≡ 

Получите бесплатную юридическую консультацию прямо сейчас:

+7 (499) 703-43-52 Москва и область

+7 (812) 309-57-61 Санкт-Петербург и область

8 (800) 333-45-16 доб. 530 Регионы

Особенности переуступки прав по договору долевого участия

Благодаря документу, который считается цессией, можно реализовать квартиру, приобретенную посредством участия в долевой стройке.

Согласно нормативно-правовому акту, а конкретно ФЗ от 30.12.2004 N 214, весь механизм заключения договора регулируется Гражданским кодексом РФ.

Осуществление сделки возможно до вступления в право собственности, то есть до момента подписания акта приемки-передачи.

Если такой документ уже имеется, то заключить цессию невозможно. В таком случае будет осуществлена простая купля-продажа объекта недвижимости.

Переуступить право требования можно, если в договоре не прописано иное. К примеру, застройщик имеет право внести дополнительный пункт, где будет указано, что дольщик не может заключить договор цессии.

Как правило, на практике такое встречается очень редко. А вот присутствие и согласие компании-застройщика при совершении сделки обязательны.

Если не учитывать эту особенность, документ цессии могут посчитать недействительным.

Особенности сделки

Сделка может быть осуществлена только после оплаты полного долга или с переводом остатка на нового владельца. При этом график платежей и определенная сумма останутся неизменными.

То есть, как вначале платит первый дольщик, так далее будет оплачивать остаток долга и новый участник.

Сделка не может быть осуществлена без прохождения обязательной регистрационной процедуры договора:

  • в противном случае она будет признана недействительной;
  • все расчеты осуществляются только после регистрационной процедуры.

Продажа объекта недвижимости может быть осуществлена только по договору цессии. Никакие иные виды договоров не считаются цессией.

Нужно заострить внимание на данный пункт, поскольку в последнее время появилось множество различных мошеннических схем.

Законодательство

Законодательством полностью регламентируется весь процесс сделки. ФЗ 214 статья 11 ч. 1 регулирует процедуру уплаты долга и перевода на нового дольщика. Часть вторая этого же закона определяет, что договор должен быть зарегистрирован обязательно.

Согласно нормативно-правовому акту, а конкретно п. 1 статьи 391 Гражданского кодекса России определено, что сделка должна совершаться с согласия компании-застройщика.

А также организация должна одобрить перевод остатка долга на другого человека.

В соответствии со статьей 433 ГК РФ пункта 3 договор цессии считается заключенным с момента оформленной регистрации.

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве считается действительной с момента постановки на регистрационный учет в госорганах.

Данную сделку можно осуществить только до момента вступления в право собственности и, если застройщик выразил согласие.

При подписании договора меняется только владелец. А сроки сдачи объекта и стоимость остаются неизменными.

Все права и риски переходят к новому владельцу. Ответственность первоначального дольщика заключается только в реальности права требования.

Иногда в договор вносится пункт, где указано, что первичный дольщик поручается за чистоту сделки.

Ипотека

Оформить в ипотеку договор цессии возможно. Но в таком случае потребуется согласие застройщика. К тому же придется выплачивать проценты еще до регистрации права собственности, то есть до момента подписания акта приемки-передачи.

Лишь некоторые банки снижают процентную ставку до ввода объекта в эксплуатацию.

Поэтому, покупая квартиру по договору цессии в ипотеку, нужно понимать, что придется до окончания строительства выплачивать долг в равной степени, что и после.

Родственнику

Если цессия оформляется для близкого родственника, то налоги не взымаются.

Процедура оформления

Все права и риски переходят в полном объеме новому дольщику. Оформить сделку возможно тогда, когда часть долга уже уплачена.

В процессе заключения договора компания-застройщик должна предоставить свое согласие.

Для начала необходимо:

  1. Проверить, имеются ли все необходимые документы у застройщика.
  2. Следует изучить бумаги дольщика и сопоставить все на предмет соответствия.
  3. Не лишним будет запросить ЕГРП.

Далее начинается подготовка. Необходимо получить согласие от застройщика и справку об отсутствии долга. Потребуется и согласие от финансового учреждения.

Покупатель должен, если состоит в браке, позаботиться о наличие согласия от супруга/супруги на оформление сделки.

Затем составляется и подписывается договор. Не лишним будет пригласить компанию-застройщика и попросить скрепить документ печатью.

Приблизительно в период 10 суток осуществляется регистрация договора. После неё проводятся все расчеты через банковскую ячейку.

Перечень документов

Чтобы оформить сделку, потребуются некоторые документы:

  • подлинник договора об участие в долевой стройке, и он должен быть обязательно зарегистрирован;
  • обязательно наличие платежного документа, который подтвердит, что все оплаты осуществлялись первоначальным дольщиком своевременно;
  • изучить техническую, проектную, бухгалтерскую документацию (можно получить в офисе компании-застройщика);
  • получить выписку ЕГРП;
  • согласие супруга или супруги;
  • все ранее заключенные договора цессии.

Тут можно скачать образец договора долевого участия в строительстве, образец согласия супруга на переуступку прав.

Документы должны быть в оригинале и копии.

Регистрация

Регистрация договора – процедура обязательная. Без неё сделка считается недействительной. Поэтому, следует сразу же, после подписания всех бумаг обратиться в Росреестр или Многофункциональный центр.

Именно там осуществляется вся процедура. Потребуется уплатить государственную пошлину.

Сроки регистрации составляют от 5 до 10 суток.

Образец

Образец договора содержит информацию о компании-застройщике, первоначальном и вторичном дольщиках, в нем:

  • отображаются данные по объекту строительства – предмете договора;
  • определяются права и обязанности каждой из сторон, а также ответственность;
  • могут быть внесены дополнительные данные.

Договор подписывается покупателем и продавцом, при необходимости может быть скреплен печатью организации-застройщика.

Здесь представлен образец договора переуступки прав по договору долевого участия.

Порядок оплаты

Оплачивается все в соответствии с ранее установленным порядком. При смене дольщика невозможно переделать график платежей и сумму.

Оплата продавцу может быть произведена после процедуры государственной регистрации:

  • расчет производится с использованием специальной банковской ячейки;
  • покупатель кладет туда нужную сумму, а продавец, после всех процедур, забирает деньги.

Налог

Налог оплачивает только продавец, так как считается, что он получил доход от сделки. То есть оплачивается НДФЛ.

Риски

Покупатель несет определенные риски, если не проверит тщательно документацию, следующие:

  • банкротство застройщика и как следствие потеря средств и недвижимости;
  • продажа по двойному договору (сразу двум людям);
  • нарушения сроков сдачи;
  • строительство, не соответствующее стандартам или некачественное.

На видео о переуступке прав и заключении договора

На ту же тему
Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Жилищные вопросы © 2017 ·   Войти   · Все права защищены Наверх