≡ 

Получите бесплатную юридическую консультацию прямо сейчас:

+7 (499) 703-43-52 Москва и область

+7 (812) 309-57-61 Санкт-Петербург и область

8 (800) 333-45-16 доб. 530 Регионы

Заключение договора купли-продажи квартиры

Приобретение квартиры является волнительным и ответственным шагом, требующим соблюдения всех положенных правил, предусмотренных законом к подобному рода сделкам.

Особое внимание необходимо уделить документам, главным из которых является договор купли-продажи квартиры.

Оформление сделки

Любая сделки по купле-продажи квартиры оформляется по схожему алгоритму, вне зависимости от того, кто выступает на стороне продавца или покупателя, какие особенности имеет предмет договора, условия об оплате и пр.

Условно, оформление сделки можно разбить два этапа:

  1. Подготовительный: определение доступных денежных средств на осуществление покупки, выбор подходящей жилой площади, проверка документов у собственника, выяснение определенных обстоятельств, условий, составление и согласование между сторонами проекта договора купли-продажи и прилагающийся к нему бумаг и пр.
  2. Заключительный: стороны пришли к общему решению, подписывается основной договор купли-продажи и акт приема-передачи (в отдельных случаях потребуется подписание дополнительных документов), сделка проходит государственную регистрацию, стороны производят окончательный расчет и получают соответствующие документы.

Действия, по оформлению сделки должны иметь четкий алгоритм и порядок, а также контроль, если они выполняются через посреднические фирмы или доверенных лиц.

Законодательство

На законодательном уровне, сделки по купле-продаже квартир регулируются следующими нормативными актами:

  1. Гражданский кодекс РФ (раздел второй).
  2. Жилищный кодекс РФ.
  3. Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
  4. Закон об ипотеке.
  5. Закон о приватизации.

Документы

Для совершения сделки по купле-продажи квартиры необходимо собрать следующий пакет документов:

  1. Документы, удостоверяющие личности сторон сделки.
  2. Документы на квартиру, подтверждающие право владения и распоряжения ею.
  3. Договор купли-продажи, подготовленный в трех экземплярах.
  4. Если сделку совершает доверенное лицо, потребуется оригинал доверенности.
  5. Если продавец находится в браке – свидетельство о заключении брака и нотариально заверенное согласие супруга/супруги. Если продавец вдова/вдовец – свидетельство о смерти супруга/супруги. Если брак расторгнут, подается соответствующее свидетельство.
  6. При наличии детей, чьи интересы могут быть затронуты в результате совершаемой сделки, потребуется разрешение органов опеки.
  7. Документы, подтверждающие отсутствие прописанных людей в продаваемой квартире на момент сделки, а также бумаги, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
  8. Подтверждение оплаты госпошлины.

Здесь представлен образец согласия супруга на продажу квартиры.

Договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры относится к основополагающему документу, который призван завершить всю процедуру сделки отчуждению и приобретению жилья.

Договор отражает:

  • волеизъявление сторон и их взаимные обязательства;
  • все существенные условия сделки.

Содержание и особенности договора купли-продажи квартиры будут зависеть от условий, на которых совершается сделка.

Предварительный

Такой вид договора имеет широкое распространение, при совершении сделок с недвижимостью и имеет следующие особенности:

  • суть договора сводится к тому, что по его условиям, стороны обязуются в будущем подписать основной договор по купле-продаже квартиры;
  • предварительный договор необходим в том случае, если по различным причинам стороны не могут заключить сразу основной;
  • договор дает сторонам гарантии того, что сделка, в отношении которой он был заключен, будет заключена именно на согласованных условиях, в т.ч. это касается цены, предусмотренной за объект купли-продажи;
  • предварительный договор не подразумевает под собой обязанность передать квартиру в пользование покупателя, равно как и не обязывает покупателя вносить всю сумму за покупку, при этом договор имеет юридическую силу и его несоблюдение может привести к негативным последствиям;
  • главные моменты, которые стороны должны отразить в договоре – это его предмет и цена, не менее важно указать порядок и сроки, касающиеся заключения основного договора;
  • в содержании договора могут указываться условия, касающиеся внесения аванса или задатка.

По ипотеке

Приобретение жилья по ипотечному кредитованию ответственный и серьезный шаг, требующий соблюдения очень многих нюансов.

Особенно важно проявить внимательность при подписании ипотечного договора и обратить внимание на следующие моменты:

  • сторонами договора выступают банк и заемщик;
  • объектом договора выступает недвижимое имущество, выступающее в качестве залога;
  • в качестве предмета договора не может выступать недвижимое имущество, входящее в муниципальную или государственную собственность;
  • существенное условие договора – срок исполнения обязательства со стороны заемщика, в случае его пропуска, заемщик может лишиться квартиры, ранее выплаченные деньги за ипотеку не вернутся;
  • договор подлежит обязательной государственной регистрации;
  • заемщик не имеет права полностью распоряжаться ипотечным жильем на сове усмотрение, например, при желании сдать его в аренду, продать или сделать перепланировку, заемщик должен получить согласие банка.

Здесь представлен образец ипотечного договора.

В рассрочку

Принято полагать, что, так как сделка по купле-продаже является возмездной, то денежные средства за объект покупки должны передаваться покупателем сразу, в момент подписания договора.

На практике могут быт другие ситуации, при которых стороны могут предусмотреть рассрочку по договору.

Чаще всего это происходит в том случае, если у покупателя нет достаточных средств на приобретение жилья, и:

  • ему приходится обращаться в кредитную организацию для получения ипотеки, или иного вида кредита;
  • для сделки используется материнский капитал или иной вид жилищного сертификата.

