Как делается переуступка квартиры в новостройке?

Предыдущая статья: Договор переуступки прав собственности на квартиру
Следующая статья: Переуступка долга по коммунальным платежам
Переуступка квартиры в новостройке осуществляется на основании сделки, по которой приобретатель правомочен получить недвижимость в собственность.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
Такой сделкой является договор долевого участия, предварительной купли-продажи или передачи пая в жилищно-строительном кооперативе.
Участниками сделки будут:
- цедент – сторона, которая уступает свое право на квартиру в новостройке;
- цессионарий – гражданин или организация, приобретающая право получить квартиру;
- компания-застройщик, которая не выступает самостоятельным участником сделки, но дает дольщику согласие на переуступку права заинтересованному лицу.
Закон не обязывает получать письменное разрешение от застройщика.
Юристы рекомендуют уведомлять его о переуступке права требования квартиры в течение 5-10 дней до регистрации договора в Росреестре.
Одобрение сделки строительной компанией-застройщиком обязательно, если дольшик полностью не расплатился за новую квартиру.
Здесь можно скачать образец уведомления застройщика о переуступке прав на квартиру.
Что нужно знать?
Договор цессии при долевом строительстве возможен в случае, когда к дольщику еще не перешло право собственности на новое жилье, и не был подписан акт его передачи.
Специалисты рекомендуют оформлять сделку цессии исключительно при наличии договора долевого участия.
Схемы предварительной купли-продажи опасны тем, что такой договор не накладывает на застройщика обязанность в будущем продать построенное жилье, а, следовательно, он может просто отказаться реализовать цессионарию квартиру в новостройке.
По договору цессии покупатель приобретает не только права дольщика, но и обязанности – например, заплатить оставшуюся стоимость квартиры, предусмотренной ДДУ.
Юридическая сторона вопроса
Соглашение о цессии регулируется статьям 388-390 ГК РФ.
В нормах конкретизированы права и обязанности сторон, условия уступки, время возникновения обязательства.
Значимы следующие нормы ГК РФ:
- Статья 388 – условия цессии. Значение придается п.4 нормы. Право на переуступку требования передать квартиру в новостройке (неденежное исполнение) может быть передано покупателю без согласия должника, если исполнение такого договора не станет обременительной для застройщика. Но соглашением между кредитором и должником может быть предусмотрен запрет на цессию.
- Статья 388.1 – положения об уступке будущего требования. На уступку права на недвижимость не распространяется, потому что договор долевого участия регламентирует уже существующую обязанность застройщика отдать квартиру дольщику.
- Статья 389, которая определяет форму договора цессии. Она должна быть письменной и подлежит регистрации у нотариуса.
- Статья 389.1– требование на квартиру переходит с момента заключение договора уступки.
- Статья 390 – регламентирующая ответственность цедента, т.е. гражданина или юридического лица, которое передает квартиру покупателю. Дольщик должен передать свое право на квартиру, установленное действующим и не исполненным договором долевого участия. Продавец отвечает перед покупателем только за действительность требования по ДДУ. Если застройщик оказался недобросовестным и не передал объект недвижимости цессионарию, то последнему придется разбираться с правонарушителем самому.
Особенности сделки долевого участия предусмотрены ФЗ № 214. Актуальны также общие положения ГК о купле, продаже и взаиморасчетах по возмездным сделкам.
Что такое переуступка квартиры в новостройке?
Вопрос, что такое переуступка квартиры в новостройке, требует объяснения юридической и финансовой стороны проблемы.
Договор переуступки представляет собой передачу права получить квартиру в новостройке – от дольщика к третьему лицу.
Переуступка оформляется исключительно с учетом наличия документа о долевом участии.
Остальные сделки (предварительной купли-продажи, вексельные схемы) для переуступки малопригодны по причине своей сомнительной юридической природы.
Предлагаем ознакомиться с образцом договора долевого участия.
Как купить?
Цессионарий вправе заключить договор с любым дольщиком, имеющим право на получение квартиры.
Перед покупкой следует удостовериться в действительности проектной и разрешительной документации застройщика.
Нужно также установить: какую сумму заплатил дольщик застройщику – путем изучения всех банковских квитанций, переводов.
Обычно переуступка права происходит после полной оплаты долевого строительства:
- цессионарий платит цеденту сумму переуступки равной стоимости квартиры или меньшую, в зависимости от того, о чем договорятся стороны;
- после сдачи объекта в эксплуатацию покупатель регистрирует право собственности.
Следует также следить, чтобы квартира в новостройке не была в залоге у банка или другой кредитной организации.
Иногда стороны договариваются о том, что обязательства по кредиту также будут переведены на цессионария, например, если квартира приобреталась в ипотеку.
Как продать?
Цедент должен предупредить застройщика о предстоящей продаже по переуступке. Если квартиру отдали в залог, то банк или иного держателя также следует уведомить о сделке.
В договоре цессии:
- предусматриваются права, обязанности сторон;
- дается полная информация об объекте недвижимости;
- приводится ее адрес;
- устанавлаивается порядок расчетов.
Деньги за передачу права требования следует платить только после подписания договора.
Средства оставляют в банковской ячейке, откуда цедент может забрать их после передачи всех прав цессионарию.
Ипотека
Ипотека не будет препятствием для оформления сделки цессии – в случае, если банк дал согласие на переуступку.
Одновременно на цессионария переводятся обязательства по ипотеке в полном объеме.
Гражданину, который решил оформить цессию на ипотечную квартиру, придется платить кредит, включая:
- проценты;
- другие обязательные взносы.
Следует досконально изучить, сколько заплатил по кредиту предыдущий держатель ипотеки.
Подобное предложение выгодно только в случае если ипотека оформлена на элитное жилье, а стоимость цессии невелика и приемлема для покупателя.

