≡ 

Получите бесплатную юридическую консультацию прямо сейчас:

+7 (499) 703-43-52 Москва и область

+7 (812) 309-57-61 Санкт-Петербург и область

8 (800) 333-45-16 доб. 530 Регионы

Определение оценочной стоимости земельного пая

Паем называется участок земли, выделенный лицам из общего земельного фонда государства.

Начало процесса формирования частной собственности в 1991 году было толчком для реорганизации общественного владения землей.

Указ Президента России «О расформировании совхозов и колхозов» был направлен на создание прав собственности на земельные участки.

Часть имущества колхоза (совхоза) в земельном выражении переданная во владение члену сообщества назвали земельным паем.

Права собственников по распоряжению таким имуществом в дальнейшем закрепили в законодательном порядке.

Для чего нужна?

В большинстве случаев по передаче прав на владение паевым участком сельхозназначения необходимо провести независимую оценку.

Наиболее часто подобная ситуация встречается при:

Оценочная стоимость земельного пая в этих случаях является базой для начисления государственной пошлины.

Норма, которой руководствуются нотариусы, изложена в Налоговом Кодексе (НК) Российской Федерации.

Стоимость устанавливается на момент совершения сделки. Это обязательное условие, так как НК не устанавливает цену на подобный вид имущества.

Покупка и продажа надела

Гражданский оборот земельных ресурсов предусматривает право владельца продать пай, заключив соответствующее соглашение.

Сделка по покупке или продаже недвижимости, к которой относится земля, оформляются путем заключения договора купли-продажи удостоверенного нотариальной конторой.

Допускается переуступка прав без участия нотариуса, но при этом законодательство требует наличие письменного разрешения совладельцев (например, супруг или супруга).

Этот документ считается действительным только при нотариальном заверении. Справка об отсутствии законных претендентов на пай также удостоверяется местным нотариусом.

Законодательством допускается заключение сделок по гражданскому или коммерческому обороту земли доверенными лицами при наличии письменного документа (доверенности), удостоверяющего такие полномочия.

Регистрация осуществляется Росреестром. Запись о новом владельце вносится в ЕГРП и выдается свидетельство на право собственности.

Закон

Нормы оборота земель, которые были переданы во владение гражданам в качестве паев по реформе 1991 года, в настоящее время определяются:

В соответствии с ЗК существует классификация земельного фонда, которая влияет на оценочную стоимость участка.

Земельные угодья делятся на следующие категории в зависимости от целевого назначения:

  • сельскохозяйственные;
  • земли населенных, административных единиц;
  • промышленные;
  • лесного и водного фондов;
  • особые зоны;
  • земли запаса.

Нормативная база для оценки земли предусматривает определение не только целевого использования, но и:

  • состояния и состава почв и грунтов, растительного покрова;
  • возможности для строительства;
  • права на владение.

Такие критерии сводят оценочную экспертизу к характеристике объекта как предмета недвижимости и природного ресурса.

Предприятия и ИП, осуществляющие свою деятельность по оценке земельных участков, включая паи, руководствуются:

  • ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ» с внесенными изменениями в 2013 году;
  • распоряжением Минимущества РФ № 568 «Об утверждении методики по определению рыночной цены земельных участков»

Оценочная стоимость земельного пая сельхозназначения

С вступлением России на путь рыночных отношений лица, получившие долю (пай) в сельскохозяйственных землях бывших советских аграрных образованиях (колхозы, совхозы), владеют имуществом на правах общественной собственности.

Режим определялся ФЗ «Об обороте сельскохозяйственных земель в РФ».

В качестве документа удостоверяющего владение участком каждому пайщику выдавался документ, в котором указывается:

  • размер участка в баллах (условная единица измерения);
  • целевое назначение;
  • оценка в условных единицах.

Все характеристики были вычислены путем средних значений по общему владению земельными угодьями, которыми пользовались вновь созданные фирмы (например, АОЗТ).

Дольщики (владельцы паев) имели право на часть прибыли или иные преференции от предприятия в соответствии с заключенными договорами.

Реальные параметры земельных паев реально определяются не только количеством гектаров, указанных в свидетельствах, но и качеством почвы, ценностью того или иного участка и прочими факторами.

Соответственно стоимость земли тоже не соответствует действительности. Лица, выводящие в отдельное владение пай, проходят сложную процедуру, при которой реальную стоимость может определить только независимая экспертная оценка.

Порядок определения

Для установления реальной оценочной стоимости земельного пая необходимо подготовить следующие документы:

  • свидетельство о праве владения земельным паем;
  • кадастровый план;
  • сведения об инженерных коммуникациях, расположенных вблизи объекта;
  • проведенные улучшения земли и их вид (при фактическом наличии таких мероприятий);
  • предполагаемое целевое назначение;
  • параметры межевания;
  • сведения, отражающие бонитет почв;
  • документ, указывающий на наличие сервитутов;
  • реквизиты заказчика.

Для определения коммерческой ценности земли учитываются разнообразные параметры, которые не всегда удостоверяются документально.

Порядок определения стоимости установлен нормативными актами, согласно которым аккредитованное предприятие проводит оценку.

Методика установлена для всех оценщиков, не зависимо от формы собственности.

Акт выполненных работ и пояснительная записка:

  • составляются в соответствии с действующим законодательством;
  • являются основанием для нотариальных контор для начисления государственных сборов при сделках с землей, как с объектом недвижимости.

Что учитывается?

При определении стоимости земельного пая рассматриваются не только технические показатели, но и субъективные факторы, определяемые рыночной привлекательностью.

Наиболее значимыми считаются:

  • местоположение объекта;
  • рельеф;
  • удаленность от дорог общего назначения.

Немаловажным фактором оценки является плодородность почв и климатические условия.

Для земель, расположенных вблизи крупных населенных пунктов, особое внимание уделяют потенциальной возможности изменения целевого назначения земли и перевода в фонд, позволяющий проводить строительство или размежевание для продажи по частям.

Часто задаваемые вопросы

Несовершенность законодательства и разница в оценочной и реальной стоимости земельных участков вызывает споры, которые многие владельцы вынуждены решать в судебном порядке.

Наиболее частыми вопросами, касающимися стоимости, являются вопросы относительно:

  • определения кадастровой оценки;
  • того, как эта сумма влияет на реальную рыночную привлекательность.

Кроме того владельцы испытывают трудности с налогообложением земельных наделов и целевым использованием.

Кадастровая цена

В соответствии со статьей 66 ЗК РФ каждому участку определяется рыночная стоимость.

Кадастровая оценка земельных ресурсов проводится оценочными предприятиями, которые учитывают средний уровень цен, установленный субъектами РФ.

Кадастровая стоимость равна, в соответствии с законодательством, рыночной цене.

Реальная стоимость

Фактическую привлекательность может показать только реальная оценочная стоимость земельного пая. В 2017 году, как и ранее долю в земельном фонде необходимо выделить в натуре, то есть получить документы на определенный участок, выделенный границами и имеющий отдельный кадастровый номер.

Если подобное действие решается и другие собственники не против оформления, то реальная стоимость определяется, прежде всего, спросом, особенностями местоположения, составом почвы и прочими параметрами.

При выделении пая в частную собственность необходимо учитывать затраты на межевание и оформление других документов.

Кадастровая или рыночная стоимость пая, переданного во владение, облагается земельным налогом, сумма которого определяется местными органами власти.

На видео о стоимости земли

Предыдущая статья: Следующая статья:
На ту же тему
Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Жилищные вопросы © 2017 ·   Войти   · Все права защищены Наверх