Заключение договора на покупку квартиры

Договор при приобретении квартиры представляет собой соглашение, в котором отражаются права и обязательства обеих сторон, сведения о недвижимости, условия её передачи, стоимость и другие важные моменты.

Рассмотрим, как его правильно составить и что необходимо учитывать.

Сделка

Сделка по приобретению недвижимости осуществляется в несколько этапов:

• выбор вариантов;
• осмотр;
• беседа с продавцом;
• передача аванса;
• составление договора и его регистрация.

Только после заключения соглашения происходит передача денежных средств и ключей от жилой площади.

Порядок оформления

Порядок оформления договора зависит от желания сторон.

Он может быть простым письменным (на практике встречается гораздо чаще) или в форме нотариального удостоверения.

Важно, что соглашение должно быть зарегистрировано в порядке, установленном законодательством.

Перечень документов

При оформлении договора приобретения жилой площади требуются такие документы:

• акт, подтверждающий передачу квартиры;
• дополнительно соглашение между сторонами;
• протокол о способах разрешения разногласий при их возникновении.

Договор на покупку квартиры

Договор покупки квартиры – документ, заключение которого является обязательным моментом, необходимым для:

• завершения сделки;
• передачи денежных средств;
• передачи имущества во владение другому лицу.

В новостройке

При покупке квартиры в новостройке в договоре важно отразить:

• наименование строительной компании, осуществляющей деятельность, номер ИНН, реквизиты уставной документации;
• краткое описание квартиры (адрес, номер, этаж, количество комнат и т.д.);
• права и обязательства обеих сторон.

Если вы приобретаете квартиру в новостройке, то необходимо убедиться, что строительная компания ввела дом в эксплуатацию.

Здесь представлен образец договора покупки квартиры в новостройке.

На вторичном рынке

При покупке квартиры на вторичном рынке в договоре важно указать:

• ФИО предыдущего собственника;
• правоустанавливающие документы, принадлежащие ему (к примеру, соглашение мены или покупки);
• паспортные данные.

Обязательно упоминается адрес расположения недвижимости.

Важно учитывать, является ли собственником несовершеннолетнее лицо. Если владелец не достиг восемнадцати лет, то необходимо получить разрешение от органов попечительства и отразить этот факт в договоре.

С использованием материнского капитала

При приобретении квартиры на средства материнского капитала, для начала необходимо убедиться, что она включена в собственность всех членов семьи.

Если права детей были ущемлены, то в течение трех лет после наступления совершеннолетнего возраста, они могут оспорить эту сделку и признать ей недействительной.

Пункт о том, что недвижимость приобретена в соответствии с материнским капиталом, обязательно включается в договор.

Здесь представлен образец договора покупки квартиры с использованием материнского капитала.

Долевое участие

Отличительной чертой ДДУ от других соглашений является то, что стороны правоотношений – не покупатель и продавец, а дольщик и застройщик.

В нем содержатся требования к будущей квартире:

• количество комнат;
• метраж;
• высота потолков;
• наличие ремонта и т.д.

Если они не будут соответствовать действительности, то договор может быть расторгнут с выплатой неустойки дольщику.

Здесь представлен образец договора долевого участия при покупке квартиры.

Переуступка

Договор переуступки права на недвижимость – достаточно специфичный документ. Дело в том, что в соответствии с ним перепродается не сама квартира, а только права на неё, поскольку сам объект находится еще на стадии строительства.

Тут можно ознакомиться с образцом договора переуступки права на квартиру.

При подписании этого соглашения необходимо убедиться, что дольщик выплатил средства за объект застройщику полностью, и они не будут списаны на покупателя.

В соответствии с договором переуступки другое лицо получает право требовать у строительной компании исполнения обязательств по ДДУ.

В ипотеку

Если приобретение квартиры осуществляется в ипотеку, то в договоре обязательно упоминается о том, что она выступает в качестве залога.

В документе указывается:

• с какой банковской организацией заключается соглашение;
• какие предусматриваются условия и т.д.

Здесь можно скачать образец ипотечного договора.

Содержание

Договор на покупку квартиры должен включать в себя следующую информацию:

• наименование;
• место, в котором он был подписан обеими сторонами;
• дата подписания;
• сведения об обеих сторонах – продавце и покупателе, позволяющие установить личности;
• информация о представителях сторон и реквизиты, указанные на доверенности – в случае, если за покупателя или продавца выступают доверенные лица;
• основание, в соответствии с которым продавец владеет недвижимостью – к примеру, договор мены (перечисляются реквизиты соглашения);
• устанавливается стоимость объекта недвижимости;
• договор должен включать в себя порядок и сроки внесения денежных средств;
• перечисление лиц, у которых имеется прав на пользование жилой площадью – четкое упоминание об их правах;
• подписи обеих сторон (обязательна их расшифровка).

Предмет

В договоре важно упомянуть предмет его составления.

Он должен быть конкретизирован (указание индивидуальных характеристик) – упоминание о метраже, числе комнат, этаже и кадастровом номере.

В этом разделе важно указать, на основании какой документации недвижимость находится в собственности продавца.

Стороны

Стороны, участвующие в заключении договора – продавец и покупатель. Первым выступает владелец недвижимости или строительная компания.

Покупателем может быть как физическое, так и юридическое лицо.

В соответствии с действующим законодательством, одной из сторон правоотношений, связанных со сделками в отношении недвижимости, не может быть лицо, не достигшее 14 лет.

В возрасте с 14 до 18 лет при покупке или продаже квартиры требуется согласие родителей и органов попечительства.

Условия

Важным условием является отражение в договоре наличие обременений на собственность. Если у продавца имеются ограничения на недвижимость, то они должны указываться в соглашении.

Но, как правило, обременения (к примеру, арест) не предоставляют возможности реализовать недвижимость. Подробнее узнать об этом рекомендуется в органах юстиции.

Если стороны, принимающие участие в сделке, договорятся об отдельных условиях, то они также должны быть отражены в соглашении.

Например, покупатель и продавец приняли решение, что бывшие владельцы покинут объект недвижимости после регистрации договора.

Дополнительно нужно обсудить другие условия – кто будет платить за долги по коммунальным платежам и т.д.

Важно в соглашении указать обязательства, которые стороны обязаны взять на себя при признании сделки ничтожной. Это может произойти, если одна из сторон не имеет полной дееспособности или подписывала документ в состоянии алкогольного опьянения.

Оплата

Передача средств за квартиру может происходить только после регистрации права собственности на собственность и договора. В противном случае, покупатель может попасть «на удочку» мошенников.

Образец договора покупки квартиры можно скачать здесь.

Регистрация

До 2013 года соглашения по покупке недвижимости должны были быть зарегистрированы в государственном порядке, поэтому признавались заключенными только с момента этой регистрации.

Однако ФЗ № 302 от 20013 года подразумевает, что регистрируются только права собственности на недвижимость, при этой процедуре договор регистрируется самостоятельно работниками Росреестра.

На видео о заключении договора при приобретении жилья