≡ 

Получите бесплатную юридическую консультацию прямо сейчас:

+7 (499) 703-43-52 Москва и область

+7 (812) 309-57-61 Санкт-Петербург и область

8 (800) 333-45-16 доб. 530 Регионы

Зачем нужна оценка квартиры для ипотеки?

Оценка квартиры для ипотеки необходима для того, чтобы банк знал полную стоимость квартиры или частного дома.

Объект недвижимости предоставляется в залог кредитной организации. В случае неоплаты должником ипотеки на недвижимость обращается взыскание в судебном порядке.

Какие факторы учитываются?

Принимая квартиру в залог, банки учитывают ее реальную, рыночную стоимость – с целью возможной последующей продажи.

При оценке эксперты учитывают:

  • год постройки недвижимости;
  • ее техническое состояние;
  • инфраструктура района;
  • наличие дополнительных удобств – например, теплого гаража, бассейна в частном доме;
  • площадь земельного участка (если ипотека оформляется на покупку жилья в частном секторе).

Специалисты возьмутся за оценку любой недвижимости, но банки, не одобрят покупку дома, если он признан аварийным, подлежащим сносу и реконструкции.

«Юридическая чистота» жилья подробно не проверяется банком, все риски по правомерности приобретения квартиры в ипотеку несет сам заемщик.

Банки снимают с себя ответственность и в том случае, если дом, в котором квартира куплена в ипотеку, позже будет признан непригодным для проживания. Платить кредит заемщику все равно придется.

Оценка квартиры для ипотеки

Оценочные организации осуществляют тщательную проверку правоустанавливающей документации на квартиру.

Техническое исследование недвижимости выполняется при помощи специальных средств:

  • нивелиров;
  • дозиметров;
  • измерительных приборов и др.

Фотосъемка объекта обязательно. Видеосъемка может быть осуществлена по требованию заказчика.

Недвижимости

На основании ФЗ от 1998 г. «Об оценочной деятельности» организации занимаются экспертизой любой недвижимости.

В зависимости от категории и назначения объекта к работе могут привлекаться не только профессиональные оценщики, но специалисты более глубокого профиля.

При оценке рыночной стоимости предприятия точными замерами состояния гидротехнических сооружений, оборудования, станков занимаются инженеры.

Оценщиками любят работать юристы – после прохождения краткосрочных курсов.

Вторичного жилья

Банки предъявляют более высокие требования к жилью на вторичном рынке, так как изначально предполагается степень износа:

  • квартира с хорошим ремонтом становится объектом залога по ипотеке с небольшой процентной ставкой;
  • жилье без ремонта может быть вовсе проигнорировано банком, или стоимость кредита будет значительно меньше суммы, указанной заявителем в анкете.

Для оценочных организаций категория объекта и степень его износа не имеют значения. Специалисты могут выявить недостатки в недвижимости, даже если владелец попытается их скрыть.

В Сбербанке

Оценка квартиры по ипотеке для Сбербанка не имеет существенных отличий от работы в других кредитных учреждениях.

Заемщику необходимо определиться с недвижимостью после одобрения заявки и выбрать оценщика:

  • самостоятельно;
  • или по рекомендации банка.

Чаще всего должнику приходится сотрудничать с организацией, аккредитованной в Сбербанке.

Это делается для исключения возможности сговора заемщика с недобросовестным экспертом.

Порядок действий

Порядок действий следующий:

  1. Заявитель обращается в банк, и после одобрения ипотечного кредита, осуществляет поиск объекта недвижимости – самостоятельно или через посредников.
  2. Информация о квартире передается на рассмотрение кредитному менеджеру.
  3. Далее осуществляется оценка при помощи выбранной организации.

Специалисты компании:

  1. Изучают техническую и правоустанавливающую документацию на квартиру.
  2. Производят анализ рыночной стоимости аналогичного по параметрам жилья.
  3. Исследуют техническое состояние объекта недвижимости; осуществляют ее фото и видеосъемку. Информация обо всех работах может фиксироваться в промежуточном протоколе.
  4. Работают над составлением отчета, с простановкой подписей ответственных за работу лиц, и печати организации.

Владелец квартиры должен предоставить оценщикам максимально достоверную информацию об объекте недвижимости. При необходимости делаются запросы в Росреестр и БТИ.

Тщательно проверяется отсутствие на жилплощади незаконных перепланировок.

