Последствия незаконной перепланировки

Чем грозит незаконная перепланировка – вопрос, требующий не только правовых, но и серьезных технических познаний. Коммунальные службы производят регулярные проверки по соответствию технических и инженерных конструкций противопожарным, санитарно-гигиеническим нормам.

Отклонения от информации, указанной в кадастровом паспорте объекта недвижимости, будут обязательно учтены органами БТИ.

В техническую документацию квартиры вносится соответствующая информация обо всех нарушениях.

Какое переустройство признается самовольным?

Самовольной признается перепланировка, осуществленная без разрешения органов БТИ и жилищной инспекции.

В главе 4 ЖК РФ подробно регулируется обязанность собственника или нанимателя квартиры представить проектную и иную документацию для выдачи разрешения на переустройство.

Для разрешения на перепланировку нужно составить подробный проект полной реконструкции или частичной перепланировки помещения.

Возможны частичные технические погрешности – например, рабочие сделали перепланировку не в соответствии с проектом.

Отвечать за такие неточности придется собственнику или иному лицу, проживающему в квартире.

Что можно, а что нельзя?

Законом разрешено:

• делать косметический ремонт в помещении;
• менять в квартире инженерные сети и конструкции на аналогичные по параметрам устройства, полностью или частично разбирать не несущие перегородки (кроме межквартирных).

Запрещено:

• осуществлять перепланировку несущих конструкций жилого помещения;
• выносить радиаторы на лоджии и балконы;
• подключать подогрев теплых полов от общедомового горячего водоснабжения, увеличивать нагрузку на несущие конструкции многоквартирного дома.

С более подробным перечнем разрешенных и запрещенных мероприятий по перепланировке помещения можно ознакомиться в жилищных инспекциях по месту нахождения квартиры.

Чем грозит незаконная перепланировка?

Последствием незаконной перепланировки может стать длительное судебное разбирательство. Перед этим рекомендуется постараться легализировать перепланировку в органах БТИ.

Для этого нужно представить:

• план осуществленных работ;
• заключение комиссии о том, что изменения в конфигурацию жилого или нежилого помещения соответствуют санитарно-техническим и другим нормам.

Ответственность за незаконную перепланировку может иметь свои особенности, исходя из типа объекта недвижимости.

В квартире

Запрещено увеличивать жилую площадь за счет ванны или санузла.

Ответственность за перепланировку может быть наложена после:

• инспектирования жилого помещения;
• выявления несоответствия технического состояния квартиры имеющейся документации.

В общежитии

Последствия незаконной перепланировки в общежитии аналогичны. Особенности ответственности зависят от статуса правонарушителя.

Если незаконная перепланировка была осуществлена по вине муниципалитета, то ответственность будет нести собственник общежития – субъект, которому принадлежит жилой фонд.

Ипотека

Ответственность за незаконную перепланировку квартиры в ипотеке отягощена санкциями банка.

В договоре ипотечного кредитования может быть указан пункт о полном запрете перепланировки.

Помимо административной ответственности может предусматриваться письменное обязательство со стороны заемщика о:

• приведении квартиры в прежнее состояние;
• последующем согласовании перепланировки с местными органами.

У соседей

Возможны ситуации, когда соседи вынимают кирпичи из несущей стены, чтобы расширить свою жилплощадь. Это может быть опасно разрушениями – особенно в старых зданиях.

Реакцией на такие правонарушения может быть обращение в жилищные инспекции и прокуратуру.

Начинать разбирательство с соседями должен участковый уполномоченный и представители жилищных комиссий в органах муниципальной власти.

Лестничной площадки

Ответственность за перепланировку лестничной площадки может носить комплексный характер, так как бремя содержания такого имущества возлагается на ТСЖ и управляющие компании.

Они, в свою очередь, обращаются к нарушителю с требованиями о компенсации средств, затраченных на возврат общего домового имущества в прежнее состояние.

Мест общего пользования

Перепланировка лестничных площадок, чердаков и подвалов находится под запретом.

Отвечать за переустройство конфигураций общедомового имущества также придется в административном и гражданско-правовом порядке – с:

• уплатой штрафов;
• обязанностью провести все ремонтные и восстановительные работы за свой счет.

Можно ли продать квартиру?

Законом не предусмотрен запрет на продажу квартиру с незаконной перепланировкой.

Однако техническая документация в таком случае будет дефектная – она содержит информацию о том, что в квартире были проведены не санкционированные с властями технические мероприятия.

По решению суда квартира может быть продана с публичных торгов, а собственнику-правонарушителю будет выдана вырученная от сделки сумма, за вычетом средств, необходимых для исполнения судебного акта.

