Продажа квартиры с перепланировкой
Предыдущая статья: Заявление на перепланировку квартиры – образец
Следующая статья: Перепланировка балкона
Порядок продажи городских квартир с незаконной перепланировкой регламентируется действующим в 2018 году на территории Российской Федерации законодательством, в частности Закон № 2300-1«О защите прав потребителей» определяет такую недвижимость к категории товаров ненадлежащего качества.
Любая сделка с самовольно перепланированным недвижимым имуществом может быть признана незаконной, в связи с чем представители закона обяжут продавца вернуть все денежные средства покупателю.
Именно поэтому собственнику такого объекта недвижимости необходимо действовать в рамках правового поля, чтобы предотвратить финансовые санкции и большие материальные затраты.
Как определить факт переустройства жилья?
Многие люди боятся самостоятельно заниматься продажей своих квартир, в которых сделана перепланировка, и обращаются за помощью в риэлторские конторы.
Некоторые недобросовестные риэлторы намеренно не говорят потенциальным покупателям о проведённых технических изменениях в жилых помещениях.
Чтобы не столкнуться в будущем с серьёзными проблемами, будущим владельцам квартир необходимо потребовать предоставить кадастровую документацию, данные которой можно сверить с фактической планировкой.
Во время такой проверки потенциальный покупатель сможет:
- выявить незаконный факт переустройства жилья;
- принять соответствующее решение относительно завершения или прекращения сделки купли-продажи такой квартиры.
Как продать квартиру с перепланировкой?
Владельцы городских квартир часто задают вопрос: как продать квартиру с перепланировкой? Для того чтобы на него ответить необходимо ознакомиться со всеми нюансами и тонкостями проведения такой сделки купли-продажи.
Следует знать, что стоимость городской недвижимости с узаконенной перепланировкой сразу возрастёт на 10%.
Продажа квартиры по документам, в которые не были внесены проведённые изменения, возможна будет по слишком заниженным ценам (приблизительно на 10-15% ниже рыночной стоимости).
Незаконной
Чаще всего у собственников городской недвижимости проблемы возникают при продаже квартир с незаконной перепланировкой.
Федеральное законодательство не запрещает проводить финансовые операции с такими объектами недвижимости, но в тоже время даёт право контролирующим органам признавать такие сделки недействительными.
После регистрации такой недвижимости новым владельцем, ему на руки выдадут свидетельство, в котором будет указано, что была сделана не узаконенная в установленном порядке перепланировка.
По ипотеке
Если городская квартира приобреталась по ипотечной кредитной программе, то её владелец не имеет никакого права делать в ней перепланировку до полного погашения своих финансовых обязательств перед банком.
Это связано с тем, что на протяжении всего срока действия ипотечного договора именно кредитор является владельцем объекта недвижимости.
Любое изменение технических характеристик квартиры возможно только лишь с письменного согласия банка.
Для его получения необходимо:
- подготовить грамотный проект;
- передать его на согласование специалистам кредитно-финансового учреждения.
Образец заявления о перепланировке квартиры поможет правильно оформить документ.
Какие нужны документы для разрешения на перепланировку квартиры? Смотрите тут.
Оценка перепланировки
Для проведения оценки перепланировки собственник городской квартиры должен пригласить специалиста из Бюро технической инвентаризации либо независимого оценщика.
Специалист:
- внимательно исследует объект недвижимости;
- сверит фактическую планировку с данными, указанными в технической документации.
При выявлении любых расхождений сотрудник БТИ проведёт необходимые замеры и составит соответствующий акт.
После этого инженеры Бюро:
- составят новый техпаспорт на квартиру;
- проведут перерасчёт её оценочной стоимости с учётом внесённых изменений (может изменяться квадратура).
Порядок действий при продаже
При продаже квартиры с перепланировкой собственнику необходимо действовать в следующем порядке:
- Для исключения возможности признания сделки купли-продажи незаконной необходимо официально зарегистрировать перепланировку.
- Обратившись в Бюро технической инвентаризации, владелец городской квартиры должен запросить выписку о планировке, сделанную из кадастровой документации.
- В БТИ следует получить копию кадастрового плана, а также справку, в которой указаны все технические характеристики продаваемого объекта недвижимости.
- Собранный пакет документации нужно передать в местный отдел архитектуры и градостроительства. После составления проекта необходимо передать его на согласование в администрацию города, а после этого в СЭС, пожарную службу и ЖЭУ.
- На финальной стадии регистрационных мероприятий собственнику придётся заплатить небольшой штраф и передать новый план в Бюро технической инвентаризации, для получения изменённой кадастровой документации.
- После узаконивания перепланировки собственник городского объекта недвижимости проводит обычную сделку купли-продажи, завизированную частным или государственным нотариусом.
Финальная часть сделки купли-продажи предусматривает регистрацию квартиры, после чего новые владельцы получат свидетельство о праве собственности (в течение 30-ти дней с момента подачи документов).
Необходимые документы
Для продажи городской квартиры, в которой была проведена перепланировка, собственнику необходимо подготовить пакет документации, в который будут входить:
- документы, свидетельствующие о праве собственности на продаваемый объект недвижимости;
- паспорт собственника квартиры;
- паспорта покупателей;
- платёжный документ, свидетельствующий об уплате государственной пошлины;
- акты приёма-передачи и т. д.
Последствия
Собственники городских объектов недвижимости, незаконно выполнившие в них перепланировку, могут в будущем столкнуться с серьёзными проблемами.
Если о произошедшем узнают контролирующие органы (их могут уведомить жильцы дома или управляющая компания), то владельцев таких квартир обяжут привести помещения в исходное состояние.
При отказе подчиниться требованиям жилищной инспекции, решение вопроса переместится в зал судебных заседаний.
Цена вопроса
Жилищная инспекция вправе применять к собственникам или нанимателям городских квартир штрафные санкции. Размер финансового взыскания колеблется в диапазоне от 2 000 до 2 500 рублей.
Сумма штрафной санкции и порядок её взыскания регламентируется действующим на территории Российской федерации законодательством (статья 7.21 Кодекса об административных правонарушениях).
Порядок оформления перепланировки в квартире регламентируется законодательством России.
Сколько стоит перепланировка квартиры в БТИ? Смотрите здесь.
Интересует стоимость перепланировки нежилого помещения? Подробности в этой статье.
Покупка жилья с неоформленным переустройством
Федеральное законодательство России обязывает всех собственников и нанимателей городских объектов недвижимости согласовывать перепланировку с соответствующими инстанциями.
Несмотря на это, сегодня существует возможность продать перепланированное жильё с неоформленным переустройством. Это можно сделать в том случае, если на момент совершения сделки срок действия технической документации, выданной БТИ, не превысил 5 лет.
Владельцу недвижимости не придётся вызывать техника и заказывать справку из Бюро технической инвентаризации.
Продавец обязан поставить в известность потенциального покупателя о том, что в квартире проведены незаконные изменения.
Единственной сложностью может стать нежелание покупателя приобретать объект недвижимости с незарегистрированной перепланировкой, так как после подписания договора купли-продажи вся ответственность за нарушения ляжет именно на него.
В дальнейшем незаконная перепланировка при продаже квартиры станет причиной признания сделки незаконной и подлежащей аннулированию.
На видео о продаже жилья с переустройством
Все права защищены 2019