≡ 

Получите бесплатную юридическую консультацию прямо сейчас:

+7 (499) 703-43-52 Москва и область

+7 (812) 309-57-61 Санкт-Петербург и область

8 (800) 333-45-16 доб. 530 Регионы

Приобретение квартиры в новостройке по долевому строительству

Для многих семей покупка жилья на стадии строительства оказывается предпочтительней, чем на вторичном рынке.

Причины называются самые разные: от значительно меньшей стоимости до нежелания жить в квартире «с историей».

Но не все знают, что приобретение квартиры в новостройке путем участия в долевом строительстве имеет ряд отличий от собственно покупки.

ФЗ 214

Легальная покупка жилья на стадии строительства стала возможна с введением в действие соответствующего закона ФЗ № 214.

Согласно его положениям дольщики, то есть желающие получить заветные квадратные метры граждане или организации, принимают участие в возведении здания, заключив договор с застройщиком.

Разумеется, это не означает, что будущие новоселы облачаются в спецовки и все свободное время проводят на строительной площадке.

Участие дольщиков только финансовое:

  • они берут на себя определенную часть расходов на строительство;
  • после его окончания становятся собственниками новеньких квартир.

Закон о долевом строительстве касается не только квартир в городских многоэтажках.

Стать участниками, то есть дольщиками, можно и при возведении таунхауса, коттеджа или вовсе нежилого здания (ч. 2 статья 2 ФЗ № 214), исключая только предприятия.

При этом застройщик может начать заключать договоры с дольщиками только в том случае, когда у него уже имеется вся требуемая документация, а именно:

  • свидетельство о праве на участок, где возводится дом;
  • разрешение на собственно строительство;
  • опубликованная проектная декларация (п. 1 статьи 3 ФЗ № 214).

Квартира в новостройке по долевому строительству

Как уже упоминалось, участие в долевом строительстве квартиры в новостройке обходится дешевле покупки той же площади на вторичном рынке.

Это делает первичный рынок более привлекательным для многих граждан.

Однако возможная недобросовестность застройщика или его банкротство до окончания работ делает такой способ покупки довольно рискованным, особенно в нестабильных экономических условиях.

Особенности приобретения жилья

Долевое строительство – это совсем не то же, что купля-продажа.

Главное отличие заключается в том, что приобретенная на вторичном рынке квартира становится собственностью покупателя практически сразу. Точнее, с момента госрегистрации права, перешедшего по договору.

При этом, если таково соглашение между участниками сделки, пользоваться своим новым имуществом можно хоть стразу после подписания договора.

Объект же долевого строительства на момент подписания договора еще не существует.

Фактически покупается обещание, что когда дом будет построен, то все, кто вложился в его возведение получат положенный «кусочек».

Зачастую на месте будущей квартиры есть только котлован и те картинки, которые демонстрирует застройщик, привлекая дольщиков-покупателей.

Получить жилье в свое распоряжение дольщик сможет только после того, как:

  • дом будет достроен;
  • приемная комиссия разрешит его эксплуатировать.

Только тогда покупатель квартиры сможет оформить свое право собственности. Произойдет ли это в оговоренный в соглашении срок или же строительство затянется на годы, зависит от многих причин.

Но такова цена относительно низкой стоимости жилья в новостройке.

Договор

Желающие поучаствовать в долевом строительстве своего будущего жилья граждане заключают договор.

Участие в строительстве, пусть и чисто финансовое, предполагает передачу значительных денежных сумм.

Поэтому государство устанавливает жесткие требования к форме и содержанию договора (статья 4 ФЗ № 214). Без него участие в долевом строительстве невозможно.

Несоблюдение требований закона делает всю сделку недействительной — ничтожной.

Согласно статьи 4 Закона форма договора устанавливается письменной. Но, поскольку речь идет о недвижимости, пусть пока и не существующей в реальности, документ требует госрегистрации.

Только с момента ее совершения договор считается действительным и у сторон возникают друг перед другом обязательства.

Здесь можно скачать образец договора долевого строительства.