Как осуществляется продажа квартиры по переуступке? Пошаговая инструкция здесь.
Финансовые вопросы
Договор цессии является возмездной сделкой.
Оформление обычно входит в обязанности цедента, но на практике стороны делят предстоящие расходы пополам.
Оплате также подлежит регистрация сделки и нотариуса и права.
Налоги
Уплате подлежит НДФЛ по договору цессии, с учетом полагающегося налогового вычета.
Нужно заплатить 13% от суммы выше 1 млн. руб.
Например, стоимость переуступки в рублях — 1.2 млн. Итого, 1.2 млн. – 1 млн.=200 тыс. *13:100 =26 тыс. руб.
Процедура оформления
Договор цессии оформляется при участии трех сторон:
- цедента;
- цессионария;
- застройщика.
Сделка требует регистрации у нотариуса.
Перед подписанием договора следует проверить надежность цедента – т.е. фактического продавца, и застройщика, который после начала действия переуступки станет должником цессионария и будет обязан предоставить ему положенную по ДДУ квартиру.
Необходимые документы
Для оформления сделки цессии следует иметь:
- Письменное разрешение застройщика.
- Договор переуступки.
- Документ о долевом участии, с учетом которого происходит передача права.
- Акт передачи цессионарию вышеуказанных документов.
Может потребоваться разрешение банка, в случае если квартира в новостройке предоставлена в ипотеку.
Образец договора переуступки прав на квартиру представлен здесь.
Риски договора цессии
Основной риск для цессионария заключается в том, что у цедента могут остаться перед застройщиком долги. В такой ситуации договор переуступки может быть признанным недействительным.
Другое негативное последствие – банкротство застройщика, в результате чего цессионарий не получит квартиру.
Проблема может заключаться в выявлении мошеннических схем – когда одновременно заключается несколько договоров цессии на одну квартиру.
Мнимый цедент получает деньги и скрывает, оставляя приобретателей права на квартиру с большими убытками.
Плюсы и минусы
Преимущество цессии заключается в возможности получить квартиру за приемлемую цену.
Предметом такого договора выступает уже оплаченный объект недвижимости:
- цессионарию остается только ждать, когда дом будет построен и пригоден для эксплуатации;
- после чего можно будет оформить правоустанавливающие документы на квартиру и заселиться.
Недостатки переуступки заключаются в возможной ненадежности цедента и застройщика, в результате чего цессионарий может не получить положенной квартиры.

Что такое переуступка прав на квартиру и каковы риски? Смотрите тут.
Возможна ли переуступка прав по договору долевого участия в строительстве родственнику? Подробности в этой статье.
Почему застройщик против?
Если долевое участие оплачено на 100%, то застройщик обычно дает согласие на такую сделку.
Разногласия с дольщиком могут возникнуть в случае, если:
- последний не оплатил полностью квартиру;
- пытается переуступить ее цессионарию, который в свою очередь также может оказаться неплатежеспособным.
Подобные споры следует уладить еще до подписания договора цессии.
Цессия – удобный способ приобрести жилье за относительно небольшую цену. Следует быть внимательным при проверке благонадежности застройщика и цедента.
При необходимости стоит воспользоваться услугами квалифицированного юриста.
На видео о приобретении жилья в новостройке путем передачи прав
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область - +7 (499) 703-16-92
- Санкт-Петербург и область - +7 (812) 309-85-28
- Регионы - 8 (800) 333-88-93
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.