Рубрика: О долевом строительстве

О долевом строительстве

Граждане редко располагают свободными денежными средствами для покупки готового жилья.

Участие в программе долевого строительства позволяет приобрести квартиру или другую жилплощадь в рассрочку, по умеренным ценам.

Государство выработало ряд положений – гарантий сохранности законных «квадратных метров» граждан от возможных мошеннических спекуляций недобросовестных застройщиков.

Что это такое?

Долевое участие в строительстве предполагает привлечение средств инвесторов для строительства многоквартирного дома:

  • оплата жилья зависит от срока выполнения работ, стоимости стройматериалов и услуг подрядчика;
  • средства привлекаются на долгосрочной основе, с возможностью выплачивать стоимость квартиры в рассрочку.

Что нужно знать?

Договор долевого участия дает инвестору право на получение квартиры после завершения строительства.

Застройщики работают на средства дольщиков, привлекают клиентов за счет рекламы строительных объектов в СМИ.

Закон запрещает начинать коммерческую агитацию проекта, без предварительной покупки (аренды) земельного участка.

Для уяснения вопроса о том, что нужно знать о долевом строительстве следует разобраться в типах правоустанавливающих документов, получив которые, можно претендовать на квартиру.

Долевое участие оформляется в виде:

  • договора ДДУ;
  • жилищного сертификата;
  • свидетельства, подтверждающего право на квартиру в жилищно-строительном кооперативе.

Вместо договора долевого участия застройщики иногда предлагают заключить договор предварительной купли-продажи квартиры, с обязательством заключить основную сделку. По такому документу можно потребовать у дольщика часть денег за квартиру.

Право собственности на жилплощадь остается у застройщика, в то время как по договору долевого участия инвестор сразу становится собственником квартиры.

ДДУ подлежит обязательной регистрации в территориальном управлении Росреестра по месту строительства объекта (статья 17 ФЗ № 214). Обязанность привести в порядок правоустанавливающую документацию возлагается на застройщика.

Законодательство

Правовой статус застройщиков и долевых участников урегулирован Федеральным законом № 214 от 30.12.2004 г.

Обязанность страхования гражданской ответственности застройщиков определяется ФЗ от 30.12.2012 № 294.

Защита прав граждан-дольщиков, которые приобретают квартиру не для коммерческих целей, регулируется положениями ГК РФ о сделках, и законом о защите прав потребителей от 27.02.1992 г.

Долевое строительство

Участники долевого строительства должны ознакомиться с проектной декларацией застройщика, в которой содержится исчерпывающая информация о будущем многоэтажном доме:

  1. Внесение существенных изменений в такой документ может быть поводом для одностороннего отказа от ДДУ, с компенсацией инвесторам всех причиненных убытков.
  2. Нарушение сроков сдачи дома становится основанием для взыскания с застройщиков неустойки в виде двукратного произведения стоимости 1 кв.м. жилья на количество дней просрочки.

Квартир

Гражданин или юридические лица-инвесторы подписывают договоры на конкретную недвижимость, с указанием ее адреса и технических параметров.

Сдача квартиры оформляется в виде акта приема-передачи, подписываемого сторонами.

Документ содержит технические параметры жилплощади, сведения о том, что у дольщиков отсутствуют претензии к качеству жилья.

Жилья

Закон не запрещает долевое строительство иных типов жилья – например, малоэтажного дома на несколько собственников.

Проблема может возникнуть в случае, если часть помещений в доме реализуется в качестве отдельных квартир, но не имеет такового правового статуса.

Тогда следует длительная процедура признания части жилых помещений изолированной жилплощадью.

Дома

Строительство частного дома на долевой основе возможно небольшими фирмами. При сдаче недвижимости в эксплуатацию собственники становятся совладельцами жилья на равной или иной (по договоренности) основе.

Заключение договора

Договор долевого участия заключается в письменной форме и действителен с момента государственной регистрации (статья 4 ФЗ № 214). Стороны согласуют порядок выполнения всех строительных работ. Обозначается сумма сделки и конкретные сроки внесения средств.

Участники

Участниками договора ДДУ в 2015 году остаются:

  • граждане (дольщики, инвесторы);
  • застройщики (строительные компании в форме юридического лица или ИП).

Помимо основных контрагентов, закон также уделяет внимание сторонним, но не маловажным, субъектам долевых отношений – страховым компаниям, банкам или ОВС (обществам взаимного страхования).

Подобные организации несут ответственность в случае неисполнения застройщиком обязательств перед инвесторами.

Условия

Договор долевого участия подписывается со стороны застройщика уполномоченным лицом, а дольщиком – лично или через представителя.

Существенными условиями сделки являются:

  • цена договора (объекта недвижимости);
  • объект (конкретная квартира или др. жилплощадь);
  • сроки сдачи – общие и поэтапные.

В документе также:

  • предусматривается порядок разрешения разногласий между сторонами;
  • указывается модель поведения в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств;
  • обозначается ответственность сторон.

Здесь можно скачать образец договора долевого строительства.

Права и обязанности

Договор долевого участия направлен на защиту прав дольщиков, с созданием для застройщиков всех условий для законной коммерческой деятельности.

