≡ 

Получите бесплатную юридическую консультацию прямо сейчас:

+7 (499) 703-43-52 Москва и область

+7 (812) 309-57-61 Санкт-Петербург и область

8 (800) 333-45-16 доб. 530 Регионы

Особенности переуступки пая

Ошибочно полагать, что переуступка пая представляет собой один из способов купли-продажи недвижимости. Этот способ позволяет только изменить одну из сторон договора, заключаемого со строительной компанией.

Из этого следует, что новый покупатель, внося денежные средства по соглашению, получает права и соответствующие обязанности, им предусмотренные.

К таким правам можно отнести требование передачи жилой площади в использование, а к обязанностям – выплату денежных средств по договору, если предыдущей стороной они были внесены не в полном объеме.

Что это такое?

Переуступка права на квартиру подразумевает выплату средств покупателем в соответствии с положениями уже существующего договора.

Если одна из заключавших его сторон по определенным причинам не может владеть недвижимостью, она не может её реализовать, поскольку строительные работы не окончены, нет свидетельства собственности, возможно, выплачена не вся сумма за объект.

В такой ситуации заключается договор переуступки, в соответствии с которым новый покупатель приобретает права не на квартиру, а на договор.

Он может требовать исполнения обязательств строительной компании, главным из которых является передача квартиры в использование.

Что проверить?

Если вы уверены, что строительная компания не подведет вас (не станет банкротом, не остановит строительные работы и др.), то необходимо приступать к оформлению договора.

Для этого нужно проверить несколько моментов:

  • каким образом рассчитался первый пайщик со строительной компанией;
  • сколько потребуется внести средств, чтобы застройщик дал положительный ответ на смену пайщика, как правило, эта сумма варьирует от 1% до 5% от стоимости пая;
  • узнайте о дополнительных обязанностях: какой сумме равен вступительный взнос в кооператив, какую сумму потребуется уплачивать каждый месяц ЖСК, нужно ли оплачивать счета за коммунальные услуги до момента сдачи новостройки в эксплуатацию;
  • если уделить внимание этим вопросам и предварительно получить на них ответы, но можно уберечь себя от нежелательных последствий.

Переуступка пая

Если вы согласились на переуступку пая, то должны осознавать – полноправным владельцем удастся стать только после его оплаты.

Это можно сделать до окончания строительства или после сдачи дома в использование.

В ЖСК

В практической деятельности сделки с ЖСК встречаются нередко, несмотря на то, что большинство юристов пытаются добиться признания их неправомерными.

Чтобы попасть в кооператив, необходимо вступить в общее собрание.

Для этого необходимо выполнить несколько условий:

  1. Уплатить вступительный взнос.
  2. Добиться положительного решения членов собрания о принятии в их ряды нового члена.

Даже если за пай полностью выплачена его стоимость, то он фактически не передается по соглашению, поскольку паевой взнос возвращается тому пайщику, который принял решение о выходе из кооператива.

Затем он повторно вносится новым пайщиком, вступающим в ЖСК. Важно, что даже при выходе из кооператива не возвращают вступительный взнос, а также взносы.

Получается, если затронут вопрос о переуступке пая в жилищно-строительной компании, то его необходимо предварительно согласовать с руководителем.

Оформление документов должно производиться только через кооператив.

Другому физлицу

Переуступка прав на пай другому физическому лицу может заключаться с ДДУ на основании ФЗ № 124.

В соответствии с ним дольщик, подписавший соглашение, может требовать передачи недвижимости в установленные сроки.

Если он заключит договор цессии с другим лицом, то ему переходит право действовать в этом порядке.

Между родственниками

Если договор заключается между родственниками, то процедура осуществляется бесплатно.

Однако для подтверждения родственных связей, наряду с общим пакетом документов, потребуется предъявить документальное подтверждение.

Им может быть:

  • свидетельство рождения;
  • свидетельство о вступлении в брак.

