Горячая линия юридической помощи
≡ 

Оформление покупки доли в квартире

Долевая собственность в жилой недвижимости должна быть выражена в дробной величине. Квартира продается по частям, в зависимости от размера собственности.

Оформление осуществляется по договору купли-продажи или безвозмездным сделкам.

Дарением можно зафиксировать передачу доли, но без денег. Сумма передается в отдельном порядке путем получения расписки.

Регистрация перехода собственности осуществляется в Росреестре только после подписания сделки продажи. Доля не выделена в натуре, а составляет «абстрактную» часть недвижимости.

Комната в квартире и доля в ней составляют разные понятия. Для обособления доли необходим ее фактический выдел через соглашение или суд.

Регистрация права собственности на долю завершается выдачей свидетельства о собственности.

Есть ли риски?

Покупка доли в квартире чревата существенными рисками. На такой недвижимости придется сосуществовать с соседями, законопослушность которых может быть сомнительной.

Нередки конфликты, доходящие до скандалов и рукоприкладства. Распространены случаи, когда идет намеренное выживание собственников квартиры путем подселения к ним владельцев микро-долей. Их вынуждают продать свою часть недвижимости по более низкой цене.

Другой риск связан с юридическим противостоянием соседей. Согласно статье 250 ГК РФ продажа доли возможна только после их надлежащего уведомления.

Оно должно осуществляться путем направления заказного письма с описью вложения и уведомлением. Соответствующая отметка делается на конверте.

Если в течение месяца после отсылки письма соседи-дольщики не согласились купить долю или никак не среагировали на предложение, то есть возможность продать ее третьим лицам.

Перед покупкой следует осмотреть жилплощадь, так как некоторые недобросовестные владельцы недвижимости реализуют долю для постоянной регистрации, без осмотра помещений.

Законность такой сделки достаточно сомнительна. Следует убедиться в том, что после приобретения доли покупатель действительно сможет проживать на жилплощади.

Другие собственники

Они обладают преимущественным правом покупки. Все собственники должны быть надлежаще осведомлены о продаже.

Если о месте проживания другого собственника ничего неизвестно, то уведомление должно быть направлено по месту фактического проживания.

В более серьезных случаях, когда речь идет о доли в элитной недвижимости до фактического уведомления соседей нужно обратиться в суд о признании гражданина безвестно отсутствующим в порядке статей 276-277 ГПК РФ.

Возможны ситуации, когда собственник соседней доли умер, а наследник не вступил в свои права.

В такой ситуации уведомление необходимо уведомить наследника, так как он будет собственником, независимо от факта регистрации права.

Есть ли выгода?

Несмотря на подводные камни покупки доли в квартире такое приобретение выгодно для инвестирования небольших средств.

Приобретение доли может быть началом для покупки собственного жилья. Остальные собственники часто бывают заинтересованы в продаже своей части квартиры.

Если с соседями сложатся нормальные отношения, то возможно они даже согласятся на рассрочку платежей.

Покупка доли в квартире

Возможно приобретение доли как выделенной в натуре, так и только обозначенной в свидетельстве.

Законная сделка – это:

  • подписание договора купли-продажи;
  • с указанием размера доли, ее характеристик.

Передача денег может осуществляться как лично, так и через ячейку в банке.

На материнский капитал

Закон не запрещает приобрести долю на материнский капитал, только если она не будет отчуждена у родственников.

Деньги будут перечислены продавцу только после обращения в Пенсионный фонд с соответствующими документами – жилищным сертификатом, свидетельствами о рождении ребенка, СНИЛС.

Доля может быть поделена между членами семьи. Это следует делать тогда, когда часть приобретаемой квартиры существенна по размеру.

У родственников

Разрешено приобретать часть квартиры у родственников на общих основаниях.

Ограничения действуют только на оплату доли средствами материнского капитала, если сделка заключается между родственниками.

Единственный недостаток такой возможности – это запрет на получение налогового вычета, так как договор заключается между взаимозависимыми лицами.

В ипотеку

Допускается приобретение долевой квартиры в ипотеку.

