≡ 

Получите бесплатную юридическую консультацию прямо сейчас:

+7 (499) 703-43-52 Москва и область

+7 (812) 309-57-61 Санкт-Петербург и область

8 (800) 333-45-16 доб. 530 Регионы

Оформление переуступки прав по договору долевого участия в строительстве

Участие в долевом строительстве является одним из инвестиционных инструментов.

Эта область права регулируется ФЗ №214 от 2004 года.

В него входят положения, касающиеся переуступки прав требования.

Что это такое?

Покупка недвижимости по переуступке прав является непростой процедурой, нечасто встречающейся на практике.

Юридическая природа этого процесса регламентируется перечнем правовых актов, в том числе Гражданским Кодексом.

Именно это и становится причиной большого количества вопросов, которые мы постараемся рассмотреть в статье.

Особенности сделки

Главная особенность сделки – передача прав. Несмотря на то, что ДДУ со строительной компанией заключается одним гражданином, через некоторое время его обладателем может стать другое лицо.

Другая особенность заключается в получении выгоды первоначальным инвестором.

Она передает права требования по более высокой цене, нежели он их приобретал.

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве

В сфере покупки и продажи жилой площади уступка прав может осуществляться по двум схемам: по ДДУ (договору долевого участия) и по ПДКП (предварительному договору купли-продажи). Рассмотрим каждый вариант подробнее.

ДДУ

Если переуступка прав по договору долевого участия в строительстве, то требуется произвести все подсчеты по соглашению. В другой ситуации оставшиеся затраты будут «повешены» на нового собственника недвижимости.

Если права передаются по ДДУ, то сделать это необходимо до момента подписания передаточного акта.

Главным нюансом является то, что и соглашение об уступке прав, и договор долевого участия, необходимо зарегистрировать в обязательном порядке (в соответствии со статьей 17 ФЗ № 214).

Здесь можно скачать образец договора долевого участия в строительстве.

ПДКП

При заключении предварительного договора, уступается право требования на подписание главного соглашения купли-продажи жилой площади. Ошибочно мнение, что передается право требования на получение недвижимости!

В соответствии с предварительно заключенным договором, участники:

  • не могут приобрести квартиру;
  • они только обсуждают возможность её покупки в будущем.

Уступить права при этом можно в период с подписания предварительного соглашения до заключения главного договора.

Договор, заключенный предварительно, не нужно регистрировать в государственных органах. Обусловлено это тем, что средства, необходимые для покупки недвижимости, передаются по главному соглашению. По предварительной версии не требуется совершать никаких действий!

Тут представлен образец предварительного договора долевого участия.

Ипотека

На основании договора переуступки прав требования можно оформить ипотеку.

Каждый банк стремится свести свои риски к минимуму, ведь занимаемая сумма для приобретения недвижимости не ограничивается несколькими тысячами рублей.

В качестве залога может быть представлено соглашение, подтверждающее переуступку прав требования.

Родственнику

При переуступке прав требований на недвижимость близкому родственнику отсутствует необходимость уплаты налога. Это положение устанавливается действующим законодательством РФ.

Порядок оформления

Законом предусматривается – права по соглашению уступки прав переходят к другому гражданину том объеме, в котором ими владело другое лицо ранее.

Этим обусловлена необходимость указания, по какому соглашению осуществляется передача прав, и какая документация должна передаваться другому собственнику.

Переуступка прав по договору долевого участия производится после того, как стоимость ДДУ будет оплачена. Часть долга может быть переведена на нового обладателя.

Важно понимать, что уступить права можно только при участии застройщика. В процессе оформления сделки строительная компания должна предоставить свое согласие.

Порядок оформления соглашения переуступки прав:

  1. На первом этапе проверяется, есть ли необходимые документы в наличии у строительной компании. Для этого требуется посетить офис и попросить предъявить: учредительную документацию, свидетельство, подтверждающее гос. регистрацию, документы, устанавливающие прав на земельный участок, разрешение на проведение строительных работ, строительный проект, в котором указываются основные технические данные, срок сдачи строения в эксплуатацию, договор с указанием, на какие средства осуществляется возведение дома.
  2. На втором этапе требуется подготовить покупателя и продавца к проведению сделки. При этом к обязанностям продавца относится: уведомление строительной компании о переуступке прав, получение от нег соглашения, получение справки о том, что перед застройщиком отсутствует долг, получить согласие от банка. Покупатель обязан получить согласие от супруги на получение прав и оформить ипотеку, если покупка производится с получением займа.
  3. На третьем этапе составляется договор переуступки прав.
  4. На четвертом этапе производится регистрация договора.

Образец

Образец договора должен содержать в себе следующие сведения:

  • предмет договора;
  • цена договора;
  • список обязанностей каждой стороны;
  • ответственность участников;
  • заключительные положения;
  • адреса каждого участника, их подписи.

Здесь можно скачать образец договора переуступки прав требования по договору долевого участия.

Какие документы должны остаться у нового правообладателя?

Новый обладатель прав на недвижимость должен получить следующие документы:

  • главный договор, в соответствии с которым происходит уступка прав;
  • квитанции, выступающие подтверждением расчетов;
  • письменное соглашение строительной компании (если приобретение недвижимости производилось с взятием ипотеки, то необходимо согласие от банка);
  • передаточный акт;
  • договор переуступки.

Сколько стоит?

В соответствии с правилом, стоимость недвижимости на начальных этапах возведения дома сводится к минимуму.

Если при заключении соглашения переуступки прав строение находится на стадии строительства или практически возведено, то цена квартиры увеличивается.

Изменение даты

Известно, что передать квартиру по ДДУ можно только до момента оформления передаточного акта.

Но если продолжительность между подписанием этого акта и регистрацией прав собственности достигает двух лет, владельцы желают передать её другому владельцу в соответствии с соглашением уступки прав.

Выход из ситуации – изменение даты подписания акта-приема передачи, но в разумных границах.

Риски по договору цессии

Договор цессии должен быть официально зарегистрирован. На практике нередко производятся мошеннические манипуляции, суть которых скрывается в подмене договоров.

Схема выглядит таким образом:

  • с будущими владельцами недвижимость заключается предварительное соглашение о покупке, которое не требуется регистрировать;
  • затем квартира перепродается нескольким людям.

Покупатели перечисляют средства, а продавец пропадает.

Чтобы избежать рисков по договору цессии, рекомендуется соглашаться на переуступку прав только в соответствии с ДДУ.

Налог

С дохода, который получил продавец от реализации права требования, требуется уплатить налог. Его размер определяется статьей 208 НК РФ и составляет 13% для жителей РФ и 30% для иностранцев.

Важно, что оплачивается сумма только цедентом, но не застройщиком.

На видео о рисках участия в долевом строительстве

На ту же тему
Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Жилищные вопросы © 2017 ·   Войти   · Все права защищены Наверх