Перепланировка

Перепланировка необходима для увеличения жилой площади в квартире. Цель подобного мероприятия – объединить или разъединить несколько помещений для более комфортного проживания людей.

Более серьезные проекты могут предусматривать:

• объединение смежных квартир;
• изменения нагрузки на несущую конструкцию.

Что это такое?

Перепланировка – это изменение конфигурации жилого помещения.

При выполнении работ могут:

• устанавливаться или сноситься межкомнатные перегородки, проемы;
• остекляться лоджии, балконы.

Распространены проекты, предусматривающие изменение площади отдельных помещений за счет общедомового имущества.

Перепланировке на основании статьи 25 ЖК РФ должны предшествовать формально-юридические процедуры:

• создание и согласование проекта;
• осуществление технических работ;
• составление акта приема;
• заключение комиссии.

Перепланировка осуществляется в обязательном разрешительном порядке, предполагающем обращение в жилищную инспекцию и местные органы власти.

Перепланировка

Перепланировка касается внесения технических изменений в параметры квартиры. Количество мероприятий зависит от сложности проекта или эскиза, требует профессиональных знаний для составления подробной сметы работ.

Заинтересованность в изменении конфигурации жилых помещений не должна затрагивать целостность общедомового имущества, безопасность и здоровье граждан.

Квартиры

Перепланировка может касаться как квартиры целиком, так и отдельных жилых помещений. Технический проект предусматривает внесение полных или частичных изменений в перегородки и др. технические элементы.

Законом определен перечень мероприятий, требующих согласование у профильных ведомств (статья 26 ЖК РФ).

К таким работам относятся:

• расширение площади жилья за счет вспомогательных помещений;
• уменьшение размеров ванны и санузла;
• объединение балкона с кухней или лоджией и т.д.

Планирование всех работ должно начинаться с подробного проекта и завершаться актом комиссии о допустимости планируемой перепланировки.

Согласование перепланировки требует своевременного предоставления документов, в перечень которых входит:

1. Заявление установленного образца, в котором должны быть обозначены конкретные мероприятия, сроки начала и завершения работ.
2. Копии правоустанавливающих документов.
3. Техническая документация на квартиру.
4. Согласие всех постоянно зарегистрированных в квартире жильцов.

Здесь представлен образец заявления на перепланировку квартиры.

Решение должно быть принято в течение 45 дней после обращения.

На основании статьи 27 ЖК РФ в перепланировке квартиры может быть отказано, если:

• заявитель предоставил не все документы;
• информация в документах не соответствует реальному техническому состоянию квартиры.

Дома

Перепланировка частного дома в целом не существенно отличается от переделки технического состояния квартиры в многоэтажном доме. Отдельные сложности могут возникнуть при узаконении пристроек, котельных и других подсобных помещений.

Особенности:

1. Перепланировка в частном доме не должна касаться распределительных инженерных систем.
2. Снос межкомнатных перегородок, пристройка террас и других можно выполнить по типовым проектам.

Пакет документов аналогичен, но требует заключения о сохранности фундамента – если перепланировка проводится путем достройки второго (третьего) этажа или мансарды.

Нежилого помещения

Для нежилых помещений обязательным является наличие заключение пожарного надзора. Мероприятия по перепланировке зависит от специфики и назначения помещения.

В пакет документов может входить справка о приспособлении – в том случае, если объект недвижимости представляет культурную или историческую ценность.

Завершается перепланировка актом ввода в эксплуатацию, который подписывается представителем технической комиссии на основании статьи 28 ЖК РФ.

Порядок согласования

Порядок согласования предполагает:

• составление проекта с подробными изменениями;
• подачу пакета документов в жилищную инспекцию по месту нахождения объекта недвижимости.

В заявлении указывается перечень проводимых перепланировок, с приложением проекта и правоустанавливающих документов.

ЖК РФ предусматривает возможность обращаться за разрешением без подачи технической и правоустанавливающей документации.

Она может быть запрошена жилищной инспекцией из территориального органа Росреестра и БТИ по межведомственным информационным каналам.

По эскизу

Перепланировка по эскизу предполагает внесение незначительных изменений в технический паспорт помещения.

Собственник может:

• полностью или частично разобрать несущие перегородки;
• устроить дверные проемы;
• заделать проход кирпичной стеной.