Главное, добиться согласия банка на приобретение:

  • доля в квартире окажется в залоге у кредитного учреждения;
  • погашать ипотеку придется несколько лет.

Лучше оформлять жилищный кредит на долю – при условии, что остальная часть жилплощади уже принадлежит заемщику на праве собственности.

На несовершеннолетнего

Разрешена покупка доли и ее оформление на несовершеннолетнего:

  • до 14 лет подписи в сделке будут ставить родители ребенка;
  • в старшем возрасте он имеет право сам приобретать собственность, но с разрешения родителей или законных представителей.

Ограничение действуют в случае, если решено продать долю несовершеннолетнего или если в квартире прописан ребенок.

За месяц до оформления сделки необходимо получить письменно разрешение от органа опеки и попечительства.

Нужно ли согласие?

Перед покупкой доли необходимо получить согласие остальных дольщиков. Процедура уведомления возможна в простой письменной форме.

Нотариальное удостоверение письма нужно для того, чтобы оградить себя от имущественных притязаний со стороны остальных собственников.

Письменные согласия соседей необходимо будет предъявлять вместе с остальными документами – для регистрации сделки в Росреестре.

Здесь представлен образец согласия на продажу доли в квартире.

Возможные схемы продажи

Лучше всего оформить долю по договору продажи недвижимости. Сделка считается возмездной, и в случае обмана продавцом ее можно признать недействительной, потребовав вернуть оплаченные средства. К договору можно приложить соглашение о задатке за долю.

Другой вариант – это оформить в дар часть доли квартиры, потом, получить деньги и продать оставшуюся долю, без необходимости получения согласия остальных соседей-дольщиков.

Такая схема рискованна тем, что покупатель примет в дар часть доли, но откажется покупать ее оставшийся размер.

Можно передать долю целиком – по договору дарения, а деньги отдать продавцу наличными. Эта схема опасна вероятностью оспаривания сделки другими собственниками квартиры.

По закону кто-либо из соседей вправе заявить требования и перевести права покупателя на себя, если выяснит, что доля продана без его согласия или по цене, ниже предложенной в уведомлении.

Порядок оформления

Продавец уведомляет остальных собственников квартиры о продаже своей доли, получает от них согласие на покупку либо отказ.

Затем он продает свою часть квартиры другому собственнику этой же жилплощади либо ищет покупателя на стороне. После обсуждения условий сделки можно приступать к оформлению купли-продажи.

Здесь можно скачать образец отказа от покупки доли в квартире.

Документы

Для покупки доли необходимо располагать следующими документами:

  • свидетельство о собственности на долю;
  • техническая документация на квартиру или на ее часть (если доля выделена в натуре);
  • письменное согласие соседей на сделку;
  • договор продажи недвижимости;
  • справка об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги.

Дополнительно может потребоваться выписка из ЕГРП об отсутствии обременений на недвижимости, а также свидетельство о браке супругов или согласие одного из них на продажу – если долей в квартире владеют оба супруга.

Составление договора

В договоре купли-продажи доли указывается ее размер, информация о сторонах сделки, порядок оплаты доли.

Образец договора покупки доли в квартире можно скачать тут.

Вместе с основной сделкой оформляется акт передачи доли. В документе также может быть указана сторона, которая будет нести фактические расходы за ее регистрацию.

Обязательные условия сделки – размер доли и ее полная стоимость.

Налоговый вычет

Приобретатели недвижимости вправе оформить налоговый вычет в размере до 2 млн. руб. Если доля покупалась за ипотеку, то льгота на оплату процентов будет до 3 млн.

Вычет может получить каждый из супругов, имеющий постоянный налогооблагаемый доход.

Льгота доступна только после подачи заявления в территориальное управление ФМС.

Покупка оправдывает себя, если площадь квартиры большая и есть фактическая возможность проживания вместе с семьей.

Лучше приобретать долю в коммунальной квартире, с уже выделенными комнатами. При необходимости следует обращаться за поддержкой компетентного риэлтора или юриста.

На видео о приобретении доли недвижимости

На ту же тему
Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Жилищные вопросы © 2018 ·   Войти   · Все права защищены Наверх