Рубрика: Что такое долевое участие?

Что такое долевое участие?

В государствах с рыночными механизмами строительство новых домов основано на ипотечных системах финансирования.

В России, с учетом становления экономических отношений, на уровне государственного регулирования реализована программа привлечения денежных средств у населения на возведение жилых зданий непосредственно строительными компаниями.

Этот подход финансирования получил название долевое участие в строительстве.

Для привлечения денежных средств девелоперам или строительным компаниям необходимо пройти определенную процедуру оформления земельного участка, оценку и прочее.

Способ покупки жилья

Долевое участие в строительстве с точки зрения участника в соответствии с действующим законодательством есть не что иное, как определенная форма покупки жилья по предоплате.

Закон гарантирует негосударственным инвесторам передачу жилья в собственность при условии его финансирования в форме капитальных вкладов.

По сути, этот подход реализует схему привлечения застройщиком граждан (дольщиков, участников) в качестве покупателей жилья, которое будет построено за их счет. Регламентирует отношение договор на долевое участие в строительстве.

Что это дает участнику? Дольщик:

  • приобретает недвижимость по стоимости ниже рыночной;
  • в большинстве случаев поэтапно выплачивает общую сумму;
  • получает новое жилье с улучшенной планировкой и другое.

Кроме того, введение в действие новой нормативно-законодательной базы:

  • препятствует мошенническим схемам в долевом строительстве со стороны застройщика;
  • гарантирует сохранность денежных вложений дольщиков.

Законодательство

Основным законодательным актом, регламентирующим отношения застройщика и участника долевого строительства, является Федеральный Закон (ФЗ) №214, принятый в декабре 2004 года.

Нормы, изложенные в документе, определяют:

  • права и обязанности сторон, принимающих участие в возведении жилья;
  • ответственность;
  • другие аспекты, определяющие порядок оформления взаимоотношений.

Основой юридических отношений застройщика и участника является договор долевого участия в строительстве, который:

  • оформляется в письменном виде;
  • подлежит государственной регистрации;
  • обязан содержать нормы, изложенные в статье 4 ФЗ № 214.

Кроме того, составление документа не должно противоречить Гражданскому Кодексу (ГК) РФ и Закону «О защите прав потребителей».

В соответствии со статьей 7 ФЗ № 214 качество передаваемого объекта должно соответствовать требованиям проектной документации, техническим и градостроительным регламентам.

Долевое участие

Граждане имеют право финансировать как жилье в многоквартирных домах, так и строительство коттеджей, индивидуальных домостроений, малоэтажных жилых зданий и прочее.

В соответствии с законодательством после ввода в эксплуатацию участник получает на правах собственности оговоренное договором (ДДУ) жилье и часть в общем имуществе.

В строительстве дома

Долевое участие в строительстве многоквартирного сооружения может осуществляться на следующих принципах:

  1. 100% предоплата. За дольщиком в договоре закреплена конкретная квартира, определенной площади. Стоимость жилья не может изменяться с учетом инфляции и является фиксированной на момент оплаты.
  2. Поэтапная оплата. Участник подписывает договор, который включает описание предмета строительства (определенную квартиру указанной площади), график оплаты, включая первый взнос и условия индексирования в последующие периоды.
  3. С учетом передачи застройщику имеющегося жилья (зачет). В договоре определяется площадь, которая не оплачивается и передается взамен переданной строительной компании. Остальная часть помещений оплачивается либо полностью, либо по частям.

Заключение и регистрация договора

На основании статьи 4 ФЗ №214 ДДУ считается действительным только после государственной регистрации.

Документ составляется с учетом включения следующих обязательных пунктов:

  • определение и описание объекта договора, который впоследствии будет введен в эксплуатацию;
  • точный срок передачи готового объекта участнику;
  • стоимость помещения и общую цену договора, а также порядок оплаты и сроки внесения платежей;
  • гарантии на эксплуатацию;
  • методы обеспечения обязательств застройщика;
  • ответственность строительной компании до завершения работ о сохранении имущества от случайной гибели;
  • описание передачи прав дольщика в случае его смерти и другое.

Здесь можно скачать образец договора долевого участия в строительстве.

Страхование

На основании статьи 15.2 ФЗ №214 застройщик имеет право обеспечить исполнение своих обязательств, участвуя в программах страхования гражданской ответственности.

Условия страховки разъясняются участникам.

Строительная организация обязана предоставить сведения о страховщике, который в свою очередь утверждает правила с учетом норм действующего закона в сфере долевого строительства.

Объектом страхования и страховым случаем выступают имущественные интересы организации, привлекающей средства для строительства у физических и юридических лиц, по неисполнению или ненадлежащему выполнению своих обязательств по ДДУ. Дольщики приобретают статус выгодоприобретателя.

Стоимость

Цена договора регулируется в соответствии со статьей 5 ФЗ № 214 и может определяться как стоимость возмещения предоставленных услуг или затрат на строительство объекта жилой недвижимости.

Застройщику предоставляется право расторгнуть договор, если цена, вносимая по частям, не будет уплачена в установленные сроки и носить систематический порядок.

Просрочка очередного платежа не может превышать 2 месяца или количество неуплаченных вовремя сумм превышает 3 за календарный год.

За несвоевременную оплату застройщик в договоре имеет право предусмотреть компенсацию в виде пени, размер которой определен законом.

Подводные камни и риски

Одной из самых распространенных проблем при финансировании строительства по ДДУ является нарушение сроков сдачи объекта в эксплуатацию.

Застройщик при этом находит объективные причины, чтобы не компенсировать потери дольщику и пытается заключать дополнительные соглашения.

Другой неприятной ситуацией может стать возникновение форс-мажорных обстоятельств, за последствия которых дольщик отвечает на правах партнера.