Эскиз позволяет устроить новые перегородки, без увеличения нагрузки, заменить или установить дополнительное инженерное оборудование.

Чертеж можно поместить в плане БТИ. Красным цветом отмечаются сносимые перегородки, зеленым – возводимые.

По проекту

Технический проект позволяет внести более серьезные изменения:

• объединить 2 смежные квартиры;
• устроить в перекрытиях внутренние лестницы и проемы.

В проектной документации можно устроить перегородки, с увеличением нагрузок на несущие стены, изменить конструкцию полов.

На основании проекта можно осуществить следующие мероприятия по переустройству:

• устройство санузлов, ванной и кухни;
• замена сантехнического, инженерного оборудования;
• замена газовых плит на электрические;
• перемещение отопительных устройств.

Проект составляет автором дома – архитектором либо специалистом проектной организации, имеющей лицензию на осуществление соответствующей деятельности.

Что разрешено?

При перепланировке допустимо:

• осуществлять косметический ремонт в жилых помещениях;
• менять инженерные сети на аналогичные по конструкции устройства;
• сносить не несущие перегородки внутри квартиры;
• устанавливать стены из гипсокартона и других легких материалов.

В уведомительном порядке (без проекта) можно:

• остеклять лоджии;
• менять сантехнические приборы;
• заделывать дверные проемы в не несущих перегородках.

Что делать нельзя?

Запрещается:

• выносить отопительные приборы и радиаторы на балкон или лоджию;
• устанавливать перекрывающие устройства на общедомовые сети;
• увеличивать нагрузку на несущие перегородки;
• объединять газифицированные помещения с жилыми комнатами;
• демонтировать каналы естественной вентиляции.

Незаконное переустройство жилья

Незаконной перепланировкой или переустройством признаются технические мероприятия, проводимые без согласования с контрольно-надзорными органами.

Незаконные перепланировки могут не выявляться десятилетиями.

Информация о таких действиях вносятся в техническую документацию квартиры или другого объекта недвижимости.

Последствия

Незаконная перепланировка может быть опасна для жильцов. Снос несущих перегородок становится причиной обрушения, пожаров и других происшествий. Погрешности в технической документации существенно снижают рыночную стоимость квартиры, затрудняют ее куплю-продажу.

Ответственность

Статья 7.21 КоАП РФ предусматривает ответственность за незаконную перепланировку в виде штрафа размером в 2 – 5 тыс. руб.

Контрольный орган выносит предписание об устранении правонарушение, что предполагает восстановление прежнего технического состояние квартиры за счет собственника.

Более серьезные случаи могут быть чреваты судебными разбирательствами и выселением жильцов из квартиры. Такие случаи возможны, когда перепланировка небезопасна для проживания не только самих жильцов, но и соседей.

Как узаконить?

Узаконение незаконной перепланировки возможно в административном и судебном порядке. Административный способ сложен тем, что у заявителя есть ограниченный набор средств доказывания обоснованности своих требований.

Решение о согласовании перепланировки зависит полностью от воли должностного лица.

Судебный способ защиты более эффективен потому, что судья является не заинтересованным лицом, и у истца есть возможность добиться удовлетворения своих требований в полном объеме.

Судебная практика

Решение суда зависит от сложности перепланировки, времени, на протяжении которого нарушения были не замечены жилищной инспекции.

При рассмотрении дела в суде следует полагаться на:

• результаты независимой экспертизы о безопасности незаконной перепланировки;
• ее соответствие санитарно-гигиеническим, техническим, противопожарным правилам эксплуатации жилых и нежилых помещений.

Здесь представлена судебная практика по незаконной перепланировке.

Стоимость

Затраты на перепланировку зависят от сложности проекта, объема работ, желания воспользоваться услугами организации-посредника.

Средняя стоимость перепланировки 1 комнатной квартиры составляет 20 – 30 тысяч рублей.

Работа достаточно дорогостоящая, ее необходимость должна быть обоснована конкретными практическими целями – например, перепланировку целесообразно делать в том случае, если в семье ожидается пополнение – рождается ребенок, и технические параметры квартиры позволяют увеличить ее жилую площадь.

На видео о переустройстве жилья