Рыночная стоимость квартиры с нарушениями в перепланировке снижается до 30%.

Какая ответственность предусмотрена?

За незаконную перепланировку предусмотрена ответственность в виде штрафа. Органы местной власти оставляют за собой право вынести предписание о восстановлении квартиры в прежнее состояние.

При отказе собственника восстановить жилье в начальный технический порядок возможны:

• судебное разбирательство;
• дальнейшая реализация жилплощади через аукцион.

Перепланировка в муниципальной квартире также предусматривает серьезные последствия в виде расторжения договора социального найма и обязанности собственника квартиры привести ее в начальный вид.

Складывается ситуация, когда муниципальное образование или государственное учреждение отвечает за правонарушение нанимателей – граждан, осуществивших незаконную перепланировку.

Последствия

Собственник квартиры может лишиться своего жилья, а наниматель прекращает проживать в муниципальном жилье.

Незаконная перепланировка является поводом к подаче исков о выселении.

Рекомендовано согласовывать подобные технические мероприятия и не доводить дело до судебного разбирательства.

Штраф

В 2015 году штраф за незаконную переустройство и перепланировку квартиры составляет от 2 – 2,5 тыс. руб. (статья 7.21 КоАП РФ).

Полномочия по наложению штрафа есть у жилищных инспекций и муниципалитетов.

Несвоевременная уплата штрафа чревата возбуждения исполнительного производства судебным приставом по месту проживания правонарушителя.

Варианты решения проблемы

Необходимо попытаться согласовать перепланировку в договорном порядке – обратившись с заявлением в органы БТИ.

При получении письменного отказа придется:

• обращаться в суд;
• доказывать, что произведенные изменения не создают опасности для жизни и здоровья окружающих, соответствуют техническим и другим обязательным нормам.

Куда обращаться?

С заявлением о согласовании перепланировки следует обращаться в местную жилищную инспекцию или БТИ. Возможно составление проекта и согласование его с кадастровым инженером.

Разработкой чертежей занимаются проектные организации, имеющие членство в СРО и лицензию на профильную деятельность.

Как узаконить?

Гражданин подает заявление на согласование перепланировки, в которой указывает время и виды произведенных работ.

Заявление рассматривается в течение 45 рабочих дней.

Срок его подачи и оформления увеличивается, если обратиться в МФЦ (по причине пересылки документов в целевую организацию – БТИ и т.д.).

Комиссия:

• посещает квартиру;
• уточняет технические особенности произведенной перепланировки;
• выдает свое заключение.

Порядок согласования

Лучший вариант для собственника или нанимателя жильца – согласовать перепланировку еще до начала технических работ. Это сэкономит время на обивание порогов административных и судебных инстанций.

Подробные правила подачи и рассмотрения заявления на перепланировку указаны в статье 26, статье 27, статье 29 ЖК РФ.

Необходимые документы

Для согласования перепланировки собственник или наниматель жилья должен представить:

• заявление в письменной форме;
• правоустанавливающую и техническую документацию;
• проект перепланировки.

Здесь можно скачать образец заявления на перепланировку.

Правоустанавливающая и техническая документация может не представляться, если квартира прошла регистрацию в территориальном управлении Росреестра.

Заявитель должен быть уведомлен о согласии на перепланировку или отказе в течение 3-х дней после принятия решения комиссией жилищной инспекции.

Здесь представлен образец проекта перепланировки.

Обращение в суд

Судебное разбирательство необходимо, если заявителю не удалось получить разрешение на согласование в административном порядке.

Отказ должен быть мотивированным, то есть в нем должна содержаться ссылка на конкретные правила и нормы, регулирующие порядок и технические особенности перепланировки.

Исковое заявление

Иск подается по месту нахождения ответчика, в качестве которого выступают органы местного власти.

В исковом заявлении обозначается информация о сторонах конфликта:

• адреса;
• контактные данные.

Фабула дела должна точно описывать хронологию событий – попытки истца урегулировать проблемы незаконной перепланировки в досудебном порядке.

К заявлению прилагаются необходимые письменные доказательства и квитанция об оплате госпошлины. Время рассмотрения дела занимает несколько месяцев.

Тут можно скачать образец иска о получении разрешения на перепланировку. 

Согласование незаконной перепланировки требует значительных познаний в области жилищного права и технического регулирования.

Рекомендовано начинать все действия только после получения разрешения у контрольно-надзорных органов.

Это позволит действовать разумно и не тратить большие средства на устранение последствий правонарушения.

На видео о последствиях