Долевое участие

В государствах с рыночными механизмами строительство новых домов основано на ипотечных системах финансирования.

В России, с учетом становления экономических отношений, на уровне государственного регулирования реализована программа привлечения денежных средств у населения на возведение жилых зданий непосредственно строительными компаниями.

Этот подход финансирования получил название долевое участие в строительстве.

Для привлечения денежных средств девелоперам или строительным компаниям необходимо пройти определенную процедуру оформления земельного участка, оценку и прочее.

Способ покупки жилья

Долевое участие в строительстве с точки зрения участника в соответствии с действующим законодательством есть не что иное, как определенная форма покупки жилья по предоплате.

Закон гарантирует негосударственным инвесторам передачу жилья в собственность при условии его финансирования в форме капитальных вкладов.

По сути, этот подход реализует схему привлечения застройщиком граждан (дольщиков, участников) в качестве покупателей жилья, которое будет построено за их счет. Регламентирует отношение договор на долевое участие в строительстве.

Что это дает участнику? Дольщик:

приобретает недвижимость по стоимости ниже рыночной;
в большинстве случаев поэтапно выплачивает общую сумму;
получает новое жилье с улучшенной планировкой и другое.

Кроме того, введение в действие новой нормативно-законодательной базы:

препятствует мошенническим схемам в долевом строительстве со стороны застройщика;
гарантирует сохранность денежных вложений дольщиков.

Законодательство

Основным законодательным актом, регламентирующим отношения застройщика и участника долевого строительства, является Федеральный Закон (ФЗ) №214, принятый в декабре 2004 года.

Нормы, изложенные в документе, определяют:

права и обязанности сторон, принимающих участие в возведении жилья;
ответственность;
другие аспекты, определяющие порядок оформления взаимоотношений.

Основой юридических отношений застройщика и участника является договор долевого участия в строительстве, который:

оформляется в письменном виде;
подлежит государственной регистрации;
обязан содержать нормы, изложенные в статье 4 ФЗ № 214.

Кроме того, составление документа не должно противоречить Гражданскому Кодексу (ГК) РФ и Закону «О защите прав потребителей».

В соответствии со статьей 7 ФЗ № 214 качество передаваемого объекта должно соответствовать требованиям проектной документации, техническим и градостроительным регламентам.

Граждане имеют право финансировать как жилье в многоквартирных домах, так и строительство коттеджей, индивидуальных домостроений, малоэтажных жилых зданий и прочее.

В соответствии с законодательством после ввода в эксплуатацию участник получает на правах собственности оговоренное договором (ДДУ) жилье и часть в общем имуществе.

В строительстве дома

Долевое участие в строительстве многоквартирного сооружения может осуществляться на следующих принципах:

100% предоплата. За дольщиком в договоре закреплена конкретная квартира, определенной площади. Стоимость жилья не может изменяться с учетом инфляции и является фиксированной на момент оплаты.
Поэтапная оплата. Участник подписывает договор, который включает описание предмета строительства (определенную квартиру указанной площади), график оплаты, включая первый взнос и условия индексирования в последующие периоды.
С учетом передачи застройщику имеющегося жилья (зачет). В договоре определяется площадь, которая не оплачивается и передается взамен переданной строительной компании. Остальная часть помещений оплачивается либо полностью, либо по частям.

Дольщик имеет право получить имущественный вычет при долевом участии в строительстве жилья.

Нужно ли платить госпошлину за регистрацию дополнительного соглашения к договору долевого участия? Смотрите тут.

Заключение и регистрация договора

На основании статьи 4 ФЗ №214 ДДУ считается действительным только после государственной регистрации.

Документ составляется с учетом включения следующих обязательных пунктов:

определение и описание объекта договора, который впоследствии будет введен в эксплуатацию;
точный срок передачи готового объекта участнику;
стоимость помещения и общую цену договора, а также порядок оплаты и сроки внесения платежей;
гарантии на эксплуатацию;
методы обеспечения обязательств застройщика;
ответственность строительной компании до завершения работ о сохранении имущества от случайной гибели;
описание передачи прав дольщика в случае его смерти и другое.

Здесь можно скачать образец договора долевого участия в строительстве.

Страхование

На основании статьи 15.2 ФЗ №214 застройщик имеет право обеспечить исполнение своих обязательств, участвуя в программах страхования гражданской ответственности.

Условия страховки разъясняются участникам.

Строительная организация обязана предоставить сведения о страховщике, который в свою очередь утверждает правила с учетом норм действующего закона в сфере долевого строительства.

Объектом страхования и страховым случаем выступают имущественные интересы организации, привлекающей средства для строительства у физических и юридических лиц, по неисполнению или ненадлежащему выполнению своих обязательств по ДДУ. Дольщики приобретают статус выгодоприобретателя.

Стоимость

Цена договора регулируется в соответствии со статьей 5 ФЗ № 214 и может определяться как стоимость возмещения предоставленных услуг или затрат на строительство объекта жилой недвижимости.

Застройщику предоставляется право расторгнуть договор, если цена, вносимая по частям, не будет уплачена в установленные сроки и носить систематический порядок.

Просрочка очередного платежа не может превышать 2 месяца или количество неуплаченных вовремя сумм превышает 3 за календарный год.

За несвоевременную оплату застройщик в договоре имеет право предусмотреть компенсацию в виде пени, размер которой определен законом.

Подводные камни и риски

Одной из самых распространенных проблем при финансировании строительства по ДДУ является нарушение сроков сдачи объекта в эксплуатацию.

Застройщик при этом находит объективные причины, чтобы не компенсировать потери дольщику и пытается заключать дополнительные соглашения.

Другой неприятной ситуацией может стать возникновение форс-мажорных обстоятельств, за последствия которых дольщик отвечает на правах партнера.

Кроме того, разорение строительной организации может привести к потерям капитала участником строительства за счет недостаточности средств, которые покрывают неисполнение обязательств застройщика.

Налоговый вычет

Компенсации государственных сборов в сфере долевого строительства устанавливают соответствующие положения Налогового Кодекса (НК) РФ.

Статьей 220 НК РФ определено, что:

для получения права на налоговый имущественный вычет дольщику необходимо получить акт приема-передачи;
в случае покупки жилья – свидетельство на собственность.

Сумма вычета для участника долевого строительства не может превышать 2 миллиона рублей (разъяснения Министерства финансов РФ).

Если застройщик не выполняет обязательства

В случае невыполнения обязательств со стороны девелопера или строительной компании дольщику в соответствии с действующим законодательством предоставлено право:

требовать устранить выявленные недостатки объекта ДДУ в разумные сроки;
предложить застройщику соразмерно уменьшить цену ДДУ, если площадь помещения не соответствует заявленным параметрам или качество работ не отвечает действующим нормам;
возместить убытки путем переговоров или в судебном порядке.

Дольщик может оформить доверенность на регистрацию договора участия в долевом строительстве.

Как рассчитывается неустойка по договору долевого участия? Читайте здесь.

Какой срок регистрации договора долевого участия? Подробная информация в этой статье.

Неустойка

Одним из видов возмещения ущерба со стороны застройщика законодательством предусмотрена денежная компенсация в виде неустойки или пени.

Подобная норма прописывается в ДДУ. Но отсутствие пункта предусматривающего ответственность застройщика не освобождает его от исполнения обязательств.

Здесь можно скачать образец уведомления о выплате неустойки.

В последнем случае дольщик имеет право требовать оплату в судебном порядке. Размер неустойки не может превышать сумму установленную законодательством.