Кроме того, разорение строительной организации может привести к потерям капитала участником строительства за счет недостаточности средств, которые покрывают неисполнение обязательств застройщика.

Налоговый вычет

Компенсации государственных сборов в сфере долевого строительства устанавливают соответствующие положения Налогового Кодекса (НК) РФ.

Статьей 220 НК РФ определено, что:

  • для получения права на налоговый имущественный вычет дольщику необходимо получить акт приема-передачи;
  • в случае покупки жилья – свидетельство на собственность.

Сумма вычета для участника долевого строительства не может превышать 2 миллиона рублей (разъяснения Министерства финансов РФ).

Если застройщик не выполняет обязательства

В случае невыполнения обязательств со стороны девелопера или строительной компании дольщику в соответствии с действующим законодательством предоставлено право:

  • требовать устранить выявленные недостатки объекта ДДУ в разумные сроки;
  • предложить застройщику соразмерно уменьшить цену ДДУ, если площадь помещения не соответствует заявленным параметрам или качество работ не отвечает действующим нормам;
  • возместить убытки путем переговоров или в судебном порядке.

Неустойка

Одним из видов возмещения ущерба со стороны застройщика законодательством предусмотрена денежная компенсация в виде неустойки или пени.

Подобная норма прописывается в ДДУ. Но отсутствие пункта предусматривающего ответственность застройщика не освобождает его от исполнения обязательств.

Здесь можно скачать образец уведомления о выплате неустойки.

В последнем случае дольщик имеет право требовать оплату в судебном порядке. Размер неустойки не может превышать сумму установленную законодательством.

Тут представлен образец искового заявления о взыскании неустойки по договору долевого участия в строительстве.

Обращение в суд

Для подачи искового заявления необходимо представить:

  • оригинал ДДУ;
  • документы, подтверждающие выявленные недостатки и нарушения (акты обследования, экспертизы);
  • другие доказательства.

На видео о заключении договора

Введут ли запрет на долевое участие?

Ошибочно полагать, что долевое участие в строительстве связано исключительно с преимуществами. Безусловно, это приносит выгоду для обеих сторон-участников договора, но имеется и ряд минусов, о которых многие забывают. Запрет на долевое участие в строительстве в России был предложен членами партийной группы, основанной при...

Получение имущественного вычета при долевом участии в строительстве

Покупка жилья – удовольствие не дешевое. Поэтому в целях экономии многие граждане покупают недвижимость в многоквартирном доме, что только возводится. Возможно ли в таком случае обратиться в государственные структуры для получения имущественного вычета при долевом участии в строительстве в 2015 году? Рассмотрим, какие...

Риски долевого участия в покупке квартиры

В наши дни актуальной является проблема, связанная с приобретением жилья. С каждым месяцем его стоимость возрастает, и жители страны стремятся хоть как-то обеспечить себя и свою семью жилой площадью. Справиться с этим помогают ипотеки, предоставляемые банками, а также долевое участие. Каковы риски ДУ при приобретении жилья и...

Порядок регистрации дополнительного соглашения к договору долевого участия

Форма приобретения недвижимости в строящихся многоквартирных домах путем передачи средств застройщику дом момента ввода в эксплуатацию называется долевым участием. На основании статьи 1 Федерального Закона (ФЗ) 214-ФЗ привлечение денег от физических и юридических лиц возможно: при оформлении договора долевого участия...

О страховании долевого участия в строительстве в 2015 году

Обязательным требованием к регистрации ДДУ в Росреестре будет наличие застрахованной ответственности в виде соответствующего договора с коммерческой страховой компанией, банком или обществом взаимного страхования (ОВС). Законом предусмотрены определенные требования к страховщику, с учетом размера его уставного капитала...

Оформление доверенности на государственную регистрацию договора долевого участия

На полпути к реализации мечты по приобретению жилья могут возникать преграды, которые связаны с бумажной волокитой, особенно если вы приобретаете объект в долевом строительстве. Для минимизации количества сдаваемой документации можете оформить доверенность на застройщика, который зарегистрирует заключенный договор в...

Что такое залог прав требования по договору долевого участия?

Долевое участие – один из инвестиционных инструментов, с помощью которого можно приобрести квартиру. Процедура производится в соответствии с договором долевого строительства. По сути, он выступает в качестве объекта. Его особенность заключается в том, что на момент передачи в залог он еще не построен. Дольщик, используя для...

Оформление переуступки прав по договору долевого участия в строительстве

Участие в долевом строительстве является одним из инвестиционных инструментов. Эта область права регулируется ФЗ №214 от 2004 года. В него входят положения, касающиеся переуступки прав требования. Что это такое? Покупка недвижимости по переуступке прав является непростой процедурой, нечасто встречающейся на...

Оплата госпошлины за регистрацию договора долевого участия в 2015 году

Договор долевого участия в строительстве – документ, устанавливающий взаимные права и обязанности его участников. Документ обладает юридической силой с момента подписания, если само соглашение не предусматривает иного порядка. ДДУ необходимо обязательно зарегистрировать. Это требование регламентируется ФЗ №214 от 2004...

Получение налогового вычета при долевом участии в строительстве

Возврат НДФЛ при приобретении жилой площади производится гражданам, которые купили недвижимость по договору долевого участия. Чтобы получить налоговый вычет, необходимо соответствовать ряду условий. К ним относится: наличие гражданства Российской Федерации; официальный источник заработка; отсутствие ранее...

Страница 1 из 212
≡ 

Получите бесплатную юридическую консультацию прямо сейчас:

+7 (499) 703-43-52 Москва и область

+7 (812) 309-57-61 Санкт-Петербург и область

8 (800) 333-45-16 доб. 530 Регионы

Жилищные вопросы © 2017 ·   Войти   · Все права защищены Наверх