Оформление

Порядок оформления договора переуступки будет зависеть от одного фактора – полностью ли была внесена сумма за квартиру.

Если это так, что при подписании соглашения продавцу необходимо только отдать права в соответствии с основным договором.

В соответствии с ГК РФ при этом не потребуется уведомлять строительную компанию, чтобы получить её разрешения. Достаточно оповестить об этом в письменной форме.

Направление уведомления – важный шаг. После отправки через несколько дней проверьте его получение строительной компанией, сохраните доказательства отправления.

Иначе в последующем застройщик может утверждать, что ему не было известно о переуступке.

Здесь можно скачать образец уведомления застройщика о переуступке прав собственности.

Если первый покупатель не внес всю сумму, то второму переходят не только права, но и обязанности по выплате. В такой ситуации обязательно нужно получить согласие от строительной компании.

Оно должно быть выдано в письменной форме с подписью руководителя.

Как происходит оформление:

  • Продавец отдает пакет документов, относящийся к договору, покупателю.
  • Факт передачи закрепляется актом, который подписывается обеими сторонами.
  • Заключение договора переуступки.
  • Государственная регистрация соглашения.

Одним из этапов оформления является проверка задолженностей, которые могут остаться за продавцом. Это можно уточнить в строительной компании.

Это важно, поскольку при просрочке платежей набегают не только пенни. Застройщик, если покупатель два месяца не вносит платежи, имеет право отказаться от своих обязательств.

Документы

К числу документации, которая потребуется при переуступке прав, относится:

  • соглашение, заключенное между физ. лицом и ЖСК;
  • предварительное соглашение;
  • дополнительные договоры;
  • фискальная документация, подтверждающая внесение;
  • акт приема.

Образец договора

Образец договора переуступки пая обычно включает в себя практические все положения и пункты из основного соглашения.

В тексте обязательно перечисляются:

  • реквизиты документа;
  • полное наименование обеих сторон;
  • сведения о предмете договора.

Здесь представлен образец договора о переуступке прав собственности.

Вопросы налогообложения

Переуступка прав на пай облагается НДФЛ, размер которого составляет:

  • 13% для граждан РФ;
  • 30% для иностранцев.

Нормы НК РФ предусматривают два пути, на основании которых можно снизить ставку:

  1. Получение налогового вычета. Если переуступка происходит по ДДУ, то сторона продавца может получить право на имущественный вычет, сумма которого варьирует в границах 1 миллиона руб.
  2. Снижение размера полученного дохода от реализации права по ДДУ на сумму оплаты строительной компании. В этой ситуации в налогооблагаемую базу войдет разница в стоимости. Если жилая площадь реализована по такой же цене, по которой была куплена (или дешевле), то налог уплачивать не потребуется.

До 31 апреля года, следующим за тем, в котором был получен доход, необходимо в органы налоговой службы сдать декларацию, заполненную в соответствии с формой 3-НДФЛ.

Она оформляется с принятием во внимание имущественного вычета либо остаточной разницы между продажей и покупкой.

К ней необходимо приложить ксерокопии документации, подтверждающей право на снижение суммы налога.

Как исключить риски?

Чтобы исключить основной риск – потерю денежных средств, необходимо тщательно отнестись к выбору ЖСК и строительной компании, которая занимается реализацией недвижимости по этой схеме.

Нужно обратить внимание на его репутацию, поговорить с людьми, уже купившими квартиры.

При заключении договора обязательно включите в него положение, касающееся возврата денежных средств, если на собрании кооператива вас не примут.

Но даже в этом случае в дальнейшем могут возникнуть проблемы.

Чтобы этого не случилось, рекомендуется изначально получить протокол собрания, подтверждающий согласие его членов на ваше вступление, и уже после этого осуществлять расчеты.

На видео об уступке прав на недвижимость

На ту же тему
Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Жилищные вопросы © 2017 ·   Войти   · Все права защищены Наверх