Главное, что необходимо соблюсти сторонам, это указать в условиях договора пункт о том, что:

  • квартира продается в рассрочку;
  • на каких условиях и в какие сроки покупатель должен будет внести необходимые денежные средства.

За наличный расчет

Покупка квартиры за наличный расчет является самой простой сделкой, не требующей соблюдения определенных нюансов.

Планируя совершить такого рода сделку, сторонам необходимо подготовить пакет документов, в который входит:

  • договор, акт, расписка о получении денег;
  • паспорта сторон сделки;
  • документы на квартиру;
  • документы, подтверждающие отсутствие задолженности по платежам за квартиру;
  • справка о том, что в квартире отсутствуют прописанные граждане.

В зависимости от обстоятельств и усмотрения сторон, при совершении сделки могут потребоваться иные дополнительные документы.

Покупка квартиры за наличный расчет подразумевает, что стороны произведут полный расчет в момент регистрации договора.

Долевая собственность

При совершении сделки по продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, необходимо придерживаться следующего алгоритма действий:

  1. Получение согласия на продажу квартиры от других собственников, имеющих в ней долю.
  2. Определение стоимости квартиры, по которой она будет продаваться.
  3. Поиск покупателя и подготовка необходимых бумаг для продажи квартиры.
  4. Подписание договора и подача его на регистрацию в соответствующий орган.
  5. Расчет между сторонами.
  6. Получение документов новым собственником документов на квартиру.

С задатком

Законодательство содержит указание не только на обязанности сторон по сделке, но и на последствия при невозможности исполнения обязательства или его прекращения, которое было обеспечено задатком.

Последствием в данном случае будет являться обязанность вернуть задаток лицу, его внесшему.

Если условия договора нарушаются покупателем, то он будет обязан выплатить продавцу задаток в двойном размере.

Для безопасности сторон, документ, предусматривающей внесение задатка, можно заверить нотариально.

После подписания договора, у покупателя появляется обязанность купить жилье, а у продавца не продавать его до срока, определенного сторонами.

Здесь представлен образец договора о внесении задатка при купле-продаже квартиры.

С материнским капиталом

При совершении сделки, где в качестве оплаты за квартиру выступает материнский капитал, в договоре необходимо указать на два основных момента:

  • сумма сделки и срок ее погашения;
  • из каких источников будет происходить оплата по договору.

В остальном сделка с применением сертификата материнского капитала ничем не отличается от общего договора купли-продажи квартиры.

Требования к составлению

Форма договора купли-продажи жилой недвижимости не имеет унифицированного закрепления. Это означает, что стороны вправе на свое усмотрение включать различные условия, касающиеся сделки.

Главное, чтобы они не противоречили закону и не нарушали права третьих лиц.

При составлении документов, необходимо придерживаться общих правил и требований, которые сложились на практике.

Образец договора купли продажи-квартиры можно скачать здесь.

Если к работе привлекаются юристы или риэлтерские конторы, то, как правило, они уже имеют готовый бланк договора.

Содержание

При составлении договора в первую очередь необходимо определиться с его содержанием, которое должно включать в себя существенные условия, касающиеся:

  • предмета договора;
  • его цены.

Если за пример берется уже готовый вариант договора, то необходимо внимательно изучить его содержание на наличие ошибок и противоречий с нормами закона.

В качестве важных дополнительных условий могут выступать:

  • порядок и сроки оплаты по договору;
  • сроки освобождения квартиры бывшими собственниками;
  • указание на права и обязательства сторон;
  • иные условия на усмотрение сторон.

Предмет договора

Является существенным и должен содержать полное описание объекта недвижимости:

  • общая площадь;
  • количество комнат;
  • этажность;
  • адрес.

Важно указать, на основании какого документа продаваемая квартиры принадлежит продавцу.

Стороны

По договору в качестве сторон выступают продавец и покупатель, которыми могут являться любые субъекты права.

Если сторонами сделки выступают несовершеннолетние дети, то их интересы представляют их законные представители.

Условия

Договор купли-продажи, как и любой другой вид договора, имеет существенные условия, без указания на которые, договор будет считаться незаключенным:

  • цена;
  • предмет.

Цена и оплата

Без указания сторонам на цену сделки, договор купли-продажи может считаться незаключенным.

Оплата по договору может происходить различными способами:

  • за счет собственных средств;
  • с помощью займов, кредитов, в т.ч. ипотечных;
  • с использованием различного рода сертификатов (жилищный, материнский).

Стороны могут предусмотреть условия о задатке или авансе, а также о рассрочки оплаты договора.

Регистрация

Подписанный договор купли-продажи квартиры должен пройти обязательную государственную регистрацию.

Пройти данную процедуру можно в Регистрационной палате либо многофункциональных центрах, которые в настоящее время открыты практически во всех городах страны.

Возможно ли расторжение?

Если договор прошел регистрацию и переход права на квартиру был окончен, расторгнуть сделку можно двумя способами:

  1. Стороны пришли к взаимному соглашению относительно вопроса о расторжении договора.
  2. Если расторгнуть договор по соглашению невозможно, стороны обращаются в суд.

При обращении с иском в суд необходимо указывать не только требование о расторжении договора, но и о возврате переданного имущества.

На видео о заключении договора купли-продажи недвижимости

Предыдущая статья: Следующая статья:
На ту же тему
Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Жилищные вопросы © 2017 ·   Войти   · Все права защищены Наверх