном соотношении к общей площади недвижимости.

Собственник такого имущества может продать его как для постоянного проживания других лиц, так и просто с целью регистрации.

Законодательство

Положения о долевой собственности регулируется статьями 244-259 ГК РФ.

Имущество будет в распоряжении у собственников в том размере, в котором это обозначено в их правоустанавливающих документах.

Отдельные нормы также закреплены в ФЗ о приватизации жилищного фонда.

Правила регистрации собственности определяются в ФЗ о государственной регистрации недвижимости и сделок с ним от 1997 г.

Преимущественное право покупки

Оно принадлежит не фактическим жильцам квартиры, а собственникам. Это может быть выделенная жилплощадь в коммуналке или без определения доли в натуре.

Если не соблюсти порядок преимущественной покупки, то по закону ущемленный в правах долевой собственник может подать в суд и перевести все права и обязанности продавца на себя.

Продавец доли должен оформить уведомление, в котором обозначаются сведения о предстоящей сделке:

  • размере доли;
  • ее цене;
  • другие условия договора.

В течение месяца после получения документа собственники-соседи либо покупают предложенную долю, либо подписывают письменный отказ.

Если соседи не отреагировали на предложение продавца либо ответили отказом, то собственник доли может реализовать ее стороннему покупателю за любую цену, но не ниже той, которая обозначена в уведомлении.

Способы обойти

Можно вместо продажи оформить дарственную на долю, а деньги получить по простой расписке.

Специалисты также предлагают подарить часть доли заинтересованному лицу, а остаток продать уже без согласия соседей.

Возможно оформить долю в качестве залога для займа, затем намеренно не платить кредит, чтобы должник смог получить долю путем обращения взыскания по утвержденному между ним и залогодателем соглашению.

Эти способы чреваты рисками, так как подарив долю, можно не получить своих денег, а соседи-собственники вправе оспорить такую сделку в судебных инстанциях.

Продажа доли в квартире

Реализация доли возможна согласно статьям 549-558 ГК РФ.

Такая недвижимость считается невыделенной в натуре, т.е. долевое соотношение будет абстрактным правом на владение и пользование недвижимостью.

При желании долю можно выделить в натуре, но для этого необходимо, чтобы у образовавшейся недвижимости был отдельный вход.

Продажа осуществляется с согласия соседей или получения у них отказа на покупку.

Без согласия других собственников (соседей)

Такая продажа возможна, если о собственниках ничего неизвестно – не установлено их местонахождение.

Юридическую информацию о владельцах можно выяснить путем заказа выписки из Росреестра.

В ситуации, когда нет возможности найти собственников соседних долей, следует оформить уведомления у нотариуса и разослать их по последнему адресу проживания.

Бывают случаи, когда после смерти дольщика наследники не оформляют свидетельство о наследовании.

Тогда следует направлять уведомление по их адресу, так как правопреемники считаются полноценными собственниками недвижимости, независимо от факта государственной регистрации.

Иногда приходится подавать заявление в суд, чтобы установить безвестное отсутствие гражданина-собственника соседней доли.

В долевой собственности

Продажа доли в квартире в 2018 году по-прежнему осуществляется с соблюдением права первоочередной покупки.

Легче всего реализовать комнату в коммуналке, так как такая недвижимость:

  • выделена в натуре;
  • четко определена;
  • пригодна для проживания.

Оптимальным вариантом будет решение о продаже всеми собственниками долевой квартиры.

Несовершеннолетнего ребенка

Продажа доли несовершеннолетнего ребенка должна осуществляться только с разрешения органа опеки. Оно должно быть получено за месяц до оформления сделки.

Для получения согласия нужно представить доказательства того, что ребенок будет проживать в не худших по сравнению с отчуждаемой жилплощадью условиях.

Если ребенку больше 14 лет, то он вправе уже самостоятельно подписывать договор продажи.

Другому собственнику

Продажа квартиры возможна другому собственнику, выразившему согласие на покупку.

Оно оформляется простым договором.

Если согласие на покупку выразили несколько собственников, то недвижимость приобретает тот, кто отреагирует первым или предложит лучшую цену.

В приватизированной

Продажа доли возможна только в приватизированной квартире или недвижимости, которая перешла в частную собственность по иным сделкам.

Право преимущественной покупки может быть у муниципалитетов, если они являются собственниками доли в общежитии или муниципальной квартире.

При продаже части приватизированного жилья нужно учитывать права тех, кто сохранил на такой жилплощади право постоянного проживания.

После развода

Имущество, приобретенное в период брачного союза, считается общим.

Если после развода супруги не поделили имущество, то срок исковой давности, по которому они могут обратиться в суд и сделать это, будет 3 года.

Если доля отошла к одному из супругов по взаимному соглашению или решению суда, то собственник может свободно продавать ее, соблюдая правило первоочередной покупки.

Уведомление

Оно составляется в простой письменной форме, и отправляется по адресу проживания собственника соседней доли. Реагирование собственника не обязательно.

Главное – выдержать тридцатидневный срок и оформить документ надлежащим образом.

Образец

Уведомление содержит:

  • ФИО потенциального покупателя;
  • условия сделки.

В письме должна быть указана цена доли.

Можно также предусмотреть обязательное соглашение о задатке или авансе, по которому покупатель внесет предоплату за долевое имущество перед заключением основного договора.

Здесь можно скачать образец уведомления о продаже доли в квартире.

Как правильно оформить?

Продажу доли следует оформлять простым договором. Его нотариальная форма желательна, когда есть риск, что заинтересованная сторона оспорит сделку.

Передавать деньги лучше через ячейку в банке или специально оформленный аккредитив.

Заключение договора

В договоре обозначается:

  • информация о сторонах;
  • адрес доли;
  • ее технические характеристики (если она выделена в натуре).

Обязательно указывается стоимость предмета соглашения – цифрами и прописью.

Сделка предусматривает права, обязанности и ответственность контрагентов.

Отдельно от договора следует оформить акт передачи, с указанием даты вручения новому покупателю необходимых документов, и, возможно, ключей от комнаты (если доля обособлена).

Здесь представлены образцы договора купли-продажи доли в квартире, акта передачи недвижимости, акта передачи ключей.

Требуемые документы

Для регистрации доли в Росреестре потребуются:

  • правоустанавливающий документ от предыдущего собственника;
  • техническая документация на долю;
  • уведомление других собственников;
  • квитанция об оплате пошлины.

Можно действовать через доверителя. Для этого потребуется оформить нотариальное разрешение.

Оплата налога

Собственник доли оплачивает налог в 13%, если владеет имуществом менее 3-х лет и продает его за большую, по сравнению с приобретением, цену.

Налог вносится после получения извещения из территориального управления ФНС.

Получение вычета

Продавец доли может рассчитывать на имущественный вычет в размере не более 260 тыс. рублей. Если доля реализуется супругами, то каждый из них вправе рассчитывать на такую льготу.

Главное – получать налогооблагаемый доход, быть ИП или работать по трудовому договору.

Продажа доли – юридические несложная процедура, если надлежаще предупредить об этом других собственников.

Рискованно покупать такую недвижимость, так как правоустанавливающее свидетельство на долю – это еще не гарантия того, что покупатель сможет реально проживать в квартире.

Перед покупкой следует осмотреть жилплощадь, выяснить какой размер «квадратных метров» полагается приобретателю недвижимости.

Все спорные вопросы желательно уладить при поддержке квалифицированного специалиста.

На видео о продаже доли недвижимости

На ту же тему
Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Жилищные вопросы © 2018 ·   Войти   · Все права защищены Наверх