В государствах с рыночными механизмами строительство новых домов основано на ипотечных системах финансирования.
В России, с учетом становления экономических отношений, на уровне государственного регулирования реализована программа привлечения денежных средств у населения на возведение жилых зданий непосредственно строительными компаниями.
Для привлечения денежных средств девелоперам или строительным компаниям необходимо пройти определенную процедуру оформления земельного участка, оценку и прочее.
Способ покупки жилья
Долевое участие в строительстве с точки зрения участника в соответствии с действующим законодательством есть не что иное, как определенная форма покупки жилья по предоплате.
Закон гарантирует негосударственным инвесторам передачу жилья в собственность при условии его финансирования в форме капитальных вкладов.
По сути, этот подход реализует схему привлечения застройщиком граждан (дольщиков, участников) в качестве покупателей жилья, которое будет построено за их счет. Регламентирует отношение договор на долевое участие в строительстве.
Что это дает участнику? Дольщик:
приобретает недвижимость по стоимости ниже рыночной;
в большинстве случаев поэтапно выплачивает общую сумму;
получает новое жилье с улучшенной планировкой и другое.
Кроме того, введение в действие новой нормативно-законодательной базы:
препятствует мошенническим схемам в долевом строительстве со стороны застройщика;
Основным законодательным актом, регламентирующим отношения застройщика и участника долевого строительства, является Федеральный Закон (ФЗ) №214, принятый в декабре 2004 года.
Нормы, изложенные в документе, определяют:
права и обязанности сторон, принимающих участие в возведении жилья;
ответственность;
другие аспекты, определяющие порядок оформления взаимоотношений.
Основой юридических отношений застройщика и участника является договор долевого участия в строительстве, который:
Кроме того, составление документа не должно противоречить Гражданскому Кодексу (ГК) РФ и Закону «О защите прав потребителей».
В соответствии со статьей 7 ФЗ № 214 качество передаваемого объекта должно соответствовать требованиям проектной документации, техническим и градостроительным регламентам.
Долевое участие
Граждане имеют право финансировать как жилье в многоквартирных домах, так и строительство коттеджей, индивидуальных домостроений, малоэтажных жилых зданий и прочее.
В соответствии с законодательством после ввода в эксплуатацию участник получает на правах собственности оговоренное договором (ДДУ) жилье и часть в общем имуществе.
В строительстве дома
Долевое участие в строительстве многоквартирного сооружения может осуществляться на следующих принципах:
100% предоплата. За дольщиком в договоре закреплена конкретная квартира, определенной площади. Стоимость жилья не может изменяться с учетом инфляции и является фиксированной на момент оплаты.
Поэтапная оплата. Участник подписывает договор, который включает описание предмета строительства (определенную квартиру указанной площади), график оплаты, включая первый взнос и условия индексирования в последующие периоды.
С учетом передачи застройщику имеющегося жилья (зачет). В договоре определяется площадь, которая не оплачивается и передается взамен переданной строительной компании. Остальная часть помещений оплачивается либо полностью, либо по частям.
Строительная организация обязана предоставить сведения о страховщике, который в свою очередь утверждает правила с учетом норм действующего закона в сфере долевого строительства.
Объектом страхования и страховым случаем выступают имущественные интересы организации, привлекающей средства для строительства у физических и юридических лиц, по неисполнению или ненадлежащему выполнению своих обязательств по ДДУ. Дольщики приобретают статус выгодоприобретателя.
Стоимость
Цена договора регулируется в соответствии со статьей 5 ФЗ № 214 и может определяться как стоимость возмещения предоставленных услуг или затрат на строительство объекта жилой недвижимости.
Застройщику предоставляется право расторгнуть договор, если цена, вносимая по частям, не будет уплачена в установленные сроки и носить систематический порядок.
Просрочка очередного платежа не может превышать 2 месяца или количество неуплаченных вовремя сумм превышает 3 за календарный год.
За несвоевременную оплату застройщик в договоре имеет право предусмотреть компенсацию в виде пени, размер которой определен законом.
Подводные камни и риски
Одной из самых распространенных проблем при финансировании строительства по ДДУ является нарушение сроков сдачи объекта в эксплуатацию.
Застройщик при этом находит объективные причины, чтобы не компенсировать потери дольщику и пытается заключать дополнительные соглашения.