Стороны

Поскольку в договоре речь идет не о покупке, а о строительстве, то вместо продавца выступает застройщик.

Им всегда будет юридическое лицо, которому на каком-либо праве (собственности, аренды и т. д.) принадлежит участок земли, где идет или только планируется стройка.

Индивидуальный предприниматель, не говоря уже о гражданах, выступать в качестве застройщика не может (ч.1 статья 2 ФЗ № 214).

Второй стороной договор будет участник (дольщик), то есть тот, кто приобретает таким способом квартиру.

Здесь закон не предполагает каких-либо ограничений к участникам строительства. Ими могут быть как граждане, так и организации, желающие затем получить в собственность площади в новом доме.

Содержание

Помимо требований к форме договора, закон указывает и на необходимость придерживаться определенного содержания документа.

Обязательными для включения в договор являются:

  • конкретный объект, который будет передан покупателю — предмет договора;
  • срок этой передачи (статья 6 ФЗ № 214);
  • цена, а также порядок внесения средств и сроки (статья 5 ФЗ № 214);
  • гарантийный срок;
  • способы, которыми застройщик обеспечит исполнение своих обязательств.

Условия

Суть долевого строительства состоит в том, что:

  • одна из сторон берет на себя обязательство за определенное время построить дом и получить разрешение этот объект эксплуатировать;
  • после чего передает второй стороне квартиру в построенном здании;
  • вторая же сторона вносит необходимую сумму, ждет окончания процесса и принимает полагающуюся ей жилплощадь.

Все это прописывается в договоре.

Права и обязанности

Основным содержанием договора являются права и обязанности сторон.

Если речь идет о гражданах, приобретающих квартиры для проживания, то их права определяются законодательством о защите прав потребителей.

Среди них право расторгнуть договор, если застройщик не выполняет своих обязанностей, предусмотренных договором.

В обязанности же застройщика входит, главным образом, соблюдение установленных им же самим сроков:

  • строительства;
  • передачи жилья.

До тех пор, пока передача квартир в собственность не состоялась, риск того, что со строящимся зданием что-то произойдет, несет застройщик.

Оформление права собственности

Для участников долевого строительство жилья квартира в новостройке становится собственностью только после того, как будут пройдены следующие этапы:

  1. Заключение договора долевого участия и его госрегистрация (в соответствии со статьей 17 ФЗ № 214).
  2. Завершение строительства.
  3. Ввод в эксплуатацию достроенного дома.
  4. Передача квартиры дольщику.
  5. Госрегистрация права собственности.

Об окончании строительства застройщик извещает всех участников, а затем подписывает передает им построенное жилье по акту, который подписывается обеими сторонами.

Все дальнейшие действия по оформлению права собственности совершает уже сам приобретатель.

Стоит помнить, что госрегистрации это право не возникнет.

Цена

Одним из существенных условий является цена. То есть та сумма, которую покупатель должен внести в качестве своего вклада в строительство. Договор может предусмотреть изменение этой суммы в дальнейшем.

Стороны определяют порядок платежей или же договариваются о единовременном внесении средств.

За нарушение сроков уплаты дольщик может быть наказан. Во-первых, он заплатит пеню (неустойку) за каждый пропущенный день.

Ну а если просрочка будет допущена за год более чем три раза или же один раз, но на два месяца, то у застройщика есть право с недобросовестным участником договор расторгнуть.

Гарантии качества и гарантийный срок

Договор, а также положения действующего законодательства устанавливают требования к качеству жилья. Соответствие построенного объекта этим требованиям гарантирует застройщик.

Минимальный гарантийный срок для самого здания составляет 5 лет, а для инженерных сетей — 3 года (ч. 5 статьи 7 Закона).

Все нарушения, допущенные застройщиком, влекут за собой его обязанность:

  • устранить все недостатки за свой счет;
  • уменьшить цену договора;
  • возместить участнику, устранившему недостатки самостоятельно, его расходы.

Выбор действия при этом остается за дольщиком.

На видео о приобретении жилья в новостройке

На ту же тему
Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Жилищные вопросы © 2017 ·   Войти   · Все права защищены Наверх