Горячая линия юридической помощи
≡ 

Составление предварительного договора на покупку квартиры

Предварительный договор допускает купить квартиру на определенных сторонами условиях.

Документ составляется в двух экземплярах и служит доказательством серьезности намерений сторон – купить, продать квартиру по конкретной сделке.

Это необходимо в случае, когда у какой-либо стороны нет достаточно средств для приобретения квартиры, но контрагенты договорились, что недвижимость будет продана в будущем.

Что это?

Статья 429 ГК РФ определяет общие правила заключения предварительного договора. Он должен быть подписан на приемлемых для сторон условиях.

Сделка предусматривает практически все элементы основного договора продажи недвижимости:

  1. Стороны должны обозначить информацию об объекте недвижимости, включая ее технические характеристики.
  2. Основные условия предварительного договора на покупку квартиры – это стоимость квартиры. Она должна быть четко определена сторонами и может быть изменена только после дополнительного соглашения.

В договоре также предусматривается ответственность, которая регламентируется п. 4 статьи 445 ГК РФ.

Если продавец или покупатель откажутся заключать сделку, то каждый из них вправе обратиться в суд и заставить противящуюся сторону довести дело до конца. Срок исковой давности по таким спорам составляет 6 месяцев.

Для чего нужен?

Предварительный договор необходим для гарантий сторон. На ценный и приемлемый по цене объект недвижимости может быть много претендентов.

«Обязательства в будущем» позволяют определить условия продажи, предусмотреть ответственность сторон.

При желании продавца и покупателя такой договор заключается на достаточно длительный срок, с возможностью пролонгации – если к сроку заключения основной сделки стороны не собрали необходимые документы или суммы для оплаты стоимости квартиры.

Имеет ли юридическую силу?

Договор обязателен для исполнения сторонами.

Волеизъявление сторон должно быть добровольным, но при отказе кого-либо купить или продать квартиру заинтересованное лицо вправе обратиться с иском.

Если есть спор относительно положений основной сделки, то купля-продажа оформляется на условиях, определенных в судебном решении.

Предварительный договор на покупку квартиры

Договор должен быть заключен в обычной письменной форме. По своему желанию стороны могут оформить его у нотариуса, который выступает гарантом безопасности сделки.

С 1.03.2013 ни предварительный, ни основной договор не подлежат государственной регистрации.

Оформлению в Росреестре подлежит переход права собственности на жилплощадь.

В новостройке

Предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке заключается на общих основаниях.

Перед заключением сделки важно проверить наличие у застройщика-реализатора необходимых документов:

  • проектной декларации;
  • лицензии на постройку.

В договоре должен быть предусмотрен порядок оплаты за квартиру – обычно после получения свидетельства.

В строящемся доме

Часто предварительный договор заключается в качестве альтернативы ДДУ – соглашения о долевом участии.

Эксперты не рекомендуют делать этого, так как по предварительной сделке застройщик:

  • ничего не обязан продавать;
  • при неблагоприятных условиях он может попытаться оспорить ее в суде, что повлечет за собой длительную тяжбу.

Квартира в строящемся доме должна быть реализована только по договору долевого участия.

С образцом договора долевого участия можно ознакомиться здесь.

В ипотеку

Продажа квартиры по предварительной купле-продаже возможна в случае, если заявка на жилищный кредит полностью не оформлена или объект недвижимости проходит независимую оценку.

Квартира по жилищному займу оформляется по договору продажи с залогом недвижимости.

После сделки необходимо подписать акт приема-передачи и сделать первоначальный взнос на жилье.

Между физическими лицами

Договор оформляется в обычно письменной форме с указанием паспортных данных сторон и срока подписания основной сделки.

Стандартная форма укладывается в 1-4 страницы машинописного текста.

При необходимости стороны также вправе оформить соглашение о задатке или авансе:

  1. В первом случае задаток обеспечивает продажу квартиру с большей долей ответственности. Если продавец не согласится продать квартиру в будущем, то он должен вернуть предоплату в двойном размере. Когда покупатель отказывается приобретать квартиру, то задаток остается у продавца.
  2. Аванс не содержит таких штрафных санкций. Если сделка по каким-либо причинам «провалилась», то продавец возвращает покупателю только уплаченную сумму.

Тут представлены образцы договора о задатке при покупке квартиры, договора аванса при покупке квартиры.

Как составить?

Необходимо определить условия договора, позволяющие идентифицировать предмет сделки. Цена и объект недвижимости будут обязательными элементами сделки.

Стороны также должны предусмотреть способ расчетов – наличными, через ячейку в банке или аккредитив.

Содержание

Основными элементами договора будет:

  • полная стоимость недвижимости;
  • техническая информация о квартире – ее общая жилплощадь, адрес;
  • кадастровая стоимость.

Стороны также предусматривают перечень прав и обязанностей, включая обязанность передать недвижимость в будущем.

В сделке также определяется пункт – на кого из сторон будут возложены расходы на оформление и передачу недвижимости.

Предмет

В качестве предмета договора выступает правоотношение сторон по купле-продаже недвижимости. Это может быть квартира или отдельная комната, частный дом или любой другой объект.

Перед продажей следует убедиться в отсутствии на квартиру обременений – путем заказа выписки из государственного реестра.

Предмет не следует путать с объектом договора. Объектом выступает недвижимость, в том время как предмет касается непосредственно отношений купли-продажи.

Порядок расчета

Полный расчет рекомендуется осуществлять только после заключения основного договора. Стороны вправе подписать соглашение о задатке или авансе.

Расчеты необходимо осуществлять через банковскую ячейку или аккредитивом:

  1. Для этого нужно открыть счет и положить сумму на имя продавца.
  2. Деньги он сможет получить только после перехода собственности на имя покупателя.

Срок исполнения

Время исполнения сделки должно быть предусмотрено в предварительном порядке. Если оно не будет указано, то основной договор должен быть заключен в течение 1 года после оформления сделки.

В противном случае заинтересованная сторона вправе добиваться этого в суде.

Образец

Образец договора должен содержать обязанность сторон передать квартиру в назначенный срок. Условия сделки не содержат существенных сложностей для сторон, если есть твердое согласие на продажу квартиры.

Дополнительно может быть оформлена расписка о передаче денег.

Здесь можно скачать образец предварительного договора покупки квартиры, образец расписки о передаче денег.

Основные ошибки

Главная ошибка сторон – это неуказание срока исполнения договора. Проблема может возникнуть, если на квартиру существуют притязания третьих сторон – наследников, прописанных лиц.

Мошеннические схемы могут быть связаны и с передачей денег – фальшивых купюр или не полной оплаты.

Совершение сделки

Предварительной договор оформляется в простой форме, с реквизитами сторон.

Основная сделка осуществляется по договоренности сторон в присутствии юриста или агента недвижимости.

После основного договора стороны подписывают акт передачи. Предварительная сделка служит гарантией сторон, но не свидетельствуют о 100% продаже квартиры. Все разногласия между сторонами разрешаются в претензионном порядке или при посредничестве суда.

На видео о заключении предварительного договора при приобретении жилья

На ту же тему
Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Жилищные вопросы © 2018 ·   Войти   · Все права защищены Наверх