≡ 

Получите бесплатную юридическую консультацию прямо сейчас:

+7 (499) 703-43-52 Москва и область

+7 (812) 309-57-61 Санкт-Петербург и область

8 (800) 333-45-16 доб. 530 Регионы

Можно ли продать аварийное жилье?

На законодательном уровне не установлен запрет на продажу аварийного жилья. При покупке новый владелец будет обладать определенными гарантиями согласно статье 32 ЖК РФ.

Сделка о купле-продаже квартиры считается законной до того, как собственник подписал соглашение об изъятии недвижимости или до вынесения решения суда о принудительном изъятии квартиры по иску муниципальных органов (ч.5 статья32 ЖК РФ).

Продажа квартиры проходит в обычном порядке. Собственник ставит в известность покупателя о том, что дом находится в аварийном состоянии, об этом должно быть указано в договоре.

Также о состоянии квартиры покупатель может узнать, запросив выписку из ЕГРП.

Оценка здания

Непригодной квартиру можно признать на основании Постановления Правительства от 28.01.2006 №47.
Такое решение может принять только орган местного самоуправления, основываясь на акте обследования дома или квартиры межведомственной комиссии.

Основание признания дома непригодным для проживания является:

  • физический износ здания, вследствие чего уровень надежности здания снизился;
  • изменился микроклимат жилого помещения, вследствие чего невозможно придерживаться санитарно- эпидемиологических требований и нормативов.

Комиссия осматривает жилое здание и проводит его оценку, на основании заявления жильцов или одного из собственников согласно Постановлению Правительства №47.

Заявление будет рассмотрено в течение месяца с момента его регистрации (п.46 Постановления Правительства №47).

На основании п. 47 данного законодательного акта, комиссия принимает решение о возможном сносе дома или же о том, что квартира соответствует всем нормативам и требованиям.

Права жильцов

Права граждан регулируются ЖК РФ, а также ФЗ от 21.07.2007 г. №185. В данном случае правами обладают как владельцы, так и наниматели.

Так, согласно ФЗ от 26.02.2010 «О расселении ветхого жилья», граждане, проживающие в аварийных квартирах, могут быть переселены и получить новую квартиру.

К 2015 году план расселения должен был быть исполнен, однако программа была продолжена до 2017 года.

Собственников

Если квартира в собственности, она может быть выкуплена. В этом случае должна определятся выкупная цена квартиры на основании п.7 статьи 32 ЖК РФ.

После этого собственник получает определенную сумму за квартиру и может распоряжаться ней на свое усмотрение.

При расселении из аварийного дома собственник может претендовать на получение другого жилья, исходя из установленных размеров – 18 кв. м на одного члена семьи.

Нанимателей

Наниматели на основании статьи 86 и статьи 87 ЖК РФ вправе получить другую квартиру, которая по условиям и площади не должна быть хуже прежней.

Продажа аварийного жилья

Если лицо решило купить квартиру в аварийном доме, то лучше сразу определить, включен ли данный дом в программу, предполагающую расселение собственников из аварийного дома.

Только в этом случае владельцы смогут получить новое жилье с минимальными доплатами или получить равноценное жилье.

Однако при покупке квартиры в аварийном доме могут возникнуть некоторые сложности:

  1. Сроки и нормативы: данный вопрос решается каждым регионом в индивидуальном порядке, то есть определенных сроков расселения после признания дома аварийным не существует. Это означает, что неизвестно, когда новый владелец сможет получить компенсацию и в каком размере. Что касается предоставления нового жилья, то в этом случае непонятно, каким образом будет рассчитываться положенный собственнику размер жилплощади и какого типа будет новый дом.
  2. Предоставление кредита: банк не всегда готов предоставить кредитные средства на покупку аварийного жилья, а если и предоставляет, то требует дорогостоящего страхования такой квартиры. Это проводится с целью минимизации возможных рисков, ведь в данном случае они довольно высоки.
  3. Материнский капитал: невозможно воспользоваться материнским капиталом как в полном объеме, так и для погашения частичной оплаты. Это вполне объяснимо, ведь родители желают создать для своего ребенка достойные и комфортные условия жилья.

Законодательство

Вопросы продажи аварийных квартир, а также существующих прав граждан, которые проживают в такой квартире регулируются:

  1. Статьями 32, 86-89 ЖК РФ.
  2. Постановлением Правительства РФ 28.01.2006 №47, в котором определяются требования, которым должно соответствовать жилье, а также в каком случае жилье непригодное для дальнейшего проживания в нем.
  3. ФЗ от 21.07.2007 №185 Глава 6.3: регулирует вопросы оказания гражданам, проживающим в аварийном доме, финансовой поддержки при переселении.

Определение цены выкупа

Определение цены выкупа должно проходить с учетом ч.7 статья 32 ЖК РФ. Так, необходимо учитывать следующее:

  • какова рыночная стоимость квартиры;
  • понесенные расходы владельца при изъятии квартиры: за временное проживание в другой квартире до покупки нового жилья, затраты на оформление документов по приобретению новой квартиры в собственность, прекращение выполнения обязанностей перед третьим лицом в досрочном порядке, с учетом упущенной выгоды.

Размер выкупной цены определяется с собственником.

Если же возникают спорные моменты по данному вопросу, разрешение возможно в судебном порядке.

После определения размера выкупной цены собственник получает сумму и может распоряжаться ей на собственные нужды.

Судебная практика

При изъятии квартиры из аварийного дома муниципальными органами, необходимо учитывать перечень требований, установленных в ч.7 статьи 32 ЖК РФ.

При возникновении спорных моментов в определении выкупной цены можно обратиться в суд.

Как показывает судебная практика, суд придерживается требований вышеуказанной нормы, руководствуясь данным перечнем:

  1. В районный суд обратилась местная администрация с иском о выкупе жилого помещения гражданина К., который подал встречный иск о взыскании выкупной цены.
  2. При рассмотрении дела, суд признал требования гражданина К. обоснованными, включив в выкупную цену жилья понесенные расходы, связанные с переездом, с оплатой услуг агентству недвижимости, которое подобрало квартиру, а также за оформления сделки купли- продажи другой квартиры.

Таким образом, закон не запрещает владельцу продавать аварийное жилье.

Судебная практика исходит из того, что необходимо заключить договор купли-продажи до момента подписания соглашения об изъятии квартиры у собственника органами местной власти, чтобы сделка не была признана недействительной.

Если же собственник решил продать квартиру уже после заключения соглашения, сделка может быть признана по решению суда недействительной, а покупатель в таком случае будет введен в заблуждение.

Здесь представлена судебная практика о взыскании выкупной цены за аварийное жилье.

Однако, покупка аварийной квартиры имеет не только плюсы, которые заключаются в получении в будущем компенсации или нового жилья, но и некоторые трудностей, которые заключаются в неопределенности сроков получения как жилья, так и компенсации.

На видео о расселении жилплощади, признанной аварийной

На ту же тему
Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Жилищные вопросы © 2017 ·   Войти   · Все права защищены Наверх