Выбор организации

Закон допускает, чтобы заявитель самостоятельно определился с оценочной компанией. В 80% случаев заемщики сотрудничают с организацией по рекомендации банка.

Перед началом работ:

  • необходимо удостовериться в том, что у оценочной организации есть действующая лицензия и допуск к проведению необходимых работ;
  • рекомендовано также удостовериться в наличии свидетельства о членстве в СРО.

В договоре оценки:

  • дается подробная информация о квартире;
  • определяются права и обязанности сторон;
  • устанавливается полная стоимость работ.

Методы определения стоимости

Закон не приводит исчерпывающих методов, по которым специалисты определяют цену на квартиру.

На практике применяется метод:

  • аналоговый – делается сравнительный анализ стоимости похожих по техническим и иным параметрам квартир;
  • доходный – производится оценка вероятности роста рыночной стоимости квартиры;
  • затратный – осуществляется расчет стоимости возведения объекта, по параметрам аналогичного исследуемой квартиры.

В работе эксперта могут быть задействовано несколько методов. Отчет содержит подробное описание квартиры – ее технического состояния.

Все выводы экспертов должны быть строго обоснованы с технической, юридической и экономической точки зрения.

Необходимые документы

Для оценки необходимо предоставить:

  • свидетельство о праве собственности на квартиру;
  • техническую документацию;
  • паспорт заказчика.

Дополнительно может потребоваться: домовая книга, поэтажный план дома. Копии документов должны предъявляться вместе с оригиналами.

Сколько стоит?

В среднем, плата за оценку квартиры составит 5-15 тыс. руб. – в зависимости от квадратуры помещения. Окончательную стоимость работ следует определить до подписания договора с компанией-исполнителем.

Кто оплачивает?

Оценочные работы оплачивает заказчик. Ущерб от некачественной работы эксперта обязана возместить организация.

Оплата производится путем перечисления стоимости работ на расчетный счет получателя.

Разница между рыночной и ликвидной цене

Ликвидная цена квартиры – стоимость, по которой продавец намерен реализовать жилье. В целях экономической целесообразности она не должна существенно отличаться от рыночной.

Общая разница ликвидной стоимости жилья остается в показателях 5 -15%. Наиболее существенное отличие по двум категориям стоимости наблюдается в крупных городах.

Рыночная стоимость 1-комнатной квартиры в больших городах примерно будет определена в следующих размерах:

Город

Рыночная цена/ млн. руб.

Процентная надбавка

Москва 12 — 18 + 20%
Санкт-Петербург 9-16 +18%
Нижний Новгород 2-4 +12%
Казань 2-5 +12%
Новосибирск 2-4 +9%
Челябинск 2-4 +7%

Ликвидная стоимость жилья должна быть выше, но в разумных пределах. Разница более 20% свидетельствует о накрутке стоимости, вряд ли такая квартира будет продана за короткое время.

Намеренные и случайные ошибки

Среди намеренных ошибок наиболее часто распространены:

  • завышение стоимости жилья;
  • сокрытие его недостатков.

Такие недочеты обычно не выгодны заказчику, но иногда допускаются, если интерес к квартире большой, а вероятность того, что банк одобрит ее в качестве залога, мала.

Наиболее часты случайные ошибки:

  • когда эксперт по неопытности, не заметил в квартире недостатки;
  • могут не соблюдаться правила оформления отчета или не прилагаться необходимые фотоиллюстрации.

Все ошибки должны быть устранены за счет оценочной компании.

Отчет оценщика

В отчете приводится:

  • достоверная информация о квартире;
  • с ее полной рыночной и ликвидной стоимостью.

Результаты работы эксперта тщательно проверяются банком и будут основой для одобрения кредита.

Возможны ситуации, когда банк одобрил ипотеку на одну сумму, но, ознакомившись с отчетом, снизил ее размер, с учетом стоимости и состояния квартиры.

Здесь можно скачать образец отчета об оценке квартиры.

Оценка квартиры – возмездная услуга, за которую заказчик выкладывают солидную сумму. Следует максимально тщательно отнестись к выбору компании и, при необходимости, требовать устранения недостатков в разумные сроки.

Все разногласия между заказчиком и компанией-оценщиком решаются в претензионном или судебном порядке.

На видео о проведении оценки

Предыдущая статья: Следующая статья:
На ту же тему
Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Жилищные вопросы © 2018 ·   Войти   · Все права защищены Наверх