Дольщик вправе:

  1. Получить квартиру в срок, обозначенный в договоре.
  2. Быть информированным о ходе работ и расходовании застройщиком целевых средств. Информация публикуется в официальных СМИ 1 раз в квартал (4 месяца).
  3. Расторгнуть договор в одностороннем порядке при существенном нарушении его условий – например, относительно качества и срока выполнения работ.

Дольщик обязан своевременно оплачивать взносы на строительства дома. Застройщик должен выполнять все работы строго в соответствии с условиями договора и сметой.

Предусматривается также обязанность сторон уплачивать неустойку в случае:

  • нарушения сроков сдачи квартиры застройщиком;
  • оплаты дольщиком.

Чем выгодно?

Долевое участие в строительстве позволяет приобрести квартиру ниже ее рыночной стоимости. Экономия является существенной и достигает 20-30% от стоимости готового жилья.

Дольщик также может оплачивать квартиру в рассрочку, что особенно важно при нынешней дороговизне ипотечных кредитов.

Подводные камни

Дольщики по-прежнему полностью не застрахованы от риска не получить свою квартиру.

Мошеннические схемы могут предусматривать нецелевое расходование средств:

  1. Возникают ситуации, когда фактическая площадь жилья меньше, чем указано в документации.
  2. Возможны случаи, т.н. обмера – превышение реальной площади квартиры над размерами, обозначенными в технической документации, что сопровождается требованием застройщика о доплате за «лишнюю» жилплощадь.
  3. Застройщик также иногда начинает работы без получения разрешения на строительство, или игнорирует порядок оформления прав на земельный участок.
  4. Возникает ситуация, угрожающая сносом дома как самовольной постройки.

Гарантии

Срок гарантии на квартиру составляет 5 лет со дня передачи ее в эксплуатацию (статья 7 ФЗ № 214).

Закон также предусматривает обязательные сроки страхования недвижимости на весь период строительства + в течение двух лет после завершения работ.

Страховка оформляется в виде отдельного договора со специализированной компанией; банковской гарантией или членством в ОВС.

В 2016 году система долевого участия будет существенно меняться:

  • В отношениях между застройщиком и дольщиком появится посредник – банк, на счетах которого будут накапливаться средства, затраченные на строительство.
  • Застройщик будет получать деньги только на правах кредитования, без прямых расчетных операций с инвесторами.

Как себя обезопасить?

Перед договором долевого участия необходимо ознакомиться с документами застройщика:

  • лицензией на строительство;
  • свидетельством о праве собственности на участок (или договором его аренды);
  • проектной декларацией.

Надежность застройщика можно проверить, заказав полную выписку о нем в ЕГРЮЛ. Подобная информация находится в открытом доступе и предоставляется по требованию заинтересованных лиц.

Полезно также быть осведомленным в базовых положениях законодательства о долевом участии, чтобы понимать содержание сделки и сопутствующих ей документов.

На видео о приобретении жилья

Налоговый вычет при долевом строительстве

Особенности налогового вычета в долевом строительстве регулируются Федеральным законом № 212 от 2013 года. Если гражданин приобретает себе жилье, то по законодательству он может рассчитывать на имущественный вычет. Процедура расчета и реализации денежного налогового возмещения регламентируется 220 статьей Налогового кодекса...

Особенности покупки квартиры в долевом строительстве

При стандартной покупке недвижимости процедура заключается в оплате лицом установленной суммы, после чего он становится владельцем определенного имущества. При приобретении жилого объекта в долевом строительстве гражданин передает оплату за квартиру в полном размере, когда дом еще находится в стадии постройки. Выгода...

Является ли обязательным страхование ответственности застройщика?

Застройщик в обязательном порядке должен застраховать выполнение своих обязательств перед покупателями. Только после этого он имеет право получать деньги за часть недвижимости в строящемся доме. Законодательная база В конце 2012 года был принят Федеральный закон №294, который внес определенные поправки в некоторые...

Основания для отказа от долевого строительства

На сегодня все договоры по долевому строительству должны регистрироваться в Главном управлении Федеральной регистрационной службы. В документе необходимо прописывать обязанности и права каждой стороны. Поэтому если строительная компания будет не исполнять свои обязательства или исполнять их ненадлежащим образом, то...

Как действует закон о долевом строительстве?

С целью защитить частных инвесторов, определить их права и обязанности, а также исключить мошенничество в сфере строительства за счет привлечения заемных средств у физических и юридических лиц, в 2004 году Указом Президента вступил в силу Федеральный Закон №214. Нормативный акт определяет: все аспекты взаимоотношений...

Отменят ли долевое строительство в 2015 году?

Слухи о полной отмене долевого строительства излишне преувеличены. Поправки в ФЗ № 214 коснутся порядка расчетов застройщика с инвесторами, прежде всего, гражданами, готовыми вкладывать средства для приобретения новой квартиры. С 2014 г. предусмотрена необходимость страхования рисков перед дольщиками, что в целом полностью...

Страница 2 из 212
≡ 

Получите бесплатную юридическую консультацию прямо сейчас:

+7 (499) 703-43-52 Москва и область

+7 (812) 309-57-61 Санкт-Петербург и область

8 (800) 333-45-16 доб. 530 Регионы

Жилищные вопросы © 2017 ·   Войти   · Все права защищены Наверх