Рубрика: О переуступке прав требования

О переуступке прав требования

Приобретение квартиры в соответствии с договором переуступки права является сложной процедурой, часто встречающейся на практике. Воспользоваться такой возможностью могут как физические, так и юридические лица.

Что это такое?

Переуступка прав на недвижимость представляет собой сделку, по окончанию которой права и обязанности дольщика переходят к покупателю.

Следовательно, он получает право требования у застройщика сдачи жилья в указанные в договоре долевого участия сроки и в соответствии с перечисленными требованиями.

В случае если дольщик не полностью выплатил средства за объект, то на покупателя дополнительно ложатся обязанности – уплата денежных сумм в определенное время и конкретном объеме.

Законодательство

Вопрос, касающийся переуступки права требования на квартиру, тщательно регламентируется законодательством. ФЗ № 214 от 2004 года регулирует права и обязанности дольщиков и застройщиков.

Это важный нормативно-правовой акт, поскольку договор переуступки права требования будет заключаться на основании ДДУ.

Положения последнего документа напрямую зависят от упомянутого ФЗ.

Важно учитывать Гражданский Кодекс РФ, в частности статью 164. В соответствии с ней договор переуступки требуется регистрировать в общем порядке.

Глава 2 этого кодекса включает в себя положения, касающиеся содержания и оформления договора. НК РФ необходимо принимать во внимание при решении финансовых вопросов.

Преимущества и недостатки

Переуступка права требования является процедурой, имеющей свои преимущества и недостатки.

К неотъемлемым плюсам её заключения относятся:

  1. Возможность приобретения жилья в новостройке, в которой все квартиры уже распроданы застройщиком. Если покупателям приглянулся конкретный дом по определенным причинам (к примеру, развитая инфраструктура и т.д.), но недвижимость распродана строительной компании, можно обратиться к самим дольщикам.
  2. Существенная экономическая выгода для обеих сторон. Покупатель получает квартиру дешевле, нежели бы обошлась покупка уже готовой недвижимости, дольщик также продает её по более высокой стоимости, чем покупал.

Единственным недостатком сделки являются высокие риски. Однако при соблюдении всех требований, их можно избежать.

Переуступка прав требования

При переуступке права требования все обязанности и права предыдущего владельца в полном объеме переходят новому. Исключением является наличие ограничительных пунктов в договоре.

При его заключении рекомендуется воспользоваться помощью юристов, чтобы в дальнейшем избежать двусмысленного толкования или правовых ошибок.

На квартиру

Переуступка прав на квартиру является сделкой, по завершению которой лицо получает все права на недвижимость. Оно может требовать сдачи жилого объекта в указанные сроки, причем жилье должно соответствовать всем требованиям, упомянутым в договоре.

Важно, что сделка по переуступке прав на квартиру зависит от того, в полном ли объеме были выплачены средства дольщиком:

  • если продавец полностью уплатил стоимость жилья, то нет необходимости получать письменное соглашение на сделку от застройщика;
  • если средства внесены частично, то необходимо оформить согласие строительной компании, а также заключить дополнительное соглашение.

В соответствии с последним все долговые обязательства дольщика перейдут на покупателя.

Долевое участие

Долевое участие регламентируется ДДУ, заключенным между дольщиком и застройщиком.

В нем находятся положения, касающиеся общих моментов, такие как:

  • внесение средств за объект;
  • сроки его предоставления владельцу;
  • требования, предъявляемые к жилью и т.д.

В договоре могут быть упомянуты отдельные пункты, например, необходимость отправлять уведомления застройщику обо всех сделках, осуществляемых с недвижимостью и др.

В новостройке

Переуступка прав в новостройке перед самой её сдачей, как правило, осуществляется по высокой стоимости, поскольку квартира практически готова к использованию.

Обычно на этих стадиях дольщик уже полностью расплатился за объект, поэтому нет необходимости заключать дополнительное соглашение.

Кроме того, покупатель получает право не только увидеть будущую квартиру по схеме, он может её посетить.

В строящемся доме

Уступка прав в доме, по возведению которого ведутся строительные работы, стоит дешевле. Чем ближе подходит к завершению стройка, тем дороже квартиры в строении.

Следовательно, гораздо выгоднее приобретать жилые объекты в начале строительства, например, когда вырыт только котлован.

Аренды земельного участка

Уступка прав распространяется не только на помещения и квартиры, но и на земельные участки.

Переуступка прав аренды земельного надела осуществляется с заключением трехстороннего соглашения. Как правило, его регистрация необходима только в тех случаях, если период действия составляет более одного года.

Что касается содержания сделки, то все права и обязанности первого арендатора переходят ко второму арендатору. При этом необходимость оповещения и получения согласия со стороны арендодателя требуется, если договор заключен более чем на пять лет.

Такие процедуры не запрещены законодательством, но запрет на их осуществление может содержаться в заключенном между сторонами соглашении.

Как оформляется?

Оформление соглашения осуществляется поэтапно. В целом, процедура не вызовет трудностей, поскольку тщательно регламентирована законодательством.

Порядок действий

Для осуществления сделки потребуется:

  1. Найти покупателя или второго арендатора. Это можно сделать самостоятельно или с помощью посреднических услуг.
  2. Обговорить положения сделки.
  3. При достижении взаимного согласия можно приступать к заключению договора.
  4. Необходимо собрать пакет документов.
  5. Заверить договор в нотариальной конторе.
  6. Зарегистрировать соглашение.