Другой неприятной ситуацией может стать возникновение форс-мажорных обстоятельств, за последствия которых дольщик отвечает на правах партнера.
Кроме того, разорение строительной организации может привести к потерям капитала участником строительства за счет недостаточности средств, которые покрывают неисполнение обязательств застройщика.
Налоговый вычет
Компенсации государственных сборов в сфере долевого строительства устанавливают соответствующие положения Налогового Кодекса (НК) РФ.
для получения права на налоговый имущественный вычет дольщику необходимо получить акт приема-передачи;
в случае покупки жилья – свидетельство на собственность.
Сумма вычета для участника долевого строительства не может превышать 2 миллиона рублей (разъяснения Министерства финансов РФ).
Если застройщик не выполняет обязательства
В случае невыполнения обязательств со стороны девелопера или строительной компании дольщику в соответствии с действующим законодательством предоставлено право:
требовать устранить выявленные недостатки объекта ДДУ в разумные сроки;
предложить застройщику соразмерно уменьшить цену ДДУ, если площадь помещения не соответствует заявленным параметрам или качество работ не отвечает действующим нормам;
возместить убытки путем переговоров или в судебном порядке.
Ошибочно полагать, что долевое участие в строительстве связано исключительно с преимуществами.
Безусловно, это приносит выгоду для обеих сторон-участников договора, но имеется и ряд минусов, о которых многие забывают.
Запрет на долевое участие в строительстве в России был предложен членами партийной группы, основанной при...
Покупка жилья – удовольствие не дешевое. Поэтому в целях экономии многие граждане покупают недвижимость в многоквартирном доме, что только возводится.
Возможно ли в таком случае обратиться в государственные структуры для получения имущественного вычета при долевом участии в строительстве в 2020 году?
Рассмотрим, какие...
В наши дни актуальной является проблема, связанная с приобретением жилья. С каждым месяцем его стоимость возрастает, и жители страны стремятся хоть как-то обеспечить себя и свою семью жилой площадью.
Справиться с этим помогают ипотеки, предоставляемые банками, а также долевое участие.
Каковы риски ДУ при приобретении жилья и...
Форма приобретения недвижимости в строящихся многоквартирных домах путем передачи средств застройщику дом момента ввода в эксплуатацию называется долевым участием.
На основании статьи 1 Федерального Закона (ФЗ) 214-ФЗ привлечение денег от физических и юридических лиц возможно:
при оформлении договора долевого участия...
Обязательным требованием к регистрации ДДУ в Росреестре будет наличие застрахованной ответственности в виде соответствующего договора с коммерческой страховой компанией, банком или обществом взаимного страхования (ОВС).
Законом предусмотрены определенные требования к страховщику, с учетом размера его уставного капитала...
На полпути к реализации мечты по приобретению жилья могут возникать преграды, которые связаны с бумажной волокитой, особенно если вы приобретаете объект в долевом строительстве.
Для минимизации количества сдаваемой документации можете оформить доверенность на застройщика, который зарегистрирует заключенный договор в...
Долевое участие – один из инвестиционных инструментов, с помощью которого можно приобрести квартиру. Процедура производится в соответствии с договором долевого строительства. По сути, он выступает в качестве объекта.
Его особенность заключается в том, что на момент передачи в залог он еще не построен.
Дольщик, используя для...
Участие в долевом строительстве является одним из инвестиционных инструментов.
Эта область права регулируется ФЗ №214 от 2004 года.
В него входят положения, касающиеся переуступки прав требования.
Что это такое?
Покупка недвижимости по переуступке прав является непростой процедурой, нечасто встречающейся на...
Договор долевого участия в строительстве – документ, устанавливающий взаимные права и обязанности его участников.
Документ обладает юридической силой с момента подписания, если само соглашение не предусматривает иного порядка.
ДДУ необходимо обязательно зарегистрировать. Это требование регламентируется ФЗ №214 от 2004...
Возврат НДФЛ при приобретении жилой площади производится гражданам, которые купили недвижимость по договору долевого участия.
Чтобы получить налоговый вычет, необходимо соответствовать ряду условий.
К ним относится:
наличие гражданства Российской Федерации;
официальный источник заработка;
отсутствие ранее...