Как делается переуступка квартиры в новостройке?

Переуступка квартиры в новостройке осуществляется на основании сделки, по которой приобретатель правомочен получить недвижимость в собственность.

Такой сделкой является договор долевого участия, предварительной купли-продажи или передачи пая в жилищно-строительном кооперативе.

Участниками сделки будут:

• цедент – сторона, которая уступает свое право на квартиру в новостройке;
• цессионарий – гражданин или организация, приобретающая право получить квартиру;
• компания-застройщик, которая не выступает самостоятельным участником сделки, но дает дольщику согласие на переуступку права заинтересованному лицу.

Закон не обязывает получать письменное разрешение от застройщика.

Юристы рекомендуют уведомлять его о переуступке права требования квартиры в течение 5-10 дней до регистрации договора в Росреестре.

Одобрение сделки строительной компанией-застройщиком обязательно, если дольшик полностью не расплатился за новую квартиру.

Здесь можно скачать образец уведомления застройщика о переуступке прав на квартиру.

Что нужно знать?

Договор цессии при долевом строительстве возможен в случае, когда к дольщику еще не перешло право собственности на новое жилье, и не был подписан акт его передачи.

Специалисты рекомендуют оформлять сделку цессии исключительно при наличии договора долевого участия.

Схемы предварительной купли-продажи опасны тем, что такой договор не накладывает на застройщика обязанность в будущем продать построенное жилье, а, следовательно, он может просто отказаться реализовать цессионарию квартиру в новостройке.

По договору цессии покупатель приобретает не только права дольщика, но и обязанности – например, заплатить оставшуюся стоимость квартиры, предусмотренной ДДУ.

Юридическая сторона вопроса

Соглашение о цессии регулируется статьям 388-390 ГК РФ.

В нормах конкретизированы права и обязанности сторон, условия уступки, время возникновения обязательства.

Значимы следующие нормы ГК РФ:

1. Статья 388 – условия цессии. Значение придается п.4 нормы. Право на переуступку требования передать квартиру в новостройке (неденежное исполнение) может быть передано покупателю без согласия должника, если исполнение такого договора не станет обременительной для застройщика. Но соглашением между кредитором и должником может быть предусмотрен запрет на цессию.
2. Статья 388.1 – положения об уступке будущего требования. На уступку права на недвижимость не распространяется, потому что договор долевого участия регламентирует уже существующую обязанность застройщика отдать квартиру дольщику.
3. Статья 389, которая определяет форму договора цессии. Она должна быть письменной и подлежит регистрации у нотариуса.
4. Статья 389.1– требование на квартиру переходит с момента заключение договора уступки.
5. Статья 390 – регламентирующая ответственность цедента, т.е. гражданина или юридического лица, которое передает квартиру покупателю. Дольщик должен передать свое право на квартиру, установленное действующим и не исполненным договором долевого участия. Продавец отвечает перед покупателем только за действительность требования по ДДУ. Если застройщик оказался недобросовестным и не передал объект недвижимости цессионарию, то последнему придется разбираться с правонарушителем самому.

Особенности сделки долевого участия предусмотрены ФЗ № 214. Актуальны также общие положения ГК о купле, продаже и взаиморасчетах по возмездным сделкам.

Что такое переуступка квартиры в новостройке?

Вопрос, что такое переуступка квартиры в новостройке, требует объяснения юридической и финансовой стороны проблемы.

Договор переуступки представляет собой передачу права получить квартиру в новостройке – от дольщика к третьему лицу.

Переуступка оформляется исключительно с учетом наличия документа о долевом участии.

Остальные сделки (предварительной купли-продажи, вексельные схемы) для переуступки малопригодны по причине своей сомнительной юридической природы.

Предлагаем ознакомиться с образцом договора долевого участия.

Как купить?

Цессионарий вправе заключить договор с любым дольщиком, имеющим право на получение квартиры.

Перед покупкой следует удостовериться в действительности проектной и разрешительной документации застройщика.

Нужно также установить: какую сумму заплатил дольщик застройщику – путем изучения всех банковских квитанций, переводов.

Обычно переуступка права происходит после полной оплаты долевого строительства:

• цессионарий платит цеденту сумму переуступки равной стоимости квартиры или меньшую, в зависимости от того, о чем договорятся стороны;
• после сдачи объекта в эксплуатацию покупатель регистрирует право собственности.

