≡ 

Получите бесплатную юридическую консультацию прямо сейчас:

+7 (499) 703-43-52 Москва и область

+7 (812) 309-57-61 Санкт-Петербург и область

8 (800) 333-45-16 доб. 530 Регионы

Какие права и обязанности имеет участник долевого строительства?

Долевое строительство – один из способов приобретения права на недвижимость, которая еще только будет создана в будущем.

Договор участия в этом процессе имеет ряд схожих черт как с соглашением о купле-продаже квартиры, так и со строительным подрядом.

Но все же права и обязанности участников такого договора имеют свою специфику.

Законодательная база

Появление документа, регламентирующего участие в долевом строительстве жилых домов или коммерческой недвижимости, расширило число гражданско-правовых договоров, дополнив их еще одним.

Данный вид общественных отношений регулируется сразу несколькими нормативными актами, а именно:

  • Гражданским кодексом;
  • Законом о защите прав потребителей;
  • Градостроительным законодательством;
  • Законом о госрегистрации и др.

ФЗ № 214

Главным же документом, который касается привлечения средств граждан и организаций именно для долевого строительства, является ФЗ № 214 от 31.12.2004 г. Именно он устанавливает основные правила для застройщиков и дольщиков.

Благодаря появлению этого акта стало возможным приобретать строящееся жилье непосредственно у строительной организации, минуя длинную цепочку посредников.

Долевое участие заключается в том, что будущий собственник:

  • вносит свою долю средств в строительство дома;
  • по окончании всех работ и после оформления необходимых разрешений получает в собственность новенькую квартиру, чья стоимость оказывается ниже, чем у аналогичной по стоимости на рынке вторичного жилья.

Закон детально прописывает существенные условия такого договора, а также обязательность его регистрации в Росреестре (статья 17 ФЗ № 214).

Без соблюдения этих условий договор не считается заключенным.

Для защиты прав участников долевого строительства от недобросовестности застройщиков, закон предусматривает способы заставить его выполнить свои обязанности перед дольщиками.

Стороны договора

Наименования сторон такого вида общественных отношений, как долевое строительство, отличается от близких к нему купли-продажи или подряда. Это не продавец и покупатель, не подрядчик и заказчик.

Закон называет их «застройщик» и «участник долевого строительства», впрочем, за последним закрепилось и более короткое «дольщик».

В статье 2 ФЗ № 214 содержатся требования к застройщику. Это всегда организация (юрлицо), которая имеет в собственности, аренде, безвозмездном пользовании и т. д. участок земли, где она ведет строительство.

Для постройки привлекаются средства участников на основании ФЗ №214.

Что же касается участников, то ими могут стать как граждане, так и организации.

Для последних интерес представляет не столько жилая, сколько коммерческая недвижимость – магазины, офисы, объекты инфраструктуры и т. д. Но не производственные помещения, которые не могут строиться путем долевого строительства.

Помимо застройщика и участника (дольщика), в отношениях по долевому строительству могут участвовать и другие участники:

  • банк-поручитель;
  • страховая компания;
  • государственный регистратор и др.

Но они не выступают в качестве сторон.

Права участника долевого строительства

Первое, на что имеет право участник долевого строительства – это информация о застройщике.

В законе содержится перечень сведений, которые вправе затребовать гражданин до заключения договора:

  • документ на землю;
  • разрешение на строительство;
  • проектная документация и др.

Закон, принятый в конце 2004 года и постоянно редактируемый (последняя редакция вступит в действие в октябре 2015 года), призван прежде всего защитить права и интересы дольщиков.

Главным из них является право в одностороннем порядке расторгнуть договор.

Но воспользоваться им можно только в строго определенных случаях:

  • если застройщик не передал квартиру в оговоренный срок;
  • неисполнение застройщиком других своих обязанностей;
  • если строительство было остановлено;
  • при изменении площади квартиры или других параметров проекта;
  • некачественное выполнение работ и т.д.

Нарушение застройщиком сроков влечет также право дольщика требовать выплаты неустойки без разрыва договора.

При расторжении соглашения все внесенные денежные средства возвращаются, причем с процентами за их использование.

Выявление недостатков, снижающих качество жилья, в течение гарантийного срока дает участнику строительства право потребовать от застройщика:

  • уменьшить цену построенного жилья;
  • бесплатно устранить возникшие недостатки;
  • возместить потраченные на их исправление средства.

Обязанности

Обязанностей участника долевого строительства всего две:

  • вести денежные средства, сумма и сроки уплаты которой прописаны в договоре;
  • принять полагающуюся жилплощадь после постройки и получения всех разрешений.

Впрочем, можно выделить еще и обязанность зарегистрировать заключенный договор в одном из отделений Росреестра.

Иначе сделка будет считаться недействительной, права и обязанности у ее сторон не возникнут. Впрочем, такая же обязанность лежит и на застройщике.

Защита

Защита интересов сторон договора осуществляется несколькими способами:

  1. Во-первых, закон устанавливает неустойку (пеню) за нарушение сроков сдачи дома застройщиком (статья 6 ФЗ № 214) и за нарушение сроков оплаты участником (статья 5 ФЗ № 214). Размер ее невелик, всего 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в день. Если же просрочка становится серьезной, то каждая из сторон может прекратить такие отношения, расторгнув договор.
  2. Во-вторых, на страже интересов участников стоит обязательная госрегистрация договора. Это должно уберечь их от недобросовестных застройщиков, продающих строящиеся квартиры несколько раз, разным покупателям. Но для того, чтобы стать полноправным хозяином жилья, потребуется и госрегистрация своего права собственности.
  3. В-третьих, права дольщиков защищены таким способами обеспечить исполнение застройщиков своих обязанностей, как залог (статья 12 ФЗ № 214), поручительство (статья 15.1 ФЗ № 214) и страхование ответственности (статья 15.2 ФЗ № 214). Согласно положениям закона, у участников есть возможность вернуть вложенные средства если застройщик свою часть договора не выполнит.

Судебная практика

Свои права участники долевого строительства могут защитить и в суде. При этом возмещению подлежат не только прописанные в законе неустойки, но и все возникшие убытки. Иск подается в рамках гражданского судопроизводства в Мировой или районный суд.

Тут можно скачать образец искового заявления о расторжении договора долевого строительства и возврате денежных средств.

Судебная практика исходит из того, что к отношениям между застройщиком и гражданами, приобретающими жилую недвижимость для себя, применяются положения законодательства о защите прав потребителей.

Это:

  • освобождает дольщика от уплаты госпошлины;
  • дает ему право требовать компенсацию морального вреда, причиненного действиями застройщика.

Здесь представлена судебная практика о взыскании неустойки по договору долевого строительства.

О застройщике

Права застройщика во многом совпадают с таковыми у участника строительства. Например, право:

  • расторгнуть договор с дольщиком-нарушителем, не вносящим вовремя плату;
  • потребовать уплаты неустойки за просрочку;
  • судебной защиты при возникновении споров.

Имеет он право и выбирать, будет ли строить здание своими силами или же привлечет подрядчиков. Но у застройщика, как у экономически более сильной стороны, обязанностей существенно больше.

Особенно перед участниками, денежные средства которых он привлекает для строительства.

Среди его обязанностей следующие:

  • обеспечить соблюдение сроков строительства;
  • обеспечить необходимый уровень качества работ;
  • своевременно оформить все необходимые разрешения;
  • передать квартиры в построенном доме дольщикам.

На видео о защите прав дольщиков

 

На ту же тему
Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Жилищные вопросы © 2017 ·   Войти   · Все права защищены Наверх