Договор цессии

Договор переуступки права требования оформляется после заключения предварительного соглашения.

В соответствии с последним документом не могут проводиться денежные расчеты, поэтому покупателю нужно проявить особую внимательность.

Здесь представлен образец договора переуступки прав собственности.

При заключении договора важно учитывать, вся ли сумма за объект была внесена дольщиком. От этого порядок его заключения изменяется, но несущественно.

Перечень документов

Для заключения договора цессии потребуется собрать следующий перечень документов:

  • ДДУ оригинал.
  • Документация, подтверждающая осуществление расчетов между дольщиком и застройщиком.
  • Бумаги, выступающие подтверждением легального проведения строительных работ. Для этого потребуется обратиться к застройщику и запросить сведения из ЕГРП.
  • Письменное согласие от супруга, если заключен брачный союз. В противном случае необходимо представить документ, подтверждающий, что сторона не вступала в брак.
  • Если ранее в отношении уступаемой недвижимости были проведены сделки, то необходимо предъявить сопровождающую документацию.

Тут можно скачать образец согласия супруга на переуступку прав собственности.

«Задним» числом

Поскольку сама квартира находится на этапе строительства, между актом передачи недвижимости и оформлением права собственности может пройти несколько лет.

Чтобы объект «не висел», большинство инвесторов принимают решение о его передаче. Однако здесь возникает проблема – сроки истекли, а задним числом договор оформить нельзя, поскольку он регистрируется.

Для этого необходимо обратиться к застройщику. Если удастся с ним договориться, то можно изменить дату акта приема, но в разумных границах.

Изменить дату основного соглашения можно в том случае, если заключен только предварительный документ, а сам договор не зарегистрирован.

Финансовые вопросы

Особого внимания требуют финансовые вопросы. Чтобы в дальнейшем с ними не возникло проблем, в договоре необходимо указывать реальную сумму покупки.

Это позволит в случае мошенничества или расторжения соглашения вернуть деньги обратно в полном объеме. Более того, это потребуется для расчета налогового вычета.

Налог

При заключении сделки необходимо уплатить налог. Его сумма составляет 13% от разницы между стоимостью, по которой дольщик приобрел квартиру, и по которой её продал.

Обязанность по уплате налога лежит на участнике долевого строительства.

Существующие риски

При оформлении сделки переуступки существуют риски.

Наиболее распространенным является уступка по предварительному соглашению.

Помните, что на его основании нельзя производить никакие денежные расчеты! Их можно совершать по основному договору, уже зарегистрированному.

Другим риском является двойная или даже тройная продажа недвижимости. Мошенники, используя то же предварительное соглашение, уступают права нескольким людям.

Чтобы избежать такой ситуации, необходимо подкреплять это соглашение договором.

На видео о приобретении недвижимости по уступке прав

Возможность переуступки долга по коммунальным платежам

Приобретение недвижимости, если её собственник не погасил задолженность, является распространенным в современное время. Большинство граждан принимают эту неприятность и самостоятельно оплачивают все счета, которые накопились. В каких случаях не удастся избежать затрат? Когда долги не имеют отношения к новому владельцу...

Как делается переуступка квартиры в новостройке?

Переуступка квартиры в новостройке осуществляется на основании сделки, по которой приобретатель правомочен получить недвижимость в собственность. Такой сделкой является договор долевого участия, предварительной купли-продажи или передачи пая в жилищно-строительном кооперативе. Участниками сделки будут: цедент –...

Заключение договора переуступки прав собственности на квартиру

Приобретение квартиры по переуступке прав представляет собой сложный и трудоемкий процесс, вызывающий на практике большое количество вопросов. Договор переуступки прав собственности на квартиру требует соблюдения обязательных требований норм права, касающихся данного вопроса. В противном случае договор может быть...

Порядок продажи квартиры по переуступке прав собственности

Существует определенный ряд требований к квартирам, которые могут принимать участие в подобного рода сделках. Как правило, это новые квартиры и здания, ранее не бывавшие в эксплуатации. Они могут быть еще недостроенными или только законченными, но еще не сданными. Продажа жилых зданий такого типа может осуществляться только...

Юридические тонкости покупки квартиры по переуступке права требования

Процесс покупки недвижимого объекта по переуступке права требования называется цессией. По документу человек, который приобрел жилое помещение в доме, который находится на стадии строительства, то есть дольщик, продает право требования иному лицу. Договор цессии очень популярен. Многие люди таким образом приобретают у...

Порядок переуступки права собственности на квартиру

По сути, договор цессии – это продажа права требования. Сделка должна осуществляться в рамках законодательства РФ. Цессионарием в таком случае называется сам продавец объекта недвижимости. Именно он приобрел квартиру у застройщика. Обычно жилье продается от инвесторов. Следует учитывать, что при заключении сделки цессии...

Особенности переуступки прав по договору долевого участия

Благодаря документу, который считается цессией, можно реализовать квартиру, приобретенную посредством участия в долевой стройке. Согласно нормативно-правовому акту, а конкретно ФЗ от 30.12.2004 N 214, весь механизм заключения договора регулируется Гражданским кодексом РФ. Осуществление сделки возможно до вступления в право...

Страница 2 из 212
≡ 

Получите бесплатную юридическую консультацию прямо сейчас:

+7 (499) 703-43-52 Москва и область

+7 (812) 309-57-61 Санкт-Петербург и область

8 (800) 333-45-16 доб. 530 Регионы

Жилищные вопросы © 2017 ·   Войти   · Все права защищены Наверх