Горячая линия юридической помощи
≡ 

Основные правила продажи квартиры

Прежде чем приступить к продаже квартиры, необходимо внимательно изучить все тонкости действующего законодательства, в особенности, если было принято решение заняться этой сделкой самостоятельно.

О чем говорит закон?

Действующее законодательство регламентирует основные правила, которые необходимо учитывать при продаже квартиры.

Они устанавливаются такими нормативно-правовыми актами, как СК РФ, НК РФ, а также ФЗ № 214.

Самостоятельно или с риэлтором?

Многие сомневаются, что без помощи риэлтора или риэлтерского агентства не удастся продать недвижимость.

Зачастую эти сомнения ошибочны, поскольку большинство людей сможет справиться с проведением этой сделки, вопрос заключается в другом моменте – хватит ли свободного времени?

К достоинствам обращения к риэлтору относится:

  • экономия личного времени, сил и нервов;
  • возможность переложить свои обязательства на другое лицо;
  • профессионал знаком со всеми тонкостями дела, поэтому выгодно продаст недвижимость;
  • не потребуется самостоятельно собирать документы и т.д.

Однако есть и минусы использования такой помощи. Самым главным являются дополнительные расходы.

Риэлтор самостоятельно устанавливает расценки, которые зависят от множества факторов.

Зачастую они настолько высокие, что не все потенциальные клиенты готовы их оплачивать. Кроме того, некоторые риэлторы – мошенники, поэтому сделать правильный выбор среди маклеров не так просто.

Пошаговая инструкция

Порядок проведения сделки выглядит следующим образом:

  1. Подготовка недвижимости к продаже.
  2. Поиск потенциальных покупателей, проведение осмотра.
  3. Беседа с покупателем, определение основных условий сделки.
  4. Заключение предварительного договора с передачей аванса или предоплаты в иной форме.
  5. Сбор необходимого набора документов.
  6. Составление и заключение договора (в этом принимают участие обе стороны).
  7. Регистрация права собственности покупателя на недвижимость.
  8. Передача денежных средств и ключей.

Подготовка к сделке

Важно учитывать, что каждый покупатель учитывает состояние не только квартиры, но и дома, в котором она располагается.

Важно проследить, чтобы не было мусора в подъезде, лифт исправно работал и не напоминал по своему внешнему виду грязный угол.

Проверьте, чтобы лампочки горели, а лестничные клетки выглядели аккуратно.

Перед приходом потенциальных клиентов необходимо убрать всю квартиру. Рекомендуется:

  • проследить, чтобы кухня была чистой;
  • в туалете должны отсутствовать неприятные запахи;
  • ненужные вещи и предметы убрать, поскольку освобожденная от них квартира выглядит светло и просторно (в особенности это касается балкона);
  • проверьте исправность кранов и батарей.

Сбор нужных бумаг

Важным этапом каждой сделки является обеспечение юридической чистоты.

Для этого необходимо собрать набор документов:

  1. Свидетельство, подтверждающее регистрацию прав собственности на недвижимость. Дополнительно к нему прикладываются правоустанавливающие бумаги – договор продажи квартиры, дарения или вступления в наследство. Это убедит покупателя в том, что продавец имеет право распоряжаться объектом.
  2. Техническая документация, оформленная в БТИ. В неё входит план квартиры, сведения по проведенной инвентаризации. Некоторое время назад были приняты законодательные изменения, в соответствии с которыми теперь составляется технический план, отражающий все характеристики недвижимости.
  3. Кадастровая документация вместе с приложением, касающимся внутренней планировки. В нем находится информация, касающаяся перепланировок, проведение которых было зарегистрировано. Дополнительно в кадастровом паспорте указывается точный метраж помещений.
  4. Выписка, оформленная в ЕРГП о собственниках объекта.
  5. Выписка, для оформления которой используется домовая книга. В ней находится информация о гражданах, прописанных в недвижимости. Важно, что этот документ является действительным в течение короткого срока времени, поэтому в его предварительном оформлении нет необходимости.
  6. Бумаги, выступающие подтверждением отсутствия долгов по выплате коммунальных платежей.
  7. Согласие на проведение сделки от супругов, если недвижимость была приобретена после вступления в брачный союз.

Здесь представлены образцы технического паспорта, кадастрового паспорта, выписки из ЕГРП.

Если одним из собственников недвижимости является гражданин, не достигший совершеннолетия, то перед проведением сделки необходимо получить разрешение от органов попечительства.

Тут можно скачать образец согласия супруга на продажу квартиры.

Определение стоимости

Один из наиболее сложных моментов – определение стоимости объекта недвижимости.

На неё влияют:

  1. Метраж – основной показатель, учитываемый при определении цены квартиры.
  2. Расположение объекта. Если он находится в центральной части города, то стоимость будет выше, нежели на окраине. Дополнительно принимается во внимание близость станций метро, транспортное сообщение, инфраструктура.
  3. Ремонт и наличие отделки. Специалисты отмечают, что качественно сделанный ремонт увеличивает стоимость недвижимости, как минимум, на 10%.

Рекомендуется перед осуществлением сделки провести косметический ремонт, чтобы устранить основные изъяны (поклеить обои, устранить следы ржавчины и т.д.).

При расчете стоимости важно учитывать:

  • техническое состояние объекта;
  • юридические моменты;
  • уровень безопасности.

Реклама

Потенциальным покупателям должно быть известно о том, что квартира продается.

Известить об этом можно несколькими способами:

  • расклеивание соответствующих объявлений;
  • выставление оповещения в Интернет;
  • подача заметки в газеты;
  • уведомление по местному телевизионному каналу.

В любом случае сообщение об отчуждении недвижимости должно включать в себя следующие положения:

  • число комнат;
  • общую площадь (отдельно прописывается жилая площадь);
  • указывается, совмещен или разделен санузел;
  • упоминание о балконе;
  • точный и полный адрес, этаж;
  • станции метро, расположенные рядом;
  • комментарии (можно указать о том, что торг уместен, некоторые продавцы прописывают приблизительную стоимость объекта и т.д.);
  • данные для связи (несколько номеров телефона).

Объявление должно быть кратким, но отличаться от всех остальных, чтобы привлечь внимание окружающих.

Правила продажи квартиры

Правила продажи квартиры – указатель для граждан, решивших самостоятельно провести сделку. Они устанавливаются действующим законодательством, поэтому являются обязательными для выполнения.

С несовершеннолетним

Если одним из собственников квартиры является гражданин, не достигший совершеннолетнего возраста, то необходимо получить согласие на проведение сделки от органов опеки.

Для этого необходимо обратиться в указанную службу и составить заявление, указав в нем все важнейшие сведения.

Если жилищные условия после проведения сделки не будут изменены в худшую сторону, то органы опеки выдадут разрешение.

Без его наличия все проведенные мероприятия, имеющие юридическую значимость, будут являться недействительными.

Тут можно скачать образец заявления в органы опеки о разрешении на продажу квартиры.

Доли

Правила продажи квартир с 2018 года не изменяются, поэтому если продается доля квартиры, то важно получить согласие на сделку со стороны других собственников.

Предварительно им необходимо направить предложение о покупке этой части.

Владельцы других долей могут:

  • отказаться от преимущественного права (составить отказ в нотариальной палате);
  • промолчать в течение 30 суток (составления отказа не потребуется, собственник доли сможет её продать);
  • дать согласие на предложение.

Тут можно скачать образец договора продажи доли в квартире.

Приватизированной

В случае если отчуждается приватизированная собственность, то требуется получить согласие на продажу от других собственников, если таковые имеются, а также от супруги.

Согласие является действительным только при его заверке у нотариуса.

Для этого потребуется присутствие только того человека, который дает соглашение, из документов только паспорт (для супруга дополнительно необходимо свидетельство вступления в брачный союз).

Порядок оформления

Оформление сделки по продаже квартиры осуществляется в органах Росреестра. Для этого необходимо сдать набор документов. Присутствовать должны обе стороны – покупатель и продавец (их доверенные лица).

Какие документы нужны?

Для продажи квартиры потребуется подготовить следующие документы:

  1. Правоустанавливающие бумаги на недвижимость, свидетельство собственности продавца.
  2. Паспорта обеих сторон.
  3. Согласие на продажу квартиру, разрешение на сделку от органов опеки, если собственником является несовершеннолетний гражданин.
  4. Квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины.
  5. Выписка из домой книги, из единого реестра.
  6. Справка об отсутствии коммунальных задолженностей.
  7. Акт приема-передачи недвижимости.
  8. Предварительный договор (если он был заключен).
  9. Техническая и кадастровая документация.

Заключение договора

При проведении сделки по отчуждению недвижимости может быть заключено два договора – основной и предварительный:

  1. Первый включает в себя основные положения по продаже – указание ФИО обеих сторон, полная стоимость квартиры, права и обязанности участников соглашения, правовые последствия сделки и т.д.
  2. Второй договор заключается перед подписанием первого. Его предметом выступает предоплата – аванс или задаток.

Здесь представлен образец типового договора купли-продажи квартиры.

Взаиморасчеты

После подписания договора необходимо зарегистрировать право собственности на объект, а также произвести расчет.

Предусматривается несколько способов:

  • С использованием наличных средств (с присутствием свидетелей, предварительно рекомендуется провести купюры через кассовый аппарат, чтобы убедиться в их подлинности).
  • Безналичным методом (перевод на банковский счет).
  • С применение ячейки в банке (один из наиболее безопасных способов).

Здесь представлен образец расписки в получении денег за квартиру.

Передача квартиры

Передача недвижимости происходит с составлением передаточного акта.

Его подписание означает, что продавец совершил свои обязательства, а покупатель согласен принять недвижимость.

Этот документ не требуется регистрации, при желании его можно удостоверить у нотариуса.

Налог

В соответствии с действующим законодательством с любой прибыли, полученной гражданином, взимается налог, сумма которого равна 13%.

Важно учитывать следующие нюансы:

  1. Прибыль от отчуждения недвижимости, которая находится во владении больше трех лет, не относится к налогооблагаемой базе.
  2. Если стоимость квартиры меньше 1000000 руб., то налог также не уплачивается, даже если она находилась в собственности меньше трех лет.

Налог не уплачивается, если доход, полученный путем продажи недвижимости, не превышает затраты.

На видео о заключении договора при продаже недвижимости

На ту же тему
Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Жилищные вопросы © 2018 ·   Войти   · Все права защищены Наверх