Следует также следить, чтобы квартира в новостройке не была в залоге у банка или другой кредитной организации.

Иногда стороны договариваются о том, что обязательства по кредиту также будут переведены на цессионария, например, если квартира приобреталась в ипотеку.

Как продать?

Цедент должен предупредить застройщика о предстоящей продаже по переуступке. Если квартиру отдали в залог, то банк или иного держателя также следует уведомить о сделке.

В договоре цессии:

• предусматриваются права, обязанности сторон;
• дается полная информация об объекте недвижимости;
• приводится ее адрес;
• устанавлаивается порядок расчетов.

Деньги за передачу права требования следует платить только после подписания договора.

Средства оставляют в банковской ячейке, откуда цедент может забрать их после передачи всех прав цессионарию.

Ипотека

Ипотека не будет препятствием для оформления сделки цессии – в случае, если банк дал согласие на переуступку.

Одновременно на цессионария переводятся обязательства по ипотеке в полном объеме.

Гражданину, который решил оформить цессию на ипотечную квартиру, придется платить кредит, включая:

• проценты;
• другие обязательные взносы.

Следует досконально изучить, сколько заплатил по кредиту предыдущий держатель ипотеки.

Подобное предложение выгодно только в случае если ипотека оформлена на элитное жилье, а стоимость цессии невелика и приемлема для покупателя.

Финансовые вопросы

Договор цессии является возмездной сделкой.

Оформление обычно входит в обязанности цедента, но на практике стороны делят предстоящие расходы пополам.

Оплате также подлежит регистрация сделки и нотариуса и права.

Налоги

Уплате подлежит НДФЛ по договору цессии, с учетом полагающегося налогового вычета.

Нужно заплатить 13% от суммы выше 1 млн. руб.

Например, стоимость переуступки в рублях — 1.2 млн. Итого, 1.2 млн. – 1 млн.=200 тыс. *13:100 =26 тыс. руб.

Процедура оформления

Договор цессии оформляется при участии трех сторон:

• цедента;
• цессионария;
• застройщика.

Сделка требует регистрации у нотариуса.

Перед подписанием договора следует проверить надежность цедента – т.е. фактического продавца, и застройщика, который после начала действия переуступки станет должником цессионария и будет обязан предоставить ему положенную по ДДУ квартиру.

Необходимые документы

Для оформления сделки цессии следует иметь:

• Письменное разрешение застройщика.
• Договор переуступки.
• Документ о долевом участии, с учетом которого происходит передача права.
• Акт передачи цессионарию вышеуказанных документов.

Может потребоваться разрешение банка, в случае если квартира в новостройке предоставлена в ипотеку.

Образец договора переуступки прав на квартиру представлен здесь.

Риски договора цессии

Основной риск для цессионария заключается в том, что у цедента могут остаться перед застройщиком долги. В такой ситуации договор переуступки может быть признанным недействительным.

Другое негативное последствие – банкротство застройщика, в результате чего цессионарий не получит квартиру.

Проблема может заключаться в выявлении мошеннических схем – когда одновременно заключается несколько договоров цессии на одну квартиру.

Мнимый цедент получает деньги и скрывает, оставляя приобретателей права на квартиру с большими убытками.

Плюсы и минусы

Преимущество цессии заключается в возможности получить квартиру за приемлемую цену.

Предметом такого договора выступает уже оплаченный объект недвижимости:

• цессионарию остается только ждать, когда дом будет построен и пригоден для эксплуатации;
• после чего можно будет оформить правоустанавливающие документы на квартиру и заселиться.

Недостатки переуступки заключаются в возможной ненадежности цедента и застройщика, в результате чего цессионарий может не получить положенной квартиры.

Почему застройщик против?

Если долевое участие оплачено на 100%, то застройщик обычно дает согласие на такую сделку.

Разногласия с дольщиком могут возникнуть в случае, если:

• последний не оплатил полностью квартиру;
• пытается переуступить ее цессионарию, который в свою очередь также может оказаться неплатежеспособным.

Подобные споры следует уладить еще до подписания договора цессии.

Цессия – удобный способ приобрести жилье за относительно небольшую цену. Следует быть внимательным при проверке благонадежности застройщика и цедента.

При необходимости стоит воспользоваться услугами квалифицированного юриста.

На видео о приобретении жилья в новостройке путем передачи прав