≡ 

Получите бесплатную юридическую консультацию прямо сейчас:

+7 (499) 703-43-52 Москва и область

+7 (812) 309-57-61 Санкт-Петербург и область

8 (800) 333-45-16 доб. 530 Регионы

Ипотека с аннуитетными платежами

В сфере кредитования жилья под залог распространены две схемы погашения долга – аннуитет и дифференцирование. Каждый из типов имеет преимущества и недостатки.

В некоторых кредитных организациях заемщику предоставлено право свободного выбора системы оплаты кредита, а в других назначается банком.

Аннуитет по определению это в простом понимании сумма всех платежей, которые должен выполнить заемщик в течение срока кредитования, разбитая на равные части. Это позволяет существенно снизить нагрузку на клиента в первые несколько месяцев.

Дифференциация осуществляется по факту возникновения обязательств:

  • представляет собой погашение части тела кредита, которое разбито на равные части плюс процент от общей суммы выданных средств;
  • каждый последующий платеж уменьшается на процент от выплаченной части тела.

Подробное рассмотрение систем оплаты позволяет сделать вывод о выгодности той или иной схемы, но в соответствие со статистическими данными, в России, более популярен аннуитет.

Что это такое?

Аннуитет от латинского «annuus», ежегодный, годовой, означает как финансовую ренту и отражает в числовом выражении график выплат:

  • долга;
  • процентов;
  • прочих обязательств, разбитых на определенные равные промежутки времени, вносимые должником в равных частях.

Платежи, рассчитанные по такой форме, облегчают ипотечному заемщику первоначальные выплаты, и позволяют спланировать ежемесячный бюджет.

Различают два вида аннуитета – постнумерандо и преднумерандо, каждый из которых привязан к дате выплат, которую определяет приставка пост или пред:

  • в первом варианте оплата производится в конце отчетного периода;
  • во втором непосредственно перед его началом.

Для обоих видов расчет платежей определяется на основании формулы использующей коэффициент аннуитета.

Как рассчитать?

Коэффициент преобразовывает едино-разовую оплату на текущий момент в платежный ряд.

Для дальнейших расчетов используется величина процентной ставки и параметр, обозначающий период (срок кредитования).

Ежемесячные суммы могут округляться, а погрешность расчета отражается на выплате за последний период. Расчет можно сделать самостоятельно по двум формулам.

Банк может внести изменения в математический результат, если в состав суммы аннуитета включены:

  • дополнительные комиссии;
  • прочие обязательные платежи (страховка, аренда банковской ячейки, обслуживание счета и прочие).

Формула

Для вычисления ежемесячного платежа необходимо использовать базовую формулу коэффициента (K), которая состоит из полной процентной ставки (i) и срока (периода кредитования).

Если кредит разбит на месяцы, расчет необходимо производить следующим образом:

K=(i〖(1+i)〗^n)/(〖(1+i)〗^n-1)

Окончательная сумма ежемесячного платежа (S) составит:

S=K*A,

где А – сумма кредита, включающая тело и проценты за пользование (ренту).

Расчет аннуитетных платежей по ипотеке, кроме прочего, снижает банковские риски путем увеличения общей суммы кредита.

Аннуитетные платежи по ипотеке

Ипотека подразумевает выдачу значительной суммы и, как правило, на длительный срок:

  • дифференциальные платежи отражают фактическое использование денег и оплату ренты за определенный период, но при этом отличаются по сумме для каждого отчетного месяца или квартала;
  • аннуитет позволяет стабилизировать расходы заемщика и привести их одинаковой сумме.

Особенно выгоден такой способ для лиц, имеющих стабильный одинаковый доход.

Тем же чья прибыль может значительно отличаться с течением времени, возможно, более подходящим будет использование дифференцированной системы.

При любых источниках доходов основным желанием заемщика является возможность ускорить расчеты и снять с себя долговые обязательства.

В настоящее время практически все банковские учреждения отказались от штрафов при досрочном погашении, а в некоторых случаях стимулируют заемщиков быстрее выполнить свои обязательства.

Кроме прочего, аннуитет позволяет банкам выполнять условия Федерального Закона (ФЗ) «Об ипотеке» которым предусмотрено, что сумма ежемесячного платежа не может превышать половину от основного дохода заемщика.

Как быстрее погасить?

Если клиент придерживается плана выплат, то система погашения не влияет на скорость выполнения обязательств перед кредитором.

Срок кредитования не превысит установленный банком, а в случае ипотеки, когда заем выдается на период от 10 лет и выше, разница в один или 2 месяца не составляет существенной разницы.

Тем не менее, частичное досрочное погашение актуально и может существенно изменить дальнейшие параметры выплат.

Досрочно

Существует два вида ускорения процесса возврата кредита досрочными платежами, которые направлены:

  • на уменьшение суммы кредита;
  • на сокращение срока кредитования.

В первом случае аннуитет рассчитывается (по той же формуле), исходя из того, что срок кредитования остается тем же, а внесенная досрочно сумма направляется на погашение тела. Такая операция снижает ежемесячные платежи на все последующие периоды.

Во втором варианте клиент запрашивает изменить срок кредитования, при этом, не меняя сумму ежемесячного платежа, установленную ранее.

В обоих случаях, банк меняет в формуле две составляющих, что в конечном итоге приводит к учету досрочного частичного платежа, влияющего либо на общий срок, либо на ежемесячный платеж.

Отличия от дифференцированной оплаты

Кредитование на длительный срок основана на стабильном финансовом состоянии клиента, особенно это важно, когда заемщиком – физическим лицом оформляется ипотека.

Аннуитетные платежи в таком случае позволяют банку спрогнозировать баланс между доходами и расходами клиента и соответственно понимать его стабильность в некой долгосрочной перспективе.

Дифференцированные платежи, хотя и позволяют заемщику сэкономить:

  • первоначально образуют значительную сумму;
  • могут стать нагрузкой, которая отразиться на его будущей стабильности.

Преимущества

В зависимости от кредитного учреждения аннуитет имеет следующие положительные стороны:

  • можно получить сумму кредита больше, так как маржа между доходом и расходом будет меньше на протяжении длительного срока;
  • с течением времени под воздействием инфляции сумма становится «легче»;
  • низкая кредитная ставка (0,5 – 1%).

Если рассчитывать глобально, например на 30 лет, то на первый взгляд по системе аннуитет общие выплаты больше, но применяя инфляцию, даже на уровне 8% можно сделать вывод, что фактически способ внесения долга равными долями выгодней.

Выгодно ли?

На срок до 10 лет выгодней оформлять ипотеку с выплатой по дифференцированной системе. Такой вариант лучше, когда заемщик уверен, что досрочно погасит кредит.

Это объясняется тем, что:

  • вначале выплачивается более значительная часть тела займа;
  • при досрочном погашении сумма будет меньше.

В остальных случаях, более эффективен аннуитет. Эта система предусматривает и психологический фактор.

Заемщик, получая определенный доход должен его часть направить на обслуживание кредита, что в случае дифференцирования составляет значительную сумму и заставит отказаться от многих трат.

Аннуитет располагает к образованию привычки, которая, как известно, становится второй натурой, и, следовательно, с течением времени не сможет существенно влиять на уровень благосостояния домохозяйства.

На видео о выборе типа платежа по займу

На ту же тему
Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Жилищные вопросы © 2017 ·   Войти   · Все